Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Die steuerfreien ... / 2 Überlassung von Grundstücken zur Nutzung

Vermietung und Verpachtung, Nutzungsüberlassung etc.

Nach § 4 Nr. 12 Buchst. a bis c UStG sind im Wesentlichen steuerfrei:

• die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Grundstücksteilen sowie von grundstücksgleichen Rechten,
• die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung aufgrund eines Kaufanwartschaftsverhältnisses und
• die Bestellung, Übertragung und Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken.

Vermietungs- und Verpachtungsumsätze

Vermietung

Die Frage, ob eine Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks oder Grundstücksteils i. S. d. § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG vorliegt, ist grundsätzlich nach bürgerlichem Recht zu beurteilen. Danach liegt eine Grundstücksvermietung vor, wenn dem Mieter zeitweise der Gebrauch eines Grundstücks oder Grundstücksteils (z. B. Stockwerk, Wohnung, einzelne Räume) gewährt wird.^[1]

Praxis-Beispiel

Vermietung

In einem Parkhaus ist es dem Fahrzeugbesitzer gestattet, sein Fahrzeug auf einer beliebigen Parkfläche abzustellen. Dem Fahrzeugbesitzer steht es frei, die Parkfläche während der Vertragsdauer zu wechseln. Verlässt der Fahrzeugbesitzer mit seinem Fahrzeug eine Parkfläche, dürfen andere Fahrzeugbesitzer ihre Fahrzeuge auf dieser Parkfläche abstellen.

Der Parkplatzunternehmer erbringt eine Vermietungsleistung. Diese ist jedoch gemäß § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nicht von der Umsatzsteuer befreit ("nicht befreit sind …. die Vermietung von Plätzen für das Abstellen von Fahrzeugen").

Verpachtung

Eine Grundstücksverpachtung ist gegeben, wenn dem Pächter das Grundstück nicht nur zum Gebrauch überlassen, sondern ihm auch der Fruchtgenuss gewährt wird.^[2] Sogenannte Abbauverträge, durch die ein Grundstücksbesitzer einem anderen gestattet, die im Grundstück vorhandenen Bodenschätze abzubauen, sind danach in der Regel als steuerfreie Pachtverträge anzusehen.

Betriebsvorrichtungen: steuerpflichtig

Grundsätzlich gilt die Steuerbefreiung des § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG nur für die reine Grundstücksüberlassung. Werden daneben noch weitere Leistungen erbracht, so ist für diese Leistungen die Steuerbefreiung grundsätzlich ausgeschlossen. Sofern Betriebsvorrichtungen mitvermietet werden, ist der Teil des Mietentgelts, der auf die Betriebsvorrichtungen entfällt, nicht von der Steuerfreiheit umfasst. Dies auch dann, wenn die Betriebsvorrichtungen wesentlicher Bestandteil eines Grundstücks sind.^[3] Sofern Betriebsvorrichtungen mit einem Grundstück mitvermietet werden, ist daher grundsätzlich in die steuerfreie Vermietung des Grundstücks und die steuerpflichtige Vermietung der Betriebsvorrichtung aufzuteilen. Im Einzelfall ist jedoch zu prüfen, ob es sich um eine steuerfreie Nebenleistung zur Grundstücksvermietung handelt (hierzu s. nachfolgend).

Hinweis

Steuerpflichtige Vermietung einer Betriebsvorrichtung oder steuerfreie Nebenleistung zur Grundstücksvermietung

Bei Vermietung einer Veranstaltungshalle oder Teilen davon kann eine insgesamt umsatzsteuerbefreite Grundstücksüberlassung i. S. v. § 4 Nr. 12 Satz 1 Buchst. a UStG vorliegen. Dies kann auch gelten, soweit Betriebsvorrichtungen, wie etwa eine Bühne, überlassen sein sollten. In einem solchen Fall kann es sich um Nebenleistungen zur umsatzsteuerfreien Grundstücksvermietung handeln. Zwar sind Betriebsvorrichtungen gemäß § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG grundsätzlich als selbstständige Leistungen anzusehen, die steuerpflichtig überlassen werden. Betriebsvorrichtungen in diesem Sinne sind auf Dauer eingebaute Vorrichtungen und Maschinen. Auch die Vermietung solcher Betriebsvorrichtungen kann aber, wenn sie keinen prägenden Leistungscharakter hat, als (steuerfreie) Nebenleistung zur Grundstücksvermietung behandelt werden.^[4]

Nebenleistungen zur Vermietung und Verpachtung

Nebenleistungen: steuerfrei

Handelt es sich jedoch um Umsätze, die in einem unmittelbaren wirtschaftlichen Zusammenhang zur Vermietung stehen, in ihrem Gefolge üblicherweise vorkommen und nur von untergeordneter Bedeutung sind, so werden sie noch in vollem Umfang der Vermietung zugerechnet. Als sog. Nebenleistung teilen sie das Schicksal der Hauptleistung "Vermietung" und werden ebenfalls von der Steuerbefreiung erfasst (zur Abgrenzung von der steuerpflichtigen Vermietung einer Betriebsvorrichtung s. o.). Als übliche Nebenleistung in diesem Sinne gelten insbesondere

• die Lieferung von Wärme durch Sammelheizungen, von Heizungsdampf und warmem Wasser,
• die Lieferung von Frischwasser,

• die üblichen Gemeinschaftsleistungen, wie z. B.

  • die Treppenhaus- und Flurbeleuchtung
  • die Besorgung der Schornstein- und Straßenreinigung sowie der Müllabfuhr,
  • die Überlassung von Waschvorrichtungen (z. B. Waschmaschinen, Wäschetrockner), Trocken- und Bodenräumen, Fahrstühlen und Gemeinschaftsantennenanlagen,
  • die Reinigung der von den Mietern gemeinsam genutzten Gebäudeteile,
  • die Besorgung der Ungezieferbekämpfung,
  • die Besorgung der Gartenpflege,
  • die Gestellung eines Hauswarts und
  • die Abwasserentsorgung.

Sind solche Nebenleistungen gegeben, so ist es gleichgültig, ob die hierfür ents...