Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Die steuerfreien Umsätze

Zusammenfassung

Überblick

Bitte beachten Sie!

Nicht jeder steuerbare Umsatz ist letztlich auch mit Umsatzsteuer belastet. Eine Belastung mit Umsatzsteuer tritt ein, wenn keine Steuerbefreiung eingreift. Die nicht steuerbefreiten Umsätze werden umsatzsteuerlich als "steuerpflichtig" bezeichnet.

Befreiungen

Das Umsatzsteuergesetz enthält in § 4 einen umfangreichen Katalog von Steuerbefreiungen. Es handelt sich hierbei fast durchweg um objektive Befreiungen; sie befreien nicht den Unternehmer, sondern einzelne Umsätze. Nachfolgend sind die Befreiungsvorschriften näher beschrieben, die für Haus- und Grundbesitzer von besonderem Interesse sind.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG, Steuerfreiheit von Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen, § 4 Nr. 12 Buchst. a bis c UStG, Steuerfreiheit von Umsätzen aus Vermietung und Verpachtung, § 4 Nr. 13 UStG, Steuerfreiheit von Leistungen der Wohnungseigentümergemeinschaft im Sinne des WEG an die Wohnungseigentümer und Teileigentümer, § 4 Nr. 28, UStG Steuerfreiheit Lieferungen von Gegenständen, für die der Vorsteuerabzug nach § 15 Abs. 1a UStG ausgeschlossen ist oder wenn der Unternehmer die gelieferten Gegenstände ausschließlich für eine nach den Nummern 8 bis 27 steuerfreie Tätigkeit verwendet hat; Umsatzsteueranwendungserlass zu § 4 UStG.

1 Veräußerung von Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten

Keine Doppelbelastung

Nach § 4 Nr. 9a UStG sind die Umsätze, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen – also grunderwerbsteuerbar sind – von der Umsatzsteuer befreit. Hierbei handelt es sich im Wesentlichen um

• die Veräußerung von bebauten und unbebauten Grundstücken und Grundstücksteilen sowie
• die Übertragung von Wohnungs- und Teileigentum sowie von Miteigentumsanteilen an Grundstücken; ferner um
• die Bestellung und Übertragung von Erbbaurechten.
• Auch die Entnahme eines Grundstücks aus dem Unternehmen ist steuerfrei.^[1]

Hinweis

Steuerbefreiung und Option

Unter den Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 bis Abs. 3 UStG kann der Unternehmer auf die Steuerbefreiung verzichten.

Die Steuerbefreiung hat zum Ziel, eine Mehrfachbelastung von Grundstücksumsätzen mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer zu vermeiden. Gut zu wissen ist es, dass die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG auch dann gewährt wird, wenn eine Befreiungsvorschrift des Grunderwerbsteuergesetzes dafür sorgt, dass die Grunderwerbsteuer nicht entsteht.

Praxis-Beispiel

Umsatzsteuerfreie Grundstücksveräußerung

Ehemann A veräußert ein ihm gehörendes Grundstück an seine Ehefrau. Die Grundstücksveräußerung unter Ehegatten ist zwar grunderwerbsteuerbar, aber nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit. Gleichwohl ist der Vorgang nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG umsatzsteuerfrei.

Nicht grunderwerbsteuerbar und daher umsatzsteuerpflichtig ist die Veräußerung von Betriebsvorrichtungen, auch wenn sie mit dem Grundstück fest verbunden sind. Hierzu gehören alle Maschinen und sonstigen Vorrichtungen einer Betriebsanlage, z. B. Förderbänder, Lastenaufzüge, Bewässerungsanlagen, Entstaubungsanlagen, Absaugvorrichtungen.^[2]

Praxis-Beispiel

Grundstücksveräußerung mit Betriebsvorrichtung

Gastwirt A veräußert seine Waldgaststätte mit Kegelbahn an einen anderen Unternehmer.

Da der Grundstücksverkauf unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt, ist die Befreiungsvorschrift des § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG grundsätzlich anwendbar. Allerdings kann die Steuerfreiheit nicht für die Übertragung der Kegelbahn (Betriebsvorrichtung) gewährt werden. Die Lieferung ist folglich in einen steuerfreien und einen steuerpflichtigen Teil aufzuteilen.

Hinweis

Geschäftsveräußerung im Ganzen

In dem geschilderten Fall ist jedoch zu prüfen, ob es sich nicht bereits um eine nicht steuerbare Geschäftsveräußerung im Ganzen gemäß § 1 Abs. 1a UStG handelt.

[1] BMF, Schreiben v. 22.9.2008, IV B 8 – S 7109/07/10002, BStBl 2008 I S. 895.

[2] Zur Abgrenzung des Grundvermögens von den Betriebsvorrichtungen vgl. im Einzelnen den gleichlautenden Ländererlass v. 5.6.2013, BStBl 2013 I S. 734.

2 Überlassung von Grundstücken zur Nutzung

Vermietung und Verpachtung, Nutzungsüberlassung etc.

Nach § 4 Nr. 12 Buchst. a bis c UStG sind im Wesentlichen steuerfrei:

• die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken und Grundstücksteilen sowie von grundstücksgleichen Rechten,
• die Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung aufgrund eines Kaufanwartschaftsverhältnisses und
• die Bestellung, Übertragung und Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken.

Vermietungs- und Verpachtungsumsätze

Vermietung

Die Frage, ob eine Vermietung oder Verpachtung eines Grundstücks oder Grundstücksteils i. S. d. § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG vorliegt, ist grundsätzlich nach bürgerlichem Recht zu beurteilen. Danach liegt eine Grundstücksvermietung vor, wenn dem Mieter zeitweise der Gebrauch eines Grundstücks oder Grundstücksteils (z. B. Stockwerk, Wohnung, einzelne Räume) gewährt wird.^[1]

Praxis-Beispiel

Vermietung

In einem Parkhaus ist es dem Fahrzeugbesitzer gestattet, sein Fahrzeug auf einer beliebigen Parkfläche abzustellen. Dem Fahrzeugbesitzer steht ...