Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Entstehung der U ... / 1 Soll- und Istversteuerung

Sollversteuerung

Ausführung der Leistung entscheidend!

Die Umsatzsteuer entsteht mit Ablauf des Voranmeldungszeitraums, in dem die Leistung ausgeführt worden ist, wenn die Steuer nach vereinbarten Entgelten berechnet wird.^[1] Auf die Vereinnahmung des Entgelts kommt es regelmäßig nicht an, sodass der Unternehmer unter Umständen seine Umsatzsteuerschuld vorfinanzieren muss. Das gilt auch für Teilleistungen. Die Vereinnahmung nach vereinbarten Entgelten ist in der Umsatzsteuer der Regelfall. Bei geringen Umsätzen, beispielsweise bei der Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG oder einer freiberuflichen Tätigkeit nach § 18 EStG ist es nicht immer sinnvoll für den Steuerpflichtigen, die Umsatzsteuer nach vereinbarten Entgelten zu versteuern, da die Umsatzsteuer trotz geringer Einnahmen vorfinanziert werden muss, weil das Entgelt noch nicht eingegangen ist.

Praxis-Beispiel

Unterschied zwischen der Versteuerung nach vereinnahmten und vereinbarten Entgelten

A ist Eigentümer einer Gewerbeimmobilie, die er für monatlich 10.000 EUR zzgl. 1.900 EUR Umsatzsteuer an den Unternehmer B vermietet. B zahlt aufgrund finanzieller Schwierigkeiten die Miete für den Monat Mai erst im August.

• A versteuert nach vereinbarten Entgelten: Versteuert A nach vereinbarten Entgelten muss er die Umsatzsteuer für den Mai in der Umsatzsteuer-Voranmeldung für den Monat Mai beim Finanzamt anmelden und abführen. Er tritt also mit 1.900 EUR Umsatzsteuer beim Finanzamt in Vorkasse, da er die Umsatzsteuer von B noch nicht erhalten hat.
• A versteuert nach vereinnahmten Entgelten: Versteuert A nach vereinnahmten Entgelten, muss er die Umsatzsteuer erst in dem Monat beim Finanzamt anmelden, in dem er die Zahlung erhalten hat. Dies wäre hier der Monat August. A muss also nicht beim Finanzamt in Vorkasse für die vereinbarte Umsatzsteuer treten, da er die Umsatzsteuer von B durch die Zahlung erhalten hat.

Istversteuerung

Hat der Unternehmer

• im vorangegangenen Kalenderjahr Umsätze von insgesamt nicht mehr als 600.000 EUR erzielt oder
• ist er nicht buchführungspflichtig (§ 148 AO), oder
• führt er Umsätze aus einer Tätigkeit als Angehöriger eines freien Berufs im Sinne des § 18 Abs. 1 Nr. 1 des Einkommensteuergesetzes aus (Einkünfte auf Vermietung und Verpachtung gehören hier nicht dazu, auch wenn sie nach ertragsteuerlichen Regelungen den freiberuflichen Einkünften zugeordnet werden würden.),

kann er die Umsatzsteuer nach vereinnahmten Entgelten berechnen, mit der Folge, dass die Umsatzsteuer erst entsteht, wenn er das Entgelt auch tatsächlich erhalten hat.

Vorsteuerabzug ist unabhängig von der Wahl der Besteuerung der Entgelte

Beim Vorsteuerabzug kommt es nicht darauf an, ob nach vereinnahmten bzw. vereinbarten Entgelten die Umsatzsteuern zu versteuern sind. Maßgeblich ist hier vom Grundsatz her nur die Leistungsausführung sowie der Besitz einer Rechnung nach § 14 Abs. 4 UStG.

Antrag

Keine Formerfordernisse

Die Besteuerung nach vereinnahmten Entgelten setzt einen Antrag des Unternehmers voraus. Dieser Antrag ist an keine bestimmte Form oder Frist gebunden. Er kann beim Finanzamt schriftlich, mündlich, telefonisch oder in anderer schlüssiger Weise gestellt werden. Es genügt z. B., wenn der Unternehmer die Umsatzsteuer bei Abgabe seiner Voranmeldung oder Jahreserklärung für das Finanzamt klar erkennbar nach vereinnahmten Entgelten berechnet. Der Unternehmer sollte überwachen, dass das Finanzamt seinen Antrag genehmigt. Soweit der Unternehmer die Voraussetzungen des § 20 UStG erfüllt, hat das Finanzamt seinem diesbezüglichen Antrag zu entsprechen, falls dem nicht gewichtige Gründe entgegenstehen (z. B. wenn der Steueranspruch wegen ständigen Nichtentrichtens der Umsatzsteuerschuld durch den Unternehmer gefährdet scheint). Ein solcher Fall könnte vorliegen, wenn Unternehmen, die von nahen Angehörigen geführt werden, die Regelung zu außersteuerlichen Zwecken ausgestalten. Ein solcher Fall könnte vorliegen, wenn der leistende Unternehmer die Istversteuerung wählt, der leistungsempfangende nahestehende Unternehmer zwar den Vorsteuerabzug beansprucht, aber unverhältnismäßig lange das Entgelt nicht ausgleicht.

Praxis-Beispiel

Versagung der Genehmigung nach vereinnahmten Entgelten

Unternehmerin A vermietet Ihrem Ehegatten, dem Unternehmer B umsatzsteuerpflichtig ein Bürogebäude. A versteuert auf Antrag die Umsätze nach vereinnahmten Entgelten. B meldet die Vorsteuer aus dem Mietvertrag an und erhält hierfür die Umsatzsteuer erstattet. B bezahlt aber die Mieten nicht an A. A fordert diese auch nicht ernsthaft bei B ein. In dieser Handhabung kann das Finanzamt eine Gestaltung sehen, die das Steueraufkommen gefährdet. Entsprechend ist es möglich, A die Versteuerung nach vereinnahmten Entgelten zu versagen.

Die Genehmigung wird vom Finanzamt schriftlich und grundsätzlich unter Vorbehalt jederzeitigen Widerrufs erteilt.

Praxis-Beispiel

Entstehung der Umsatzsteuer

• Genehmigung

  Hausbesitzer K hat eine Wohnung ab 1.9.2023 für 2 Jahre (nach Option) steuerpflichtig als Büroraum an den Unter...