Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Option zur Umsatzsteuer – die steuerpflichtigen Umsätze

Zusammenfassung

Überblick

Steuerpflicht – durch Option

Langfristige Vermietungen von Grundstücken oder Grundstücksteilen sind nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG grundsätzlich von der Umsatzsteuer befreit. Durch diese Regelung will der Gesetzgeber u. a. verhindern, dass sich die Erhöhung des Umsatzsteuersatzes direkt auch auf die Mieten auswirkt und somit die Belastung der Mieter erhöht. Unter bestimmten Voraussetzungen ist es aber für den Vermieter möglich, auf die Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten. Der Verzicht ist freiwillig und in § 9 UStG geregelt (Option).^[1]

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

§ 9 UStG zu den Voraussetzungen für die Option zur Umsatzsteuer; Umsatzsteueranwendungserlass zu § 9.

[1]

S. Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Die steuerfreien Umsätze.

1 Voraussetzungen der Option

Einen Verzicht auf die Steuerbefreiung sieht § 9 Abs. 1 UStG nur für bestimmte, nach § 4 UStG steuerfreie Leistungen vor.

Es sind dies

• die Umsätze des Geld- und Kapitalverkehrs^[1],
• die Grundstücksveräußerungen^[2],
• die Überlassung von Grundstücken zur Nutzung^[3] sowie
• die Umsätze der Wohnungseigentümergemeinschaften^[4] und
• die Umsätze der blinden Unternehmer.^[5]

Ein Verzicht ist für jeden Umsatz gesondert möglich.

Voraussetzungen

Die Option zur Steuerpflicht bei Gebäuden setzt voraus, dass

• der Umsatz an einen anderen Unternehmer und

• für dessen Unternehmen ausgeführt wird (§ 9 Abs. 1 UStG).

Als weitere Voraussetzung muss bei Vermietungen, der Mieter oder Pächter, das Grundstück oder die Immobilie ausschließlich für Umsätze verwenden, die bei ihm den Vorsteuerabzug nicht ausschließen (§ 9 Abs. 2 UStG).

Gleiches gilt:

• bei Bestellungen und Übertragungen von Erbbaurechten,

• bei Umsätzen, die auf Überlassung von Grundstücken und Grundstücksteilen zur Nutzung aufgrund eines auf Übertragung des Eigentums gerichteten Vertrags oder Vorvertrags beruhen,

• bei Bestellungen, die die Übertragung und die Überlassung der Ausübung von dinglichen Nutzungsrechten an Grundstücken betreffen.

Hinweis

Begriff Grundstück

Der Begriff des Grundstücks ist i. S. d. § 9 UStG weit zu fassen. So ist hier nicht nur das Grundstück in seiner Gesamtheit gemeint, sondern auch selbstständig nutzbare Grundstücksteile. Dies können z. B. Wohnungen, gewerbliche Flächen, Büroräume oder Praxisräume sein. Verwendet der Empfänger der Leistungen das Grundstück oder einzelne Teile des Grundstücks für Umsätze, die bei ihm den Vorsteuerabzug nicht ausschließen, ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung für dieses Grundstück oder Grundstücksteil möglich.

Nicht optionsfähig sind also Umsätze

• an Nichtunternehmer, insbesondere an Privatpersonen oder an den Hoheitsbereich der öffentlichen Hand sowie

• Umsätze an Unternehmer, die für deren nichtunternehmerischen Bereich (Privatsphäre) bestimmt sind.

  Praxis-Beispiel

  Vermietung und Verpachtung zu Wohn- und gewerblichen Zwecken

  Hauseigentümer X hat ein gemischt genutztes Gebäude. Im Erdgeschoss befindet sich ein Ladenlokal, das an einen Unternehmer vermietet wird. In den anderen Geschossen gibt es Wohnungen, die an Privatpersonen zu Wohnzwecken vermietet werden.

  Ein Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung kommt bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 UStG nur für das Ladenlokal in Betracht, da hier die Vermietung an einen Unternehmer erfolgt. Für die Wohnungen ist ein Verzicht ausgeschlossen, da die Mieter keine Unternehmer sind und die Wohnungen nicht dazu dienen, Einnahmen zu erzielen.

Auch der Verkauf eines Grundstücks oder Gebäudes ist vom Grundsatz zunächst von der Umsatzsteuer befreit. Maßgeblich hierfür ist § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG. Unter diese Befreiung fallen alle Erwerbsvorgänge, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen. Bei dieser Vorschrift geht es im Wesentlichen darum, den Verkauf nicht gleichzeitig mit Gewerbesteuern und Umsatzsteuern zu belegen. Wie auch beim Verzicht auf die Steuerbefreiung bei der Vermietung und Verpachtung gilt auch hier, dass auf die Umsatzsteuerbefreiung grundsätzlich nur verzichtet werden kann, wenn der Käufer selbst Unternehmer ist und das Objekt für sein Unternehmen erwirbt sowie die weiteren Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 UStG erfüllt.

Praxis-Beispiel

Verkauf einer Lagerhalle

Unternehmer A verkauft an Unternehmer B eine Lagerhalle für dessen Unternehmen. Der Verkauf ist nach § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit, da dieser unter das Grunderwerbsteuergesetz fällt. Unternehmer A kann einen Verzicht auf die Umsatzsteuerbefreiung in Erwägung ziehen, da der Käufer B selbst auch Unternehmer ist. Die Voraussetzungen des § 9 Abs. 2 UStG sind zu prüfen.

Achtung

Geschäftsveräußerung im Ganzen hat Vorrang

Ist der Verkauf eines Grundstücks oder einer Immobilie als Geschäftsveräußerung im Ganzen nach § 1 Abs. 1a UStG zu behandeln, ist diese Vorschrift dem § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG vorrangig. D. h., eine Geschäftsveräußerung im Ganzen ist nicht umsatzsteuerbar.

Gehen die Käufer und Verkäufer im Rahmen des notariellen Kaufvertrags übereinstimmend von einer Geschäftsveräußerung im Ganzen aus und beabsichtigen sie, lediglich für den ...