Umsatzsteuer bei Haus- und Grundbesitz: Steuerbare Umsätze

Zusammenfassung

Überblick

Der Umsatzsteuer unterliegen nicht alle Umsätze, die der Unternehmer ausführt, sondern nur die in § 1, § 3 Abs. 1b und § 3 Abs. 9a UStG abschließend aufgeführten "steuerbaren" Umsätze. Für die Annahme der Steuerbarkeit müssen alle Tatbestandsmerkmale dieser Vorschriften für den jeweiligen Umsatz erfüllt sein.

Unterschied Ertragsteuer und Umsatzsteuer

Wichtig ist zu wissen, dass der umsatzsteuerliche Begriff eines Unternehmers vom Unternehmerbegriff der Ertragsteuer abweicht. Jemand ist umsatzsteuerlicher Unternehmer, sobald er Umsätze mit einer anderen Person erzielt. Bezogen auf ein Grundstück bedeutet dies, dass bei der Vermietung einer Wohnung ertragsteuerlich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG vorliegen und man somit nicht als Unternehmer gilt. Nach dem Umsatzsteuergesetz gilt jemand als Unternehmer, der eine Leistung an den Mieter erbringt. Hier ist zu prüfen, ob diese Leistung zur Umsatzbesteuerung führt.

Steuerbare Umsätze

Für den Bereich des Haus- und Grundbesitzes sind folgende der in den §§ 1, 3 Abs. 1b und 3 Abs. 9a UStG aufgeführten Umsatzarten von Bedeutung:

• Lieferungen und sonstige Leistungen gegen Entgelt^[1]
• Unentgeltliche Wertabgaben^[2]

Nicht steuerbare Umsätze

Liegt ein Tatbestandsmerkmal nicht vor, so ist der Umsatz "nicht steuerbar".

Hierzu gehören u. a.:

• Umsätze, die der Unternehmer im Ausland bewirkt. Dies sind solche, bei denen der Ort der Leistung gemäß den Regelungen des Umsatzsteuergesetzes (UStG) nicht im Inland, sondern im Ausland ist.
• Umsätze im Rahmen einer Geschäftsveräußerung an einen anderen Unternehmer.^[3]

Beispiel: Nicht steuerbare Geschäftsveräußerung gemäß § 1 Abs. 1a UStG

Ein Miethauseigentümer, dessen Unternehmen allein in der Vermietung von Wohnungen besteht, veräußert das Mietshaus. Der Erwerber führt die Mietverhältnisse fort. Die Veräußerung ist nicht steuerbar, es handelt sich um eine Geschäftsveräußerung im Ganzen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

§ 1 UStG zu den Voraussetzungen für steuerbare Umsätze; § 3 Abs. 1 UStG, § 3 Abs. 1b UStG, § 3 Abs. 9b UStG zur Definition des Begriffs der Lieferung.

§ 4 Nr. 9a UStG Steuerbefreiung zu den Umsätzen, die unter das Grunderwerbsteuergesetz fallen

§ 4 Nr. 12 UStG zu den Steuerbefreiungen von Vermietungen und Verpachtungen

§ 9 UStG zum Verzicht auf die Steuerbefreiungen nach § 4 Nr. 9a und Nr. 12 UStG

§ 13b Abs. 2 Nr. 3 UStG zur Verschiebung der Umsatzsteuer auf den Leistungsempfänger

[1] S. hierzu Abschn. 1 bis 4.

[2] Sog. Eigenverbrauch, s. hierzu Abschn. 5.

[3] § 1 Abs. 1a UStG.

1 Lieferungen und sonstige Leistungen

Der Haupttatbestand des Umsatzsteuergesetzes sind die Lieferungen und sonstigen Leistungen, die der Unternehmer (Vermieter) im Inland gegen Entgelt im Rahmen seines Unternehmens ausführt.^[1]

Lieferungen

Grundstückslieferungen

Lieferungen sind Leistungen, durch die der Unternehmer einem Dritten Verfügungsmacht an einem Gegenstand verschafft.^[2]

Praxis-Beispiel

Lieferung

Eigentümer A verkauft seine vermietete Eigentumswohnung an den B und überträgt ihm Besitz und Eigentum. Die Veräußerung ist eine Lieferung und damit grundsätzlich steuerbar. A ist als Vermieter aber umsatzsteuerlich ein Unternehmer. Es muss also geprüft werden, ob für die Veräußerung die Umsatzsteuer zu erheben ist.

Die Veräußerung ist umsatzsteuerfrei gemäß § 4 Nr. 9a UStG, sodass es darauf ankommt, ob A von der Option zur Umsatzsteuer Gebrauch macht bzw. Gebrauch machen kann. Nach § 9 Abs. 1 UStG ist ein Verzicht auf die Steuerbefreiung möglich, wenn der B Unternehmer ist und die Eigentumswohnung für sein Unternehmen anschafft.^[3]

Die Verschaffung der Verfügungsmacht ist ein Vorgang tatsächlicher Natur, der in der Regel mit dem bürgerlich-rechtlichen Eigentumsübergang identisch ist.

Bei Immobilien erfolgt die Verschaffung der Verfügungsmacht im Normalfall mit der Eintragung des Erwerbers im Grundbuch. Gehen Besitz, Nutzen und Lasten schon vorher über, so erfolgt auch die Lieferung schon zu diesem Zeitpunkt, falls der Veräußerer – z. B. durch Eintragung einer Auflassungsvormerkung – auf Dauer von der Einwirkung auf das Grundstück ausgeschlossen ist.

Lieferbare Gegenstände sind neben Grundstücken aber auch Wasser, Strom, Gas, Wärme und Kälte.

Sonstige Leistung

Unter den Begriff "sonstige Leistungen" fallen alle Leistungen, die keine Lieferungen sind.^[4] Sie können in einem positiven Tun, einem Unterlassen oder im Dulden einer Handlung bzw. eines Zustands bestehen.

Praxis-Beispiel

Sonstige Leistungen

• Einräumung und Übertragung eines dinglichen Nutzungsrechts (z. B. eines Nießbrauchs),
• die Vermietung und Verpachtung eines Grundstücks
• Dienstleistungen wie z. B. Gebäudereinigung, Reparaturen etc.

Diese Leistungen sind steuerbar. Auch die Vermietung ist steuerbar, sie ist grundsätzlich aber umsatzsteuerfrei, wenn die Vermietung langfristig erfolgt (§ 4 Nr. 12 Buchst. a UStG).^[5] Zu prüfen ist, ob der Vermieter gegebenenfalls zur Umsatzsteuerpflicht optieren kann und will.^[6]

Leistungen aufgrund gesetzlicher oder behördlicher Anordnung

Lieferungen und sonstige Leistungen, die der...