Veräußerung von mehr als drei Grundstücken durch einheitliches Geschäft allein kein ...

Prof. Jürgen Brandt

Leitsatz

Das Überschreiten der Drei-Objekt-Grenze indiziert nicht die Nachhaltigkeit. Auch wenn mehr als drei Objekte mit einem einzigen Verkaufsgeschäft veräußert werden, ist das Kriterium der Nachhaltigkeit in der Regel nur dann erfüllt, wenn sich aus den Umständen ergibt, dass noch andere derartige Grundstücksgeschäfte geplant waren.

Sachverhalt

Die Kläger, der Geschäftsführer einer Bauträgergesellschaft sowie ein Architekt, sind zu je 50 % an einer GbR beteiligt, die 1986 einen Gebäudekomplex auf vier grundbuchrechtlich selbständigen Grundstücken mit insgesamt 600 Wohneinheiten sowie Gewerberaum erwarb. Für die freistehenden und selbständig nutzbaren Gebäude mit einer vermieteten Fläche von 43 293 qm wurden bewertungsrechtlich mehrere wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens, nämlich drei Geschäftsgrundstücke, sechs sonstige bebaute Grundstücke und 26 Mietwohngrundstücke, festgestellt. Der Komplex wurde 1989 verkauft. Die GbR erklärte Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung aus den Wohn- und Gewerbeobjekten. Den Verkaufserlös sah sie als nicht steuerbare Einnahme aus privater Vermögensverwaltung an. Dagegen qualifizierte das Finanzamt den An- und Verkauf des Gebäudekomplexes als gewerblichen Grundstückshandel und erließ geänderte Gewinnfeststellungsbescheide. Einspruch und Klage hatten keinen Erfolg.

Entscheidung

Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur Zurückverweisung der Sache an das FG. Zwar hat das FG zu Recht die für die Annahme eines gewerblichen Grundstückshandels maßgebliche sog. Drei-Objekt-Grenze und damit die Grenze der privaten Vermögensverwaltung als überschritten angesehen^{^[1]}. Die bisherigen tatsächlichen Feststellungen lassen aber nicht erkennen, ob die Kläger auch das insoweit nach § 15 Abs. 2 EStG erforderliche Kriterium der Nachhaltigkeit erfüllen. Werden Wohnobjekte oder sonstige bebaute oder unbebaute Grundstücke mit einem einzigen Geschäft veräußert, hat der BFH die Nachhaltigkeit in der Regel nur dann anerkannt, wenn sich aus anderen objektiven Umständen ergab, dass weitere derartige Grundstücksgeschäfte geplant waren^{^[2]}. Daran fehlt es, wenn selbst bei einer Mehrzahl von Kaufgegenständen nur ein einziger Verkaufsentschluss vorliegt, der mit nur einer Handlung – durch einen Verkauf an nur einen Erwerber – umgesetzt wurde^{^[3]}. Allein wegen Überschreitens der Drei-Objekt-Grenze ist deshalb die Nachhaltigkeit des Handelns des Steuerpflichtigen noch nicht indiziert^{^[4]}.

Praxishinweis

Ein Verkaufsgeschäft kann auch dann auf Wiederholung angelegt sein, wenn sich der Verkäufer zuvor im Interesse eines möglichst hohen Gewinns nicht nur um diesen Verkauf, sondern auch um Einzelverkäufe der verschiedenen Objekte bemüht hat^{^[5]}. Nicht ausreichend ist allerdings die Feststellung, dass die Verkäufer in der "Immobilienbranche" tätig sind. Vielmehr müssen sie auch tatsächlich weitere Verkaufsaktivitäten entfaltet haben^{^[6]}.

Ausnahmsweise ist eine Nachhaltigkeit auch bei einem einzigen Geschäft oder Vertrag trotz fehlender Wiederholungsabsicht zu bejahen, wenn die Erfüllung des Geschäfts oder Vertrags eine Vielzahl von unterschiedlichen Einzeltätigkeiten erfordert, die in ihrer Gesamtheit die Annahme der Nachhaltigkeit rechtfertigen^{^[7]}. Hierzu reichen jedoch Maßnahmen nicht aus, die die Eigentümer in Vermietungsabsicht vorgenommen haben^{^[8]}.