Veräußerungsbeschränkung: Nachweis der Zustimmung

Leitsatz

Es gehört nicht in den Beglaubigungsvermerk, dass der Unterschreibende die Erklärung im Namen eines anderen abgegeben hat.

Normenkette

WEG § 12; GBO § 29

Das Problem

1. V veräußert im Jahr 2017 an B ein Wohnungseigentum. Verwalter der entsprechenden Wohnungseigentumsanlage ist die A-GmbH. Im Januar 2018 beantragt der Notar die Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch. Als Anlage zu seinem Antrag legt er u.a. eine unter dem Datum des 23.8.2017 mit dem Namen B unterzeichnete Verwalter-Zustimmung vor. Auf der Rückseite der Zustimmungserklärung befindet sich der Beglaubigungsvermerk eines Notars. In dem Vermerk ist festgehalten, dass B in seiner Eigenschaft als Geschäftsführer der D-GmbH handele.
2. Mit einer Zwischenverfügung weist das Grundbuchamt darauf hin, es sei noch die Verwaltereigenschaft des zustimmenden Verwalters nachzuweisen. Zudem sei die eingereichte Verwalterzustimmung nicht ordnungsmäßig, denn die Tatsache, dass der Unterschreibende die Erklärung im Namen eines anderen abgegeben habe, gehöre nicht in den Beglaubigungsvermerk. Überdies ergebe sich aus den eingereichten Unterlagen nicht, was die D-GmbH mit der zum Verwalter bestellten A-GmbH zu tun habe. Ende Januar 2018 wird daraufhin eine notarielle Vertretungsbescheinigung eingereicht, wonach im Handelsregister eingetragen sei, dass die A-GmbH im Jahr 2015 in D-GmbH umfirmiert habe und von B vertreten werde. Mit weiterem Schreiben wird eine Verwalter-Zustimmung aus dem Jahr 2017 eingereicht, diese nachträglich ergänzt um den unterhalb der Unterschrift "B" zu findenden Zusatz "D-GmbH" und um einen Ergänzungsvermerk des Notars vom 26.3.2018. Ferner wird eine Niederschrift vom 10.10.2017 vorgelegt, ausweislich dessen die D-GmbH weiterhin zum Verwalter bestellt wurde.
3. Das Grundbuchamt weist nun darauf hin, dass die Verwalterzustimmungserklärung nachträglich durch den Beglaubigungsnotar verändert worden sei. Deshalb entfalle die Echtheitsvermutung des § 440 Abs. 2 ZPO. Es müsse mit den nach § 29 GBO zulässigen Beweismitteln nachgewiesen werden, dass die Änderung dem Willen des Unterzeichners entspreche. Dementsprechend fordert das Grundbuchamt die Beteiligten zur Vorlage einer entsprechenden Vollmacht oder einer neuen ordnungsmäßigen Verwalterzustimmung auf.
4. Hiergegen richtet sich die Beschwerde. Diese meint Korrekturen einer beurkundeten Erklärung seien zulässig. Die vorgelegte Verwalter-Zustimmung reiche daher aus.

Die Entscheidung

Die Beschwerde hat Erfolg! Dem vom Grundbuchamt eingenommenen Rechtsstandpunkt, es liege keine ordnungsmäßige Verwalterzustimmung vor, sei nicht zu folgen.

1. Sei eine Veräußerungsbeschränkung vereinbart, sei ein Veräußerungsvertrag über ein Wohnungseigentum ohne Zustimmung sowohl hinsichtlich seines schuldrechtlichen als auch hinsichtlich seines dinglichen Teils schwebend unwirksam.
2. In Bezug auf die unter dem Datum des 23.8.2017 erklärte und am gleichen Tag notariell beglaubigte Verwalter-Zustimmung habe das Grundbuchamt in seiner ersten Zwischenverfügung zu Recht beanstandet, dass sich die Tatsache, dass der Unterzeichner B für die D-GmbH gehandelt habe, nur aus dem Beglaubigungsvermerk ergeben habe. Es gehöre nicht in den Beglaubigungsvermerk, dass der Unterschreibende die Erklärung im Namen eines anderen abgegeben hat. Dies habe seinen Grund darin, dass mit einer öffentlich beglaubigten Urkunde nicht der Inhalt der Erklärung beurkundet werde, sondern nur die Tatsache der Unterzeichnung oder der Anerkennung einer Unterschrift. Eine öffentliche Beglaubigung sei das Zeugnis einer Urkundsperson darüber, dass die Unterschrift oder das Handzeichen in Gegenwart der Urkundsperson zu dem angegebenen Zeitpunkt von dem Erklärenden vollzogen oder anerkannt worden sei; sie bezeuge zugleich, dass die im Beglaubigungsvermerk namentlich angeführte Person und der Erklärende identisch seien.
3. Der Senat habe ferner Bedenken daran, dass die später eingereichte Verwalter-Zustimmung mit der von einem Notariatsverwalter vorgenommenen Ergänzung der Zustimmungserklärung um einen Zusatz unterhalb der Unterschrift "B" zur Behebung der vom Grundbuchamt erhobenen Beanstandung geeignet gewesen sei. Zwar könnten notarielle Urkunden gemäß § 44a Abs. 2 BeurkG auch nach Abschluss der Beurkundung berichtigt werden. Ein Notar könne aber nur die von der Unrichtigkeit betroffene notarielle Urkunde als solche berichtigen. Der Notar habe indes nicht den Beglaubigungsvermerk berichtigt, sondern den Inhalt der abgegebenen Verwaltererklärung des B. Die Änderung bzw. Berichtigung von Privaturkunden sei indes Sache des Erklärenden, hier des Unterzeichners B.
4. Eine Auslegung der übrigen und der Form des § 29 GBO genügenden Eintragungsunterlagen führe allerdings zu dem Ergebnis, dass eine ordnungsmäßige Zustimmung des Verwalters vorliege. Lege man zunächst die Verwaltererklärung vom 23.8.2017 aus, sei ohne Zweifel festzustellten, dass B nicht als Privatperson eine Erklärung abgegeben, sondern dass er eine Zustimmung zum Veräußerungsvertrag erteilt habe. Weiter in...