Vereinbarung einer Quadratmetermiete: Was gilt bei Flächenabweichung?

Begriff

BGB §§ 536, 543 Abs. 2 Nr. 1

1. Die Parteien eines Mietvertrags vereinbaren eine sog. echte Quadratmetermiete, wenn sie im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt (Festhaltung Senat, Urteil v. 1.7.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015 S. 697).
2. Ist eine echte Quadratmetermiete vereinbart, dann bestimmt sich der Betrag der geschuldeten Miete unmittelbar auf der Grundlage der tatsächlichen Fläche, ohne dass es dabei entscheidend auf die Frage ankommt, ob die dem Mieter nachteilige Flächenabweichung unmittelbar zu einer Reduzierung der Miete führt oder ein Mangel des Mietobjekts i. S. v. § 536 Abs. 1 BGB auch unterhalb einer Flächenabweichung von 10 % angenommen wird (Fortführung Senat, Urteil v. 1.7.2014, 5 U 1890/13, NZM 2015 S. 697).
3. Führt eine dem Mieter nachteilige Flächenabweichung bei Vereinbarung einer echten Quadratmetermiete zu einer Reduzierung der Miete, sind regelmäßig auch die Voraussetzungen des benannten Regelbeispiels für eine außerordentliche Kündigung in § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB erfüllt. Sowohl bei der Minderung nach § 536 Abs. 1 BGB als auch bei der außerordentlichen Kündigung nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB kommt es auf die Wesentlichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung an (Anschluss BGH, Urteil v. 4.5.2005, XII ZR 254/01, NJW 2005 S. 2152).

(Leitsätze des Gerichts)

Das Problem

In einem Mietvertrag über Gewerberäume ist eine Staffelmiete vereinbart, wonach die Miete ab 1.12.2008 885 EUR und ab 1.8.2011 1.239 EUR beträgt. Außerdem ist in dem Mietvertrag u. a. Folgendes geregelt:

§ 1: Die vermietete Fläche beträgt insgesamt ca. 177 qm.

...

§ 4: Für die Berechnung der Kaltmiete wird die in § 1 angegebene Mietfläche als verbindlich und zutreffend zugrunde gelegt.

Tatsächlich beträgt die wirkliche Fläche lediglich 164,26 qm; sie weicht damit um 7,2 % von der vereinbarten Fläche ab. Der Mieter hat die Mietzahlung ab April 2011 eingestellt und das Mietverhältnis außerordentlich zum Ende Juni 2011 gekündigt. Der Vermieter erachtet die Kündigung für unwirksam; er nimmt den Mieter auf Mietzahlung ab April 2011 in Anspruch.

Die Entscheidung

1. Miete April bis Juni 2011

Hier ist fraglich, ob und auf welche Weise sich die Abweichung von der vertraglich vereinbarten Fläche auf die Höhe der Miete auswirkt. Nach der Rechtsprechung des BGH liegt ein Mangel der Mietsache vor, wenn die tatsächliche Fläche um mehr als 10 % unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt. Die Minderungsquote ist dann nach dem prozentualen Verhältnis der Flächenabweichung zu ermitteln (BGH, NJW 2004 S. 1947, NJW 2004 S. 2230).

Im Entscheidungsfall beträgt die Abweichung lediglich 7,2 %. Nach Auffassung des Gerichts wirkt sich eine unter der Grenze von 10 % liegende Abweichung gleichwohl auf die Miethöhe aus, wenn der Mietpreis in Form einer Quadratmetermiete vereinbart wurde. Hiervon ist auszugehen, wenn die Parteien "im Mietvertrag festlegen, dass sich die Miete aus der Größe des Mietobjekts in Quadratmetern multipliziert mit einem pro Quadratmeter zu zahlenden Mietpreis ergibt". In diesem Sinne hat das Gericht die in den §§ 1 und 4 getroffenen Vereinbarungen ausgelegt.

2. Miete ab Juli 2011

Hier kommt es darauf an, ob das Mietverhältnis durch die Kündigung des Mieters zum Ablauf des Monats Juni beendet wurde. Als Kündigungsgrund kommt vorliegend § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht. Ein wichtiger Grund zur außerordentlichen Kündigung ist nach dieser Vorschrift anzunehmen, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache ganz oder zum Teil nicht rechtzeitig gewährt wird. Unter anderem liegt dieser Kündigungstatbestand vor, wenn die Mietsache in einem vertragswidrigen (d. h. mangelhaften) Zustand übergeben wird.

Vorliegend wirkt sich die Flächenabweichung unmittelbar auf die Miethöhe aus. Hieraus folgt nach Ansicht des Gerichts, dass dem Mieter "in erheblichem Maße der vertragsgemäße Gebrauch des Mietobjekts vorenthalten wird, sodass die Voraussetzungen des Kündigungsgrundes aus § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BGB vorliegen". Etwas anderes sei lediglich bei einer sehr geringen Flächenabweichung "im Bereich von weniger als 1 %" in Erwägung zu ziehen. Eine Abmahnung ist in Fällen der fraglichen Art im Allgemeinen entbehrlich, weil der Vermieter den Mangel regelmäßig nicht beseitigen kann.

OLG Dresden, Urteil v. 10.7.2019, 5 U 151/19