§ 556 Abs. 1 Satz 1 BGB bestimmt, dass die Vertragsparteien vereinbaren können, dass der Mieter Betriebskosten trägt. Zwingend ist eine Vereinbarung über die Umlage von Betriebskosten also nicht.
Denn nach dem gesetzlichen Leitbild des § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen, mithin auch Betriebskosten. Alternativ kann eine Bruttowarm- oder Inklusivmiete vereinbart werden, in der das gesamte Mietentgelt in einem Betrag gezahlt wird. Möglich ist auch eine Aufgliederung des Gesamtmietentgelts im Rahmen der Bruttokaltmiete oder einer Teilinklusivmiete. Gerade in der Wohnungswirtschaft bzw. bei Vermietern mehrerer Wohnungen hat sich allerdings das Verfahren durchgesetzt, gem. § 556 BGB bestimmte Betriebskosten auf den Mieter umzulegen. Dies hat mehrere Vorteile:
Gerade bei den Kosten für Strom oder Wärme erleben wir erhebliche Preissprünge. Durch das Erheben von Vorauszahlungen mit einer nachfolgenden Abrechnung und der Möglichkeit der Anpassung der Vorauszahlungen an das Abrechnungsergebnis können Kostensteigerungen, auf die der Vermieter keinen Einfluss hat, aufgefangen werden. Wären Betriebskosten als Bruttomiete zu zahlen, also Teil des gesamten Mietentgelts, so wäre es in wirtschaftlicher Hinsicht notwendig, einen Risikoaufschlag auf die Miete vorzunehmen. Dies könnte Wohnen teurer machen. Nicht nur für den Vermieter, sondern auch für den Mieter ist die Möglichkeit, eine Umlage von Betriebskosten zu vereinbaren, vorteilhaft.
Zudem weisen sämtliche Mietspiegel in Deutschland eine Nettokaltmiete aus. Eine gesonderte Ausweisung der Höhe der Betriebskosten ermöglicht eine transparente Unterscheidung zwischen der eigentlichen Grundmiete und den Kosten, die dem Eigentümer durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes entstehen.
Ein weiterer Vorteil ist, dass bei preisgebundenem Wohnraum aller Art gem. § 8 Abs. 1 Wohnbindungsgesetz (WoBindG) die Kostenmiete gilt. Gemäß § 8 Abs. 1 darf die Wohnung also nicht gegen ein höheres Entgelt zum Gebrauch überlassen werden, als zur Deckung der laufenden Aufwendungen erforderlich ist. Betriebskosten als Bewirtschaftungskosten sind Teil der Kostenmiete. Eine Erhöhung der Betriebskostenumlage ist wie eine Mieterhöhung vom Vermieter geltend zu machen. Zwar ist die Kostenmiete als Inklusivmiete einzuordnen, wirtschaftlich handelt es sich jedoch hinsichtlich der Betriebskosten (durch die Regelungen in §§ 20 Abs. 1 NMV, 27 Abs. 3 II. BV) und der Heizkosten (durch § 22 Abs. 1 NMV) um eine Nettomiete. Im Ergebnis werden also Betriebs- und Heizkosten separat neben der Grund- oder Nettomiete ausgewiesen. Insofern ist auch aus verwaltungstechnischer Sicht (Software etc.) eine Übereinstimmung zwischen preisgebundenen und nicht preisgebundenen Wohnungen sinnvoll.