Vergabe von Genossenschaftswohnungen – Was ist zu beachten?

Zusammenfassung

Überblick

Der Zweck einer Wohnungsgenossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder durch die Versorgung mit Wohnraum. Das Recht der Mitglieder der eG auf Überlassung einer Genossenschaftswohnung besteht aber nicht uneingeschränkt und ausnahmslos, sondern nur unter Beachtung der gesetzlichen und satzungsrechtlichen Voraussetzungen. Insbesondere kann die eG zur näheren Ausgestaltung des Vergabeverfahrens "Grundsätze für die Vergabe von Genossenschaftswohnungen" beschließen. Dies ist in der Praxis der Wohnungsgenossenschaften weit verbreitet und zur Vermeidung rechtlicher Risiken auch zu empfehlen.^[1]

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

• § 1 Abs. 1 GenG, Förderzweck
• § 18 GenG, Rechtsverhältnis zwischen Genossenschaft und Mitgliedern (u.a. Gleichbehandlungsgrundsatz)
• § 24 Abs. 1 Satz 1 GenG, Vertretung der eG durch den Vorstand
• § 27 Abs. 1 Satz 1 GenG, Leitungsbefugnis des Vorstands als Gesamtorgan
• § 27 Abs. 1 Satz 2 GenG, Zustimmungsvorbehalte
• § 27 Abs. 2 GenG, Beschränkung der Zustimmungsvorbehalte auf das Innenverhältnis

[1] Siehe zu den Anforderungen an Kriterien zur Belegung und Vergabe von Genossenschaftswohnungen auch den Beitrag Kündigung einer Genossenschaftswohnung wegen Fehlbelegung.

1 Gesetzliche Vorgaben

1.1 Leitungsbefugnis des Vorstands

Nach § 27 Abs. 1 Satz 1 leitet der Vorstand die eG unter eigener Verantwortung (Leitungsbefugnis). Die Genossenschaft wird auch durch den Vorstand gerichtlich und außergerichtlich vertreten (§ 24 Abs. 1 Satz 1 GenG). Damit ist der Vorstand auch für die Vergabe der Genossenschaftswohnungen und den Abschluss der entsprechenden Verträge (i.d.R. Nutzungs- bzw. Dauernutzungsverträge)^[1] mit den Wohnungsnutzern zuständig.

§ 27 Abs. 1 Satz 2 GenG lässt aber zu, dass der Vorstand – im Rahmen seiner Leitungsbefugnis! – die Beschränkungen zu beachten hat, die durch die Satzung festgesetzt worden sind (sog. Zustimmungsvorbehalte). Satzungsrechtliche Beschränkungen der Leitungsbefugnis des Vorstands, d.h. auch Zustimmungsvorbehalte, sind allerdings auf das Innenverhältnis der Genossenschaft beschränkt (§ 27 Abs. 2 GenG).^[2] Im Hinblick auf das Verfahren zur Vergabe von Genossenschaftswohnungen kommen dafür die "Grundsätze zur Vergabe von Genossenschaftswohnungen" nach § 28 Buchst. b) der Mustersatzung in Betracht.^[3]

[1] Siehe zu den Vertragsformen bezüglich der Nutzung einer Genossenschaftswohnung Schlüter/Luserke/Roth-Luserke, Genossenschaftsrecht für die Praxis, Rn. 274 ff.

[2] U.a. Schlüter/Luserke/Roth-Schlüter, Genossenschaftsrecht für die Praxis, Rn. 545 m.w.N.

[3] Siehe dazu näher unten Ziff. 3. Vergabegrundsätze.

1.2 Förderzweck und Unternehmensgegenstand

Der Zweck der Genossenschaft ist die Förderung ihrer Mitglieder (Förderzweck, Förderauftrag, § 1 Abs. 1 GenG).^[1] Der Unternehmensgegenstand^[2] umfasst dagegen – im Unterschied zum Förderzweck – alle Tätigkeiten, durch die im Einzelfall der Förderzweck verwirklicht werden soll. Daher ist der Unternehmensgegenstand nicht mit dem Förderzweck identisch, sondern konkretisiert ihn und muss in der Satzung konkret festgelegt werden. Nach der Mustersatzung für Wohnungsgenossenschaften kann die eG u.a. Bauten in allen Rechts- und Nutzungsformen bewirtschaften (§ 2 Abs. 2 Satz 1 Hs. 1 Mustersatzung).

Die nähere Ausgestaltung der Art der Förderung der Mitglieder durch die eG kann ebenfalls durch die Satzung erfolgen.^[3] Nach der Mustersatzung besteht der Zweck der eG in der Förderung ihrer Mitglieder durch eine gute, sichere und sozial verantwortbare Wohnungsversorgung (§ 2 Abs. 1 Mustersatzung)

[1] Siehe zum Förderzweck im Einzelnen Schlüter/Luserke/Roth-Schlüter, Genossenschaftsrecht für die Praxis, Rn. 74 ff.

[2] Dazu im Einzelnen Schlüter/Luserke/Roth-Schlüter, Genossenschaftsrecht für die Praxis, Rn. 79 ff.

[3] Schlüter/Luserke/Roth-Schlüter, Genossenschaftsrecht für die Praxis, Rn. 75, 77.

1.3 Nichtmitgliedergeschäft

§ 8 Abs. 1 Nr. 5 GenG sieht vor, dass das in der Satzung geregelt werden muss, wenn die Ausdehnung des Geschäftsbetriebs auf Personen, welche nicht Mitglieder der Genossenschaft sind, zugelassen wird (sog. Nichtmitgliedergeschäft).^[1] Die Mustersatzung überlässt es der Entscheidung der jeweiligen Genossenschaft, ob das Nichtmitgliedergeschäft nach der konkreten Satzung zugelassen oder nicht zugelassen ist, sofern sie diese Regelung übernimmt (§ 2 Abs. 5 Hs. 1 Mustersatzung). Im Fall der Zulassung des Nichtmitgliedergeschäfts beschließen Vorstand und Aufsichtsrat gemäß § 28 Buchst. g) die Voraussetzungen (§ 2 Abs. 5 Hs. 2 Mustersatzung).^[2]

[1] Siehe dazu auch Hillebrand/Keßler-Keßler, Berliner Kommentar zum Genossenschaftsgesetz, 2. Auflage 2010, § 8 Rn. 7 ff.

[2] Dazu im Einzelnen auch Schlüter/Luserke/Roth-Luserke, Genossenschaftsrecht für die Praxis, Rn. 271 ff.

1.4 Gleichbehandlungsgrundsatz

Bei der Vergabe von Genossenschaftswohnungen ist auch der Gleichbehandlungsgrundsatz zu beachten. Er bindet alle Organe der eG und damit auch den Vorstand und ist – neben dem Treuegebot und der Duldungspflicht – einer der prägendsten genossenschaftsrechtlichen Grundsätze. Aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes hat jedes Mitglied die gleichen Rechte und Pflichten gegenüber der eG....