Leitsatz
- Werden zwei – in Eigentumswohnungen aufgeteilte – Mehrfamilienhäuser in zwei Kaufverträgen an zwei verschiedene Erwerber mit Gewinnerzielungsabsicht veräußert, liegt eine nachhaltige Tätigkeit vor.
- Gleichheitsrechtlich unbedenklich ist es, die Veräußerung von zwei ungeteilten Mehrfamilienhäusern an zwei Erwerber im Rahmen der Drei-Objekt-Grenze nur als zwei Objekte zu bewerten, hingegen die Veräußerung von zwei in Wohneigentum aufgeteilten Mehrfamilienhäusern en bloc an zwei Erwerber als Veräußerung der der Zahl der Wohneigentumsrechte entsprechenden Objektzahl zu qualifizieren. Insoweit liegen weder rechtlich noch wirtschaftlich vergleichbare Sachverhalte vor.
Sachverhalt
Der Steuerpflichtige erwarb 1985 zwei mit Mehrfamilienhäusern bebaute Grundstücke. Diese waren vor dem Kauf in Wohnungseigentumsrechte aufgeteilt worden. Sie umfassten zehn bzw. zwölf Eigentumswohnungen. Der Steuerpflichtige trat in die bei Besitzübergabe vorhandenen Mietverhältnisse ein und baute das Dachgeschoss eines Objekts zu einer 13. Wohnung aus. Wegen Finanzierungsschwierigkeiten veräußerte er 1988 die 13 Wohnungen des einen Gebäudes an einen Käufer und 1990 die zehn Wohnungen des anderen Gebäudes an ein Ehepaar. Das Finanzamt erkannte die erklärten Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht an, sondern nahm gewerbliche Einkünfte an.
Entscheidung
Der BFH bestätigte das Vorliegen eines gewerblichen Grundstückshandels mit der Folge, dass für die zum Umlaufvermögen rechnenden Eigentumswohnungen keine Absetzungen anerkannt wurden und die Veräußerungsgewinne zu erfassen waren. Der Steuerpflichtige war nicht nur selbständig und mit Gewinnerzielungsabsicht, sondern auch nachhaltig tätig. Dafür reicht es schon aus, dass er zwei Kaufverträge über die Objekte abgeschlossen hat. Denn beim Merkmal der Nachhaltigkeit gilt die "Drei-Objekt-Grenze" nicht. Auch der Rahmen einer privaten Vermögensverwaltung war überschritten. Denn nach der "Drei-Objekt-Grenze" kann von einem gewerblichen Grundstückshandel ausgegangen werden, wenn innerhalb eines engen zeitlichen Zusammenhangs – in der Regel fünf Jahre – zwischen Anschaffung bzw. Errichtung und Verkauf mindestens vier Objekte veräußert werden. Die äußeren Umstände lassen dann den Schluss zu, dass es dem Steuerpflichtigen auf die Ausnutzung substanzieller Vermögenswerte durch Umschichtung ankommt. Da unter Objekt im Sinne des gewerblichen Grundstückshandels jede einzelne Immobilie, hier also die einzelne Eigentumswohnung, zu verstehen ist, war die "Drei-Objekt-Grenze" überschritten, auch wenn die Wohnungen en bloc an einen Käufer bzw. ein Ehepaar jeweils in einem Vertrag veräußert wurden.
Praxishinweis
Ein gewerblicher Grundstückshandel hätte möglicherweise vermieden werden können, wenn die Mehrfamilienhäuser nicht in Eigentumswohnungen aufgeteilt worden wären. Denn ungeteilte Mehrfamilienhäuser gelten ebenso wie Einfamilienhäuser oder Eigentumswohnungen jeweils nur als ein Objekt. Gleichheitsrechtliche Bedenken weist der BFH zurück. Die Sachverhalte sind weder rechtlich noch wirtschaftlich vergleichbar. Wohnungseigentum ist als solches handelbar und beleihungsfähig. Durch Aufteilung eines Gebäudes in einzelne Wohnungen entstandene Objekte können daher nicht als ein Objekt beurteilt werden.
Link zur Entscheidung
BFH-Urteil vom 15.7.2004, III R 37/02