Verlust bei Verkauf eines Eigenheims anlässlich beruflich veran-lasster Versetzung; Unterkunftskosten im eigenen Haus bei doppelter Haushaltsführung

Leitsätze (amtlich)

1. 1. Wegen einer (Rück-)Versetzung angefallene Veräußerungsverluste beim (Wie-der-)Verkauf eines Eigenheims einschließlich zwischenzeitlich angefallener Finanzierungskosten sind keine Werbungskosten bei den Einkünften aus nichtselbstständiger Arbeit.
2. 2. Im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung ist bei der Ermittlung der Unterkunftskosten im eigenen Haus von den tatsächlich angefallenen Aufwendungen auszugehen. Die so ermittelten Kosten sind aber nur insoweit abziehbar, als sie auch notwendig waren (Anschluss an BFH-Urteil vom 27.7.1995, VI R 32/95, BStBl II 1995, S. 841 = INF 1996, S. 93).

Sachverhalt

Die Kläger sind zusammen zu veranlagende Eheleute. Der Kläger erzielte als bauleitender Architekt Einkünfte gem. § 19 EStG. Bereits 1992 war er vom Arbeitgeber aufgefordert worden, den Wohnsitz in den Raum H zu verlegen. Die Kläger erwarben deshalb am 31.8.1992 ein Eigenheim in G in der Absicht, das Haus zu renovieren und den Wohnsitz dorthin zu verlegen. Nach Übergabe des Hauses an die Kläger am 16.4.1993 begannen die Umbau- und Renovierungsarbeiten. Am 3.5.1993 nahm der Kläger seine Tätigkeit in H auf, wobei er in G behelfsmäßig wohnte. Diese Tätigkeit dauerte aber nur bis zum 17.5.1993, weil der Arbeitgeber dem Kläger mitteilte, dass das Bauvorhaben in H nicht fortgeführt werde. Der Kläger hatte unmittelbar danach ein Projekt in B zu betreuen. Die Kläger verkauften deshalb das Haus nach Abschluss der Renovierungsarbeiten am 13.8.1993. Sie machten für das Streitjahr einen Verlust aus dem Grundstücksverkauf von rd. 35 000 DM als Werbungskosten bei den Einkünften aus nicht selbständiger Arbeit geltend. Der Verlust errechnet sich aus den Finanzierungskosten (26 500 DM) sowie aus der Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungskosten zuzüglich Renovierungskosten (8 500 DM). Das Finanzamt berücksichtigte den Verlust nicht. Das FG gab der Klage insoweit statt, als der Verlust dem geplanten Arbeitszimmer zuzurechnen sei (2415 DM) und fiktive Mietkosten für ein halbes Jahr im Rahmen der doppelten Haushaltsführung abziehbar seien (10 000 DM). Die Revision der Kläger blieb erfolglos, die Revision des Finanzamts hatte dagegen Erfolg.

Entscheidungsgründe

1. Revision der Kläger

Zu den Werbungskosten können auch Umzugskosten gehören. Die Tatsache allein, dass ein Umzug in ein Eigenheim erfolgt, steht dem nicht entgegen^[1]. Diese Grundsätze gelten auch dann, wenn ein Umzug wegen der Beendigung einer beruflich veranlassten doppelten Haushaltsführung erfolgt^[2]. Die Anerkennung von Werbungskosten wegen eines beruflich veranlassten Umzugs gilt jedoch nicht für alle damit verbundenen Aufwendungen. Insbesondere sind Verluste beim Verkauf des im Privatvermögen gehaltenen Eigenheims, das aus beruflichen Gründen nicht mehr vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt werden kann, keine Werbungskosten bei den Einkünften aus nicht selbständiger Arbeit^[3]. Denn Veräußerungsverluste im Privatvermögen sind grundsätzlich nicht steuerbar. Umzugsbedingte Verluste aus dem Verkauf eines Eigenheims betreffen auch bei einer beruflichen Motivation des Verkaufs vorrangig die private Vermögenssphäre, weil es einem Arbeitnehmer 1. d. R. freisteht, statt des Verkaufs das Haus im Wege der Fremdvermietung zu nutzen. Nichts anderes gilt für einen Veräußerungsverlust, wenn er aus dem Verkauf eines Eigenheims resultiert, das im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung bewohnt wird und dessen Nutzung als Familienwohnung sich wegen einer alsbaldigen Rückversetzung aus beruflichen Gründen zerschlägt. Ein solcher Verlust ist ebenfalls der privaten Vermögenssphäre zuzuordnen. Dies gilt - entgegen der Ansicht des FG - ungeachtet der Tatsache, dass der Kläger einen Teil des Hauses später als Arbeitszimmer nutzen wollte.

Der Spekulationsverlust aufgrund des kurzfristigen Verkaufs des Hauses ist nach § 23 Abs. 4 Satz 3 EStG 1990 (entsprechend § 23 Abs. 3 Satz 4 EStG 1998) nicht mit den von den Klägern erzielten positiven Einkünften aus nichtselbständiger Arbeit oder aus Kapitalvermögen auszugleichen.

2. Revision des Finanzamts

Die Sache ist zurückzuverweisen, weil das FG im Rahmen der doppelten Haushaltsführung zu Unrecht fiktive Mietkosten anstelle der tatsächlich angefallenen - aber gegebenenfalls zu begrenzenden - Aufwendungen des Klägers angesetzt hat. Die Ermittlung fiktiver Mietkosten ist lediglich dann geboten, wenn die tatsächlich angefallenen Kosten so hoch sind, dass es sich nicht mehr um "notwendige" Mehraufwendungen für die Unterkunft i.S. von § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 5 Satz 1 EStG handelt. Auszugehen ist also vom tatsächlich verwirklichten Sachverhalt, nämlich den durch die Nutzung des eigenen Hauses angefallenen Aufwendungen, und nicht davon, ob beim Anmieten einer Wohnung höhere Kosten angefallen wären. Das FG wird nunmehr Feststellungen zu den notwendigen Unterkunftskosten des Klägers im Mai 1993 zu treffen und diese neben den anderen im Rahmen der doppelten Haushaltsführung zu berücksichtigenden Beträgen als Werbungskosten abzuziehen ha...