Alexander C. Blankenstein
In aller Regel kennt der Vermieter seinen künftigen Mieter nicht. Also wird er seine Fragen stets allgemein nach Kriterien formulieren, denen pauschale Bedeutung zukommt. Gibt es daher Gründe in der Person des potenziellen Mieters oder dem beabsichtigten Nutzungszweck, die derart individuell sind, dass sie sich dem Vermieter nicht aufdrängen müssen und die sich auch nicht aus einer Mieterselbstauskunft ergeben, trifft den potenziellen Mieter eine entsprechende Aufklärungspflicht von sich aus.
Dies gilt pauschal dann, wenn der Vermieter nach Treu und Glauben die Mitteilung von Tatsachen erwarten darf, die für seine Willensbildung offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind. Für die Frage, ob und in welchem Umfang eine Aufklärungspflicht besteht, kommt es wesentlich auf die Umstände des Einzelfalls an.
2.2.3.1 Vermögensauskunft
Von sich aus muss der potenzielle Mieter jedenfalls nicht darauf hinweisen, dass er die Vermögensauskunft abgegeben hat. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter weiß, dass er die Miete nicht wird zahlen können. Etwas anderes gilt allerdings auch dann, wenn der Mieter Schulden in einer Größenordnung von ca. 140.000 EUR hat. Schulden in Höhe von ca. 13.000 EUR begründen allerdings wiederum keine Aufklärungspflicht.
2.2.3.2 Insolvenzverfahren
Der potenzielle Mieter ist stets von sich aus verpflichtet, seinen künftigen Vermieter darüber aufzuklären, dass über sein Vermögen das Insolvenzverfahren eröffnet ist. Dies gilt auch dann, wenn er sich in der sog. Wohlverhaltensphase befindet.
Abzustellen ist hinsichtlich der Offenbarungspflicht darauf, ob eine Lage besteht, in der der Mietzinsanspruch des neuen Vermieters als gefährdet anzusehen ist. Das ist bei bloßer Abgabe der Vermögensauskunft, die etwa ein Jahr zurückliegt, zumindest in der Regel noch nicht der Fall, weil sich daraus allein noch keine Gefährdung der Mietzinsansprüche des neuen Vermieters ergibt.
Das eröffnete Insolvenzverfahren hat indes eine gänzlich andere Qualität. Es führt nämlich dazu, dass das gesamte pfändbare Vermögen zur Insolvenzmasse gehört und dem Schuldner im Wesentlichen nur nichtpfändbare Einkommensteile zur Verfügung bleiben. Neugläubiger stehen dabei vor der Situation, dass im Falle der Nichterfüllung von vornherein kein pfändbares Vermögen bleibt, auf das sie zugreifen könnten, sodass sie ein ungleich höheres Ausfallrisiko tragen müssen, als dies üblicherweise ohnehin der Fall ist. Das Risiko der Nichterfüllung der Mietzahlungsverpflichtung liegt dabei vorliegend auf der Hand.
2.2.3.3 Kündigung und Verurteilung zur Räumung
Der potenzielle Mieter ist verpflichtet, ungefragt mitzuteilen, dass sein Vormietverhältnis wegen Nichtzahlung der Miete gekündigt und er deshalb zur Räumung verurteilt wurde.
2.2.3.4 Missverhältnis zwischen Einkommen und Miete
Der Mietinteressent muss den Vermieter auch ungefragt darüber aufklären, wenn sein Netto-Einkommen nur 25 % über der zu zahlenden Miete liegt. Entsprechendes gilt, wenn die Miete nur mit staatlicher Unterstützung aufgebracht werden kann.
2.2.3.5 Recht zur Anfechtung/außerordentlichen Kündigung
Lügt der Mieter auf eine zulässig gestellte Frage oder kommt er seinen Aufklärungspflichten nicht nach, ist der Vermieter zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt. Stattdessen ist er auch zur Anfechtung des Mietvertrags berechtigt. Siehe vertiefend Kap. 4.7.2.