Vermeidung eines schwierigen Mietverhältnisses – wichtig ... / 3.1.1.1 Formularvertrag

Mietverträge – und zwar unerheblich, ob Wohnraum- oder Geschäftsraummietverträge – unterliegen in aller Regel der Klauselkontrolle nach den Bestimmungen über Allgemeine Geschäftsbedingungen gemäß §§ 305 ff. BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) sind alle für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierten Vertragsbedingungen, die eine Vertragspartei der anderen bei Abschluss eines Vertrags stellt (§ 305 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Daneben muss ihre mehrfache Verwendung beabsichtigt sein. Eine mehrfache Verwendung liegt dann vor, wenn der Vermieter beabsichtigt, den Vertrag mindestens dreimal zu verwenden.^[1] Es kommt also auf die Verwendungsabsicht an und nicht auf die tatsächliche Verwendung, sodass von einem Formularvertrag bereits dann auszugehen ist, wenn dieser das erste Mal verwendet wird. Eine einmalige Verwendungsabsicht genügt gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 2 BGB sogar dann, wenn der Vertrag dem Verbraucher von einem Unternehmer gestellt wird.

In aller Regel bedienen sich die privaten Vermieter vorgefasster Mietvertragsformulare. Diese sind im gut sortierten Schreibwarenhandel sowie im Internet insbesondere über Portale spezialisierter Verlagshäuser oder Vermietervereine erhältlich. Auch wenn der Vermieter lediglich eine einzige Wohnung oder einen einzigen Geschäftsraum vermietet und sich eines der genannten Formulare bedient, unterliegen die einzelnen Klauseln der Inhaltskontrolle nach den §§ 305 ff. BGB.^[2] Entsprechendes gilt, wenn der Vermieter eine von einem Dritten verfasste Klausel verwendet^[3] Hier kommt es also nicht auf eine mehrfache Verwendungsabsicht an. Selbst handschriftlich verfasste Verträge können AGB darstellen.

Auch handschriftliche oder maschinenschriftliche Änderungen des Formularvertrags oder Vertragszusätze sprechen nicht gegen den Formularcharakter. Dies wäre lediglich dann der Fall, wenn die Abänderung oder der Zusatz im Hinblick auf die konkreten Besonderheiten des Einzelfalls verfasst sind – insbesondere mit Rücksicht auf die Person des Mieters. Bei Zusätzen oder Abänderungen, die auf eine bestimmte gleichförmige Vermietungspraxis hindeuten, wird stets vom Vorliegen von AGB ausgegangen.^[4] Solche Zusätze/Änderungen können sein:

• Tierhaltungsverbote,
• Vereinbarungen über die Durchführung von Schönheits- oder Kleinreparaturen,
• Bearbeitungsgebühren,
• Mahngebühren,
• Aufrechnungsverbote,
• Besichtigungsklauseln,
• Beweislastregeln etc.

Achtung

Gesetzliche Vermutung

Bei einem Vertrag zwischen einem Unternehmer, also etwa einem Wohnungsunternehmen, und einem Wohnungsmieter gilt gemäß § 310 Abs. 3 Nr. 1 BGB die gesetzliche Vermutung, dass der Unternehmer die allgemeinen Geschäftsbedingungen gestellt hat.

Allgemeine Geschäftsbedingungen liegen auch dann vor, wenn die Vertragsbedingungen in mehreren Verträgen sprachlich zwar unterschiedlich gefasst, in ihrem wesentlichen Kerngehalt aber identisch sind.^[5]

[1] BGH v. 27.9.2001, VII ZR 388/00, NJW 2002, 138.

[2] BGH v. 16.11.1990, V ZR 217/89, NJW 1991, 843.

[3] BGH v. 20.2.2016, VIII ZR 26/15, NJW 2016, 1230; LG Freiburg v. 9.10.2007, 9 S 37/07, WuM 2008, 334.

[4] LG Saarbrücken v. 21.7.2000, 13 S 65/00, NJW-RR 2001, 82 = NZM 2000, 1179.

[5] OLG Düsseldorf v. 16.10.2003, I-10 U 46/03, WuM 2003, 621 = ZMR 2003, 921.