Verwaltung: Verlagerung auf Wohnungseigentümer

Leitsatz

Sind Sondernutzungsberechtigte verpflichtet, die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten bzw. Flächen auf eigene Kosten zu unterhalten und instandzuhalten, sollen sie allein für die Instandhaltung und Instandsetzung verantwortlich sein, d.h. sie sollen sich selbst und allein darum kümmern, dass die zur Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen veranlasst werden, und – selbstverständlich – auch die Kosten dafür tragen.

Normenkette

WEG §§ 16 Abs. 2,28 Abs. 5

Das Problem

1. Dem Wohnungseigentum von Wohnungseigentümer K ist das Sondernutzungsrecht an den beiden oben auf einem Mehrfachparker gelegenen Kfz-Stellplätzen in einer Tiefgarage zugeordnet. Die Sondernutzungsrechte an den darunter befindlichen 2 Stellplätzen sind einem anderen Wohnungseigentum zugeordnet. Die Gemeinschaftsordnung (GO) enthält u.a. folgende Regelungen:

   § 7 Instandhaltungspflichten

   (2) […] Die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten sind verpflichtet, die dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Räumlichkeiten bzw. Flächen auf eigene Kosten zu unterhalten und instandzuhalten.

   § 13 Zahlungsverpflichtung des Wohnungseigentümers

   1. Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen Beiträge zur Deckung der laufenden Bewirtschaftungskosten zu leisten:

      Die Bewirtschaftungskosten bestehen aus:

      […]

      c)	den Kosten für die Instandhaltung und Instandsetzung, soweit diese gemäß § 7 der Teilungserklärung den Sondereigentümern gemeinschaftlich obliegen, einschließlich des Betrages für die Bildung einer angemessenen Instandsetzungsrücklage.

   2. Die auf die Sondereigentümer entfallenden Anteile an den vorbezeichneten Kosten werden nach den Verhältniswerten der Miteigentumsanteile ermittelt, soweit nicht ausdrücklich etwas anderes bestimmt ist. […]

      Die Kosten der Unterhaltung der einzelnen Doppel- bzw. Vierfachparker in der Tiefgarage werden von den jeweiligen Eigentümern eines Doppel- bzw. Vierfachparkers getragen. Die gesamten Kosten der Tiefgarage sind auf die Sondernutzungsberechtigten zu gleichen Teilen umzulegen.

2. Im Jahr 2016 wird die Hebebühne des Mehrfachparkers repariert. Der Verwalter verteilt die Kosten in der Abrechnung für das Jahr 2016 jeweils zu ¼ auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten der 4 Stellplätze, somit zu ½ auf K. In ihrer Versammlung genehmigen die Wohnungseigentümer diese Abrechnung nach § 28 Abs. 5 WEG.
3. Auf die gegen diesen Beschluss gerichtete Anfechtungsklage des K erklärt das Amtsgericht (AG) den Beschluss über die Genehmigung der Gesamt- und Einzelabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2016 insoweit für unwirksam, als sie den Punkt "Reparatur Hebebühnen verteilt nach DP + VP" betrifft. Die Berufung der Beklagten gegen dieses Urteil weist das Landgericht (LG) zurück. Die Abrechnung verstoße gegen die Gemeinschaftsordnung, soweit die Kosten für die Reparatur der Hebebühnen nach Kopfanteilen auf die Sondernutzungsberechtigten umgelegt worden seien. Denn nach der Gemeinschaftsordnung habe der jeweilige Sondernutzungsberechtigte eines Mehrfachparkers nur die Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten zu tragen, die für seine jeweilige Aufstellfläche anfallen würden, d.h. für die jeweiligen Plattformprofile, die kurzen Querverstrebungen in der Mitte der Aufstellfläche und das darüber befindliche Blech. Die für alle übrigen Teile entstehenden Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten, also etwa für die Umrandung der Plattformprofile, die Trägerkonstruktion oder den Motor, seien hingegen von den Sondernutzungsberechtigten nur anteilig zu tragen. Mit der Revision zum Bundesgerichtshof (BGH) möchten die Beklagten die Abweisung der Klage erreichen. Mit Erfolg!

Die Entscheidung

Der Beschluss sei hinsichtlich der Umlage der Kosten für die Reparatur der Hebebühnen der Mehrfachparker tatsächlich nicht zu beanstanden gewesen. Denn die Umlage dieser Kosten auf die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten nach Köpfen entspreche den geltenden Umlagevereinbarungen.

Kommentar

Darstellung der Grundsätze

Die Gemeinschaftsordnung sei Bestandteil der Grundbucheintragung, ihre Auslegung unterliege daher der Nachprüfung durch den BGH. Maßgebend seien ihr Wortlaut und Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergebe, weil sie auch die Sonderrechtsnachfolger der Wohnungseigentümer binde. Umstände außerhalb der Eintragung dürften nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne Weiteres erkennbar seien. Dabei müssten Abweichungen von der gesetzlichen Verteilung der Aufgaben, Kompetenzen und Kosten klar und eindeutig aus der Gemeinschaftsordnung hervorgehen.

Anwendung der Grundsätze

1. Nach diesem Maßstab könne dem LG schon nicht in der Auffassung gefolgt werden, auf die Kosten der Instandhaltung und Instandsetzung der Mehrfachparker in der Tiefgarage der Anlage seien die Regelungen in § 7 Abs. 2 Satz 2 und § 13 Abs. 2 Satz 4 Gemeinschaftsordnung (GO) nebeneinander anzuwenden. Es gelte vielmehr allein die Regelun...