Vollmachten in der Praxis der Wohnungsunternehmen / 1.2 Wie erteilt man eine Vollmacht?

Es gibt verschiedene Möglichkeiten zur Erteilung einer Vollmacht:

• Erteilung gegenüber dem Vertreter (sog. Innenvollmacht, § 167 Abs. 1 Alt. 1 BGB).

  Beispiel: Wohnungsnutzer W bevollmächtigt seinen Sohn S, ihn gegenüber der Genossenschaft zu vertreten.

• Erteilung gegenüber dem Dritten, dem gegenüber die Vertretung erfolgen soll ( sog. Außenvollmacht, § 167 Abs. 1 Alt. 2 BGB)

  Beispiel: Wohnungsnutzer W teilt der Genossenschaft mit, dass sein Sohn S bevollmächtigt ist, ihn gegenüber der eG zu vertreten.

• Als Alternative besteht auch die Möglichkeit, dass der Vertreter dem Dritten eine Vollmachtsurkunde vorlegt, die der Vollmachtgeber dem Vertreter ausgehändigt hat (§ 172 Abs. 1 BGB).

Weitere Möglichkeiten der Bevollmächtigung sind:

• Öffentliche Bekanntmachung (§ 171 BGB),
• Testament,
• Vertrag.

Eine Bevollmächtigung ist grundsätzlich formlos möglich, d. h. Vollmachten können z. B. wie folgt erteilt werden:^[1]

• schriftlich,
• mündlich,
• per Fax,
• stillschweigend durch sog. schlüssiges Verhalten (konkludentes Handeln, z. B. Beauftragung eines Architekten ohne ausdrückliche Vollmachtserteilung im Vertrag).

Ausnahmen vom Grundsatz der Formfreiheit bestehen u. a. bei:

• Unwiderruflicher Vollmacht zum Abschluss eines Grundstückskaufvertrags (ständige Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH)^[2]),
• Ausschlagung einer Erbschaft (§ 1945 Abs. 2 BGB: notarielle Beglaubigung erforderlich),
• Abschluss eines GmbH-Vertrags (§ 2 GmbHG: notarielle Beglaubigung erforderlich).

Duldungs- oder Anscheinsvollmacht

In Fällen, in denen jemand duldet, dass ein anderer für ihn wie ein Vertreter auftritt, muss sich dieser nach den Grundsätzen der Duldungs- oder Anscheinsvollmacht ggf. auch anrechnen lassen, dass er keinen Willen zur Erteilung einer Vollmacht hatte.^[3]

Praxis-Beispiel

Duldungs- und Anscheinsvollmacht

Herr R war für die Wohnungsbau-GmbH in einem ihrer Objekte als Hausmeister tätig. Nachdem er in den Ruhestand gegangen ist, wurde die Stelle nicht wieder besetzt. Zum Zeitvertreib tritt R, der weiterhin in der Wohnanlage wohnt, als Rentner eigenmächtig wie bisher als Hausmeister der Gesellschaft auf und beauftragt dabei u. a. wie bisher Fremdfirmen mit der Durchführung von geringfügigen Instandhaltungsmaßnahmen. Dies ist dem Wohnungsunternehmen bekannt.

Eine Erteilung von Vollmachten zur Stellvertretung ist grundsätzlich bei allen Rechtsgeschäften möglich, nicht aber bei sogenannten höchstpersönlichen Rechtsgeschäften:

• Eheschließung (§ 1311 BGB),
• Testamentserrichtung (§ 2064 BGB),
• Abschluss eines Erbvertrags (§ 2274 BGB).

[1] Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Auflage 2013, § 167 Rn. 2.

[2] Palandt/Grüneberg, BGB, 72. Auflage 2013, § 311b Rn. 20 m. w. N.

[3] Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Auflage 2013, § 172 BGB Rn. 6 ff. m. w. Einzelheiten.