Vollmachten in der Praxis der Wohnungsunternehmen / 1.4 Welche Wirkung hat die Erteilung einer Vollmacht?

Für eine wirksame Stellvertretung ist es ausreichend, dass diese erkennbar im Namen des Vertretenen erfolgt (Offenheitsgrundsatz). Dies ist z. B. bei unternehmensbezogenen Geschäften im Zweifel anzunehmen.^[1]

Im BGB finden sich dazu folgende Regelungen:

Eine Willenserklärung des Bevollmächtigten innerhalb der ihm übertragenen Vertretungsmacht wirkt unmittelbar für und gegen den Vollmachtgeber. Es macht keinen Unterschied, ob die Erklärung ausdrücklich im Namen des Vertretenen erfolgt oder ob die Umstände ergeben, dass sie in dessen Namen erfolgen soll (§ 164 Abs. 1 BGB, sogenannte aktive Stellvertretung).

Dies gilt entsprechend, wenn eine gegenüber dem Vollmachtgeber abzugebende Willenserklärung gegenüber dem Bevollmächtigten erfolgt (§ 164 Abs. 3 BGB, sogenannte passive Stellvertretung).

Der Bevollmächtigte gibt eine eigene Willenserklärung ab und handelt selbst rechtsgeschäftlich. Im Gegensatz dazu übermittelt ein Bote nur die Willenserklärungen seines Auftraggebers und gibt keine eigene Willenserklärung ab.^[2]

Zurückweisungsrecht

Ein einseitiges Rechtsgeschäft (z. B. die Abgabe einer Kündigungserklärung), das ein Bevollmächtigter einem anderen gegenüber vornimmt, ist unwirksam, wenn der Vertreter eine Vollmachtsurkunde nicht vorlegt und der andere das Rechtsgeschäft aus diesem Grund unverzüglich zurückweist. Die Zurückweisung ist ausgeschlossen, wenn der Vollmachtgeber den anderen von der Bevollmächtigung in Kenntnis gesetzt hat (§ 174 BGB).

Die Vorschrift findet auch Anwendung auf geschäftsähnliche Handlungen wie z. B. Mieterhöhungen, Abmahnungen, Fristsetzungen.^[3] Unverzüglich bedeutet "ohne schuldhaftes Zögern" (§ 121 Abs. 1 BGB).

Praxis-Beispiel

"Unverzügliche" Zurückweisung

Das Wohnungsunternehmen beauftragt Rechtsanwalt R, in seinem Namen den Mietvertrag mit dem Mieter M zu kündigen. Statt des Originals der Vollmachtsurkunde wird jedoch lediglich eine Kopie beigelegt. M macht aber erst nach Ablauf von 2 Wochen und damit – in der Regel – nicht mehr "unverzüglich" und deshalb zu spät von seinem Zurückweisungsrecht Gebrauch.

Sonderfall: Verbot des Selbstkontrahierens (Insichgeschäft, § 181 BGB)

Ein Vertreter kann, soweit ihm nicht etwas anderes gestattet ist, nicht im Namen des Vertretenen mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter eines Dritten ein Rechtsgeschäft vornehmen, es sei denn, das Rechtsgeschäft besteht ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit.

Praxis-Beispiel

Insichgeschäft

Eine Wohnungsgenossenschaft hat eine Tochter-GmbH gegründet. Die beiden Vorstandsmitglieder der eG, Frau J und Herr K, werden auch Geschäftsführer der GmbH. Damit zwischen beiden Unternehmen Verträge abgeschlossen werden können, die Frau J und Herr K sowohl als Vertreter der eG als auch der GmbH abschließen müssen, ist ihnen in der Satzung der eG und im Gesellschaftvertrag der GmbH die Befreiung vom Verbot des Selbstkontrahierens^[4] erteilt worden.

[1] Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Auflage 2013, § 164 Rn. 1 ff.

[2] Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Auflage 2013, Einf. v. § 164 Rn. 11.

[3] Palandt/Ellenberger, BGB, 72. Auflage 2013, Einf. v. § 174 Rn. 1.

[4] Siehe dazu im Einzelnen Hillebrand/Keßler, Berliner Kommentar zum Genossenschaftsgesetz, § 27 Abs. 2 Anm. 2.6