Vorkaufsrecht bei Immobilien / 2 Gegenstand der Belastung

Grundstücksgleiche Rechte

Das dingliche Vorkaufsrecht kann nur an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten (z. B. Erbbaurecht,^[1] Wohnungseigentum) bestellt, jedoch auf das mit einem Grundstück verkaufte Zubehör (z. B. Baumaterialien vor dem Einbau) erstreckt werden (§ 1096 BGB).

Grundstücksteile

Die Belastung kann sich auch auf einzelne Grundstücksteile beschränken. Dies gilt zum einen für ideelle Teile, allerdings – im Interesse der Übersichtlichkeit des Grundbuchs – mit der Einschränkung, dass nur Miteigentümeranteile belastbar sind (§ 1095 BGB). Das dingliche Vorkaufsrecht kann sich zum anderen auf den realen Teil eines Grundstücks beziehen.^[2] Dies setzt grundsätzlich voraus, dass dieser Teil im Grundbuch vom Grundstück abgeschrieben wird (§ 7 Abs. 1 GBO). Allerdings handelt es sich hierbei nur um eine Ordnungsvorschrift; ein Verstoß gegen sie beeinträchtigt nicht die Wirksamkeit eines eingetragenen Vorkaufsrechts.^[3]

Ungeteiltes Grundstück

Ein dingliches Vorkaufsrecht an einem ungeteilten Grundstück kann auf den Erwerb eines noch zu bildenden Miteigentumsanteils an dem belasteten Grundstück gerichtet sein, wenn der zu verschaffende Miteigentumsanteil hinreichend bestimmt oder bestimmbar ist.^[4]

Abgrenzung

Vom Belastungsgegenstand zu unterscheiden ist der Ausübungsgegenstand. Dabei handelt es sich um den Gegenstand, den der Vorkaufsberechtigte im Ausübungsfall zum Eigentum erwirbt. So kann ein Grundstück insgesamt mit einem Vorkaufsrecht dergestalt belastet werden, dass das Recht nur auf einem Teil des Grundstücks ausgeübt werden darf. In diesem Fall genügt es, dass die Ausübungsstelle bestimmbar ist.^[5]

Vorkaufsrecht an mehreren Grundstücken

Bestehen zugunsten eines Grundstücks Vorkaufsrechte an einer Vielzahl zusammenhängender Grundstücke, so kann nach Meinung des BGH^[6] der Berechtigte die Ausübung des Vorkaufsrechts auf ein Grundstück (oder mehrere Grundstücke) beschränken. In diesem Fall allerdings kann der Verpflichtete grundsätzlich verlangen, dass der Vorkauf auf alle Grundstücke bzw. das gesamte Grundstück erstreckt wird, die nicht ohne Nachteil für ihn ausgenommen werden können (§ 467 Satz 2 BGB analog). Dies ist insbesondere anzunehmen, wenn nach Abtrennung der vorkaufsbelasteten Gegenstände lediglich ein isoliert nicht sinnvoll nutzbarer Gegenstand verbliebe, für den sich kein adäquater Preis erzielen ließe.^[7]

Mehrere Vorkaufsrechte

An ein und demselben Grundstück können mehrere Vorkaufsrechte bestellt werden, die allerdings zueinander in einem bestimmten Rangverhältnis stehen. Eine Eintragung gleichrangiger Vorkaufsrechte im Grundbuch ist inhaltlich unzulässig, sofern nicht bei der Bestellung des Rechts eine Kollisionsregel für den Fall der mehrfachen Ausübung des Rechts getroffen wird.^[8]

Bei Eintritt des Vorkaufsfalls^[9] kommt grundsätzlich das rangbessere Recht zum Zuge, das rangschlechtere aber dann, wenn der Inhaber des ersteren sein Recht nicht ausübt. Anderenfalls kann das rangschlechtere Vorkaufsrecht – jedenfalls wenn es für mehrere Vorkaufsfälle bestellt war – bei einem späteren erneuten Grundstücksverkauf ausgeübt werden.^[10]

[1] Vgl. OLG Jena, Beschluss v. 28.9.2017, 3 W 321/17, Rpfleger 2018 S. 137.

[2] Eingehend Westermann, in Münchener Kommentar zum BGB, 7. Aufl. 2017, § 1095 Rn. 1; zur Wertermittlung in einem solchen Fall vgl. OLG Karlsruhe, Urteil v. 17.5.1995, 13 U 125/93, NJW-RR 1996 S. 916, 917.

[3] BGH, Urteil v. 15.1.1971, V ZR 164/68, NJW 1971 S. 560.

[4] BGH, Urteil v. 11.7.2014, V ZR 18/13, NJW 2014 S. 3024.

[5] BayObLG, Beschluss v. 23.5.1997, 2 Z BR 54/97, Rpfleger 1999 S. 473.

[6] BGH, Urteil v. 23.6.2006, V ZR 17/06, NZM 2006 S. 796.

[7] BGH, Urteil v. 27.4.2016, VIII ZR 61/15, NJW-RR 2016 S. 910.

[8] BGH, Urteil v. 11.7.2014, V ZR 18/13, NJW 2014 S. 3024; OLG Hamm, Beschluss v. 25.8.2016, 15 W 233/16, FGPrax 2017 S. 9.

[9] Vgl. dazu Abschn. 5.

[10] BGH, Urteil v. 3.5.1961, V ZR 36/60, NJW 1961 S. 1669.