Vormerkung für Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses: Was ist bei inhaltlicher Änderung zu beachten?

Wichtige BGH-Entscheidung

Der Anspruch auf Bestellung einer hinreichend bestimmten, wertgesicherten Erbbauzinsreallast war bis zum Inkrafttreten des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes im Jahr 1994 in der Regel durch eine sog. revolvierende Vormerkung gesichert, die den Anspruch auf Bestellung beliebig vieler weiterer Reallasten für den erhöhten Erbbauzins sicherte. Was bei der Änderung einer solchen Erhöhungsvormerkung zu beachten ist, hat jetzt der Bundesgerichtshof (BGH) herausgearbeitet.

"Alt-Vormerkung"

Der Erbbauberechtigte und der Eigentümer des Erbbaugrundstücks hatten in dem Erbbaurechtsvertrag aus dem Jahr 1993 die Eintragung einer Erbbauzinsreallast sowie einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Anpassung des Erbbauzinses vereinbart. Beide Vertragsparteien sollten grundsätzlich alle 5 Jahre eine Überprüfung des Erbbauzinses auf seine Angemessenheit nach einem bestimmten Preisindex verlangen können. Der Vertrag wurde vollzogen. Das Erbbaurecht ist mit dem Vorkaufsrecht für den jeweiligen Grundstückseigentümer, 2 beschränkten persönlichen Dienstbarkeiten und 2 Grundschulden belastet worden. Die Erbbauzinsreallast und die Vormerkung gehen den anderen Belastungen des Erbbaurechts im Rang vor. In Ausübung des Anpassungsanspruchs wurden nachfolgend 2 weitere Erbbauzinsreallasten über Erhöhungsbeträge eingetragen. In § 1 eines 3. Nachtragsvertrags vereinbarten die Parteien eine weitere Erhöhung des jährlichen Erbbauzinses um 675,99 EUR. In § 2 nahmen sie eine Änderung der Wertsicherung vor, nach der mit Wirkung vom 1.4.2014 nach Ablauf von jeweils 5 Jahren eine automatische Anpassung des schuldrechtlichen und dinglichen Erbbauzinses von insgesamt 7.439,39 EUR nach dem Verbraucherpreisindex für Deutschland erfolgen soll. Die Vertragsparteien waren sich einig, dass die eingetragene Vormerkung künftig den Rang des sich automatisch ändernden Erbbauzinses sichere. In § 3 des Nachtragsvertrags bewilligten die Parteien und beantragte der Erbbauberechtigte die Eintragung eines weiteren Erbbauzinses von 675,99 EUR als selbstständige Reallast sowie die Änderung der Vormerkung gemäß der in § 2 vereinbarten Wertsicherungsklausel.

Hürden des Grundbuchamts

Das Grundbuchamt "legte sich quer" und verlangte in einer Zwischenverfügung zunächst:

• die Löschung der eingetragenen Erbbauzinsreallasten sowie der Vormerkung
• die Neueintragung einer wertgesicherten Erbbauzinsreallast über den Gesamtbetrag an 1. Rangstelle,
• die Beibringung von Rangrücktrittserklärungen der Inhaber aller eingetragenen nachrangigen dinglichen Rechte.

Klarstellungen des BGH

Doch auf die letztlich eingelegte Rechtsbeschwerde stellte der BGH zum einen klar, dass eine Zwischenverfügung nicht die Löschung eines Rechts aufgeben kann.

Darüber hinaus ist – so das Gericht – die Änderung des Anspruchs auf Anpassung des Erbbauzinses in das Grundbuch einzutragen, und zwar entsprechend der für die Änderung des einzutragenden Rechts selbst geltenden Vorschrift (§ 877 BGB).

Dabei müssen die Inhaber gleich- oder nachrangiger dinglicher Rechte am Erbbaurecht einer Änderung des Inhalts der Erbbauzinsreallast nicht zustimmen, wenn sich aus der neuen (wertgesicherten) Erbbauzinsreallast kein höherer Erbbauzins als derjenige aus der bisherigen Reallast und dem durch eine Vormerkung gesicherten Anspruch auf Anpassung des Erbbauzinses ergeben kann.

(BGH, Beschluss v. 9.6.2016, V ZB 61/15, FGPrax 2016 S. 246)