Nicht selten sind Fälle, in denen die eigentlichen Störungen nicht vom Mieter selbst, sondern von seinen Besuchern ausgehen. Unter Umständen erweist sich der Mieter selbst als zuverlässig und der Vermieter möchte das Mietverhältnis auch angesichts der stets pünktlichen Mietzahlungen nicht aufs Spiel setzen. In derartigen Fällen ist an ein Hausverbot gegenüber den Besuchern des Mieters zu denken.
Grundsatz: Hausrecht des Mieters
Mit Übergabe der Mietsache erhält der Mieter den unmittelbaren Besitz an den Mieträumen und ist, solange das Mietverhältnis besteht, berechtigt, jeden Dritten vom Betreten der Mieträume abzuhalten. Der Mieter bestimmt demnach eigenverantwortlich, wem er Zutritt zu seinen Mieträumen gestattet. Auch gegenüber dem Vermieter ist das Hausrecht des Mieters geschützt. Dieses Recht kann er notfalls mit einer einstweiligen Verfügung durchsetzen[1] und sich mit einer strafbewehrten Unterlassungsklage gegen wiederholtes eigenmächtiges Eindringen des Vermieters in die Mieträume schützen. Jedes Betreten der Wohnung durch den Vermieter oder seine Gehilfen, wie Hausverwalter oder Hausmeister, gegen den Willen des Mieters stellt eine verbotene Eigenmacht dar. Für den Vermieter ist auch verbindlich, wenn der Mieter ein Hausverbot gegenüber einem bestimmten vom Vermieter beauftragten Handwerker ausgesprochen hat.[2]
Ausnahme: erhebliche Störungen durch den Besucher
Zwar gehört es zum grundgesetzlich geschützten Rechtsbereich des Mieters, in seinen eigenen Räumen nach Belieben Besucher zu empfangen. Umgekehrt kann der Vermieter jedoch durch die Erteilung eines Hausverbots in dieses Recht eingreifen. Voraussetzung ist jedoch, dass der Besucher durch sein Verhalten in erheblichem Maße den Hausfrieden gestört hat.[3]
Der angetrunkene Enkel der Mieterin bedroht andere Hausbewohner mit einem Messer bzw. einer Schusswaffe. Der Vermieter kann ein Hausverbot gegenüber dem Enkel erteilen.
In einem derartigen Fall ist ein Hausverbot auch nicht erst anzukündigen. Der Vermieter muss nicht zuwarten, ob sich der Enkel noch einmal derartig ungebührlich verhält. Bei weniger ausgeprägtem Fehlverhalten der Besucher des Mieters empfiehlt sich freilich wiederum das Gespräch mit dem Mieter, sodass dieser die Möglichkeit hat, mäßigend auf seinen Besuch einzuwirken.
Ein Hausverbot kommt jedenfalls dann in Betracht, wenn der Besucher in der Vergangenheit wiederholt den Hausfrieden gestört oder auch die gemeinschaftlich zu nutzenden Räume beschädigt oder verunreinigt hat.
Hat der Vermieter ein Hausverbot ausgesprochen, stellt es nach Ansicht der Rechtsprechung allerdings keinen Grund für eine außerordentliche fristlose Kündigung dar, wenn der Mieter trotz Hausverbots des Vermieters dem störenden Besucher den Zugang zu seinen Mieträumen gewährt.[4] Es dürfte wohl auch keine ordentliche fristgemäße Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB infrage kommen. Man könnte sich zwar auf den Standpunkt stellen, es stelle eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters dar, wenn dieser seine störenden Besucher duldet, obwohl gegen diese ein wirksames Hausverbot erteilt wurde. Gleichwohl bestimmt tatsächlich allein der Mieter, wen er in seine Räumlichkeiten lässt. Der Vermieter muss das Hausverbot vielmehr selbst durchsetzen, indem er gegen die störenden Besucher des Mieters eine strafbewehrte Unterlassungsverfügung erwirkt.
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