Wege aus der Krise / 7.1.1 Form

Folge der Vertragsfreiheit der Mietvertragsparteien ist die Möglichkeit, einen Mietaufhebungsvertrag zu schließen. Eine Mietaufhebungsvereinbarung kann grundsätzlich auch formlos, also mündlich, abgeschlossen werden^[1] – was allerdings nicht zu empfehlen ist. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst Schriftform für seine Änderung oder Ergänzung vorschreibt.^[2]

Achtung

Wenn der Mieter bei Bestehen eines mündlichen Aufhebungsvertrags die Mietsache tatsächlich nicht räumt und somit seine Meinung geändert hat, obliegt dem Vermieter die Beweislast dafür, dass eine entsprechende mündliche Abrede besteht. Eine mündliche Vereinbarung wird er allenfalls dann beweisen können, wenn er einen Zeugen benennen kann, der bei der Vereinbarung anwesend war. Grundsätzlich und selbstverständlich aber: Bereits allein zu Beweiszwecken ist die Schriftform ein Muss.

Zwar kann auch ein Mietaufhebungsvertrag stillschweigend – konkludent – geschlossen werden. Hieran sind allerdings strenge Anforderungen zu stellen.

Praxis-Beispiel

Bereits seit längerer Zeit kommt es immer wieder zu Spannungen zwischen Mieter und Vermieter. Im Rahmen einer erneuten Auseinandersetzung äußert der Vermieter gegenüber dem Mieter: "Dann zieh doch endlich aus!" Der Mieter räumt kurze Zeit später das Mietobjekt.

Ein Mietaufhebungsvertrag ist hier durch konkludente Handlung zustande gekommen. Die Äußerung des Vermieters stellte das Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags dar, das der Mieter durch tatsächliche Räumung des Objekts angenommen hat.^[3]

Stellt der bisherige Mieter einen Nachmieter, kann von einer Mietaufhebungsvereinbarung mit dem bisherigen Mieter frühestens dann ausgegangen werden, wenn der Mietvertrag mit dem neuen Mieter abgeschlossen ist.^[4] Das Risiko eines erfolgreichen Verlaufs des Folgemietvertrags trägt dann der Vermieter. Diese Auffassung ist allerdings nicht unumstritten. Zugunsten des Vermieters wird auch erst der Vollzug und nicht bereits der Abschluss des Mietvertrags mit dem Ersatzmieter als schlüssige Erklärung des Vermieters bewertet, der Auflösung des bisherigen Mietverhältnisses zuzustimmen.^[5]

Unzweifelhaft liegt jedenfalls ein schlüssiges Angebot auf einen Aufhebungsvertrag an den bisherigen Mieter vor, wenn der Vermieter mit einem Dritten in Gegenwart des Mieters einen Mietvertrag über die Wohnung vereinbart, die an den auszugswilligen Mieter vermietet war.^[6] Andererseits kommt wiederum kein Mietaufhebungsvertrag zustande, wenn der Mieter vor dem Ende des Mietverhältnisses, das durch eine Kündigung des Vermieters bestimmt ist, aus der Wohnung auszieht und dies dem Vermieter durch die Zusendung der Wohnungsschlüssel mitteilt.^[7]

Praxis-Beispiel

Obwohl die Mieträume renovierungsbedürftig sind und der Vermieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen wirksam auf den Mieter übertragen hat, wird der Mieter trotz mehrfacher Aufforderung des Vermieters hierzu nicht entsprechend tätig. Außerdem raucht der Mieter in regelmäßigen Abständen im Treppenhaus. Auch dies stellt er trotz mehrfacher Aufforderung des Vermieters nicht ein.

Dem Vermieter reicht es schließlich und er erklärt die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Da das Mietverhältnis bereits seit sechs Jahren besteht, kündigt der Vermieter unter Einhaltung der knappen Sechs-Monats-Frist des § 573c Abs. 2 BGB. Der Mieter zieht bereits nach vier Wochen aus und übersendet dem Vermieter die Schlüssel.

Der Vermieter hat Anspruch auf Mietzahlung bis zum Kündigungstermin am Ende der Kündigungsfrist. Freilich aber kann er das unzweifelhaft vorliegende Angebot seines Mieters auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags auch annehmen und die Wohnung wieder in Besitz nehmen.

Sollte eine Kündigung des Vermieters eigentlich unwirksam sein, kann wohl aber ein Mietaufhebungsvertrag konkludent zustande kommen. Dies ist in folgenden Konstellationen der Fall:

• Der Mieter räumt vereinbarungsgemäß das Mietobjekt.
• Der unwirksam gekündigte Mietvertrag wird vom Mieter ausdrücklich als beendet bestätigt.

Eine einvernehmliche stillschweigende Aufhebung des Mietvertrags durch schlüssiges Verhalten liegt insbesondere dann vor, wenn der Mieter das Objekt räumt und der Vermieter danach die Wohnungsschlüssel vorbehaltlos entgegennimmt.^[8]

Gerade im Hinblick auf eine möglichst "reibungslose" Beendigung schwieriger Mietverhältnisse ist es nicht die eigentliche Beendigung ohne Einverständnis des Mieters, die tatsächliche Schwierigkeiten bereitet. In aller Regel nämlich steht dem Vermieter einer wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zur Seite. Entscheidend ist die Vermeidung eines zeit- und kostenaufwendigen Räumungsprozesses mit anschließender Zwangsräumung durch den Gerichtsvollzieher – mit zeit- und kostenintensiven Folgen für den Vermieter.

Der eigentliche Zweck einer Mietaufhebungsvereinbarung – nämlich den Mieter möglichst ohne Räumungsprozess und anschließende Räumungsvollstreckung aus den Mieträumen zu bekommen – ist allerdings kaum vertraglich abzusichern. Wenn nämli...