Zu den wesentlichen Bestandteilen eines Mietaufhebungsvertrags gehört
- die Einigung der Parteien über die Beendigung des Mietverhältnisses sowie
- eine Regelung zum Beendigungszeitraum.
Ansonsten wird der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Vermieters sofort fällig, was natürlich auch in dessen Sinn sein kann.
Im Übrigen ist wesentlich für den Mietaufhebungsvertrag, dass die Räumungsvereinbarung im Vordergrund steht und die übrigen Bestimmungen des Mietvertrags unabhängig davon weiter gelten. Dies hat Bedeutung für die mietvertraglich geregelten Mieterpflichten wie die Durchführung der Schönheitsreparaturen und die Pflicht zur Rückgabe in vertragsgemäß renoviertem Zustand. Freilich muss Entsprechendes im Mietvertrag auch vereinbart sein.
Wollen Vermieter und Mieter von den Bestimmungen des Mietvertrags abrücken, sollte dies ausdrücklich schriftlich festgehalten werden. Grundsätzlich gehen die Vereinbarungen in einem Mietaufhebungsvertrag den Vereinbarungen aus dem Mietverhältnis vor. Die Vertragsparteien sind frei, besondere Abreden im Mietaufhebungsvertrag zu treffen: zum Beispiel die Einigung über konkrete Schadens- und/oder Aufwendungsersatzansprüche und Vereinbarung eines Abgeltungsbetrags.
Unzulässig ist dagegen die formularmäßige Vereinbarung bereits im Mietvertrag, wonach der Mieter im Falle der vorzeitigen Vertragsauflösung eine Kosten- oder Schadenspauschale zu bezahlen hat.[1] Die Vereinbarung einer Vertragsstrafe ist freilich weder im Mietvertrag noch im Mietaufhebungsvertrag im Bereich der Wohnraummiete möglich.
Empfehlenswerte Regelungen des Mietaufhebungsvertrags sind:
- Zeitpunkt der Räumung des Mietobjekts;
- Konkretisierung der vom Mieter nach dem Mietvertrag noch zu erbringenden Leistungen (z. B. Schönheitsreparaturen, Instandsetzungsmaßnahmen);
- Zahlungsverpflichtungen des Mieters insbesondere auch Nebenkostenabrechnung;
- Regelung, in welchem Zeitraum die vom Mieter geleistete Mietkaution abzurechnen ist;
- Konkretisierung der vom Mieter eingebrachten Gegenstände, die mit Räumung wieder zu entfernen sind; bzw. Regelung, welche Ausstattungen und Einrichtungen vom Vermieter übernommen werden und welche Zahlungen hierfür zu leisten sind;
- Regelung, wie die Nebenkosten zwischen Vor- und Nachmieter aufzuteilen sind.
Wenn der Vermieter mit dem Mieter einen Mietaufhebungsvertrag schließen möchte und sich der Mieter damit einverstanden zeigt, muss immer noch beachtet werden, dass auch ein Mietaufhebungsvertrag in Form eines Verbrauchervertrags nach den Bestimmungen der §§ 312 ff. BGB einem Widerrufsrecht unterliegt. Dies ist allerdings nur dann der Fall, wenn der Vermieter ein Unternehmer ist – also insbesondere ein Wohnungsunternehmen. Hier ist zu berücksichtigen, dass der Mietaufhebungsvertrag vom Mieter nach den Bestimmungen der §§ 355f. BGB widerrufen werden kann.
Das Widerrufsrecht steht dem Mieter dann zu, wenn der Aufhebungsvertrag entweder außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters geschlossen wird oder aber im Wege des Fernabsatzes. Letzteres ist der Fall, wenn der Aufhebungsvertrag in Abwesenheit der beiden Vertragsparteien durch Brief, Telefax oder E-Mail abgeschlossen wird.
Eine typische Situation des Abschlusses eines Aufhebungsvertrags außerhalb der Geschäftsräume des Vermieters wäre folgende:
Der Vermieter klingelt beim Mieter. Nachdem dieser die Tür geöffnet hat, präsentiert ihm der Vermieter einen Mietaufhebungsvertrag mit bereits gezücktem Kugelschreiber für die Unterschrift.
Selbstverständlich steht dem Mieter ein Widerrufsrecht erst recht zu, wenn er den Vertrag an der Tür unterschreibt oder den Vermieter in seine Wohnung bittet und der Vertrag dort unterzeichnet wird. Hat der Mieter den Vermieter allerdings zwecks Vertragsabschlusses in seine Wohnung gebeten, steht ihm ein Widerrufsrecht nicht zu. So der Wohnungsunternehmer den Mieter im Übrigen nicht über sein Widerrufsrecht aus § 312g Abs. 1 BGB zumindest in Textform unterrichtet hat, erlischt das Widerrufsrecht erst nach einem Jahr und zwei Wochen seit Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 Satz 2 BGB). Ansonsten muss der Widerruf innerhalb einer Frist von 14 Tagen erfolgen.
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