Wege aus der Krise / 7.2.2 Wirkung der Anfechtung

Die Anfechtung führt zur rückwirkenden Nichtigkeit des Mietvertrags, die außerordentliche Kündigung beendet das Mietverhältnis für die Zukunft. Für den vor die Wahl gestellten Vermieter stellt sich hier natürlich die Frage, welche Rechtsausübung im Einzelfall vorteilhafter für ihn ist. Wie beim grundsätzlichen Recht zur Kündigung bzw. Anfechtung kommt es hier auch stets auf die Umstände des konkreten Einzelfalls an.

Da die Anfechtung zur Nichtigkeit des Mietvertrags von Anfang an führt, ist faktisch vom Nichtbestehen eines Mietvertrags auszugehen. Für den Vermieter bedeutet dies, dass der Mieter die Mieträume genutzt hat und entsprechend zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung bzw. des Gegenwerts für die Gebrauchsüberlassung verpflichtet ist. Die im Mietvertrag vereinbarte Miethöhe ist hier allerdings nicht maßgeblich. Maßgeblich ist vielmehr die ortsübliche Vergleichsmiete – bei der Geschäftsraummiete die sog. Marktmiete. Wenn die im Mietvertrag vereinbarte Miethöhe unter der ortsüblichen Vergleichs- /Marktmiete liegt, könnte es für den Vermieter profitabel sein, den Weg der Anfechtung zu beschreiten. Ist andererseits im Mietvertrag eine höhere als die ortsübliche Miete vereinbart, wird es für den Vermieter schwierig werden, die im Mietvertrag vereinbarte Miete durchzusetzen.

Da die Anfechtung zur Folge hat, dass der Mietvertrag als von Anfang an nichtig anzusehen ist, wäre im Fall der Anfechtungserklärung auch eine Vereinbarung über die Leistung einer Mietsicherheit hinfällig. Wie bereits erwähnt, ist die Kaution vom Mieter nicht qua Gesetz zu leisten, es bedarf vielmehr der mietvertraglichen Vereinbarung hierüber. So nun der Vermieter die Anfechtung des Mietvertrags erklärt, vernichtet er gleichzeitig die Kautionsabrede. Konsequenz: Der Mieter hat einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution nach den Vorschriften über die ungerechtfertigte Bereicherung nach §§ 812 ff. BGB. Freilich kann der Vermieter gegen entsprechende Mieteransprüche mit etwaigen Gegenforderungen – etwa wegen einer Verschlechterung der Mieträume – aufrechnen. Ggf. aber werden entsprechende Gegenansprüche des Vermieters erst nach geraumer Zeit offenkundig.

Praxis-Tipp

Will der Vermieter den Weg der Anfechtung beschreiten, sollte er zusätzlich hilfsweise die außerordentliche Kündigung erklären und äußerst hilfsweise auch die ordentliche fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses. Entscheidet er sich für die außerordentliche fristlose Kündigung, sollte ebenfalls hilfsweise die ordentliche fristgemäße Kündigung ausgesprochen werden.