Egal, ob der Vermieter den Mieter abmahnt, die Anfechtung des Mietvertrags erklärt oder das Mietverhältnis außerordentlich fristlos oder auch ordentlich fristgemäß kündigt – zentrales Problem aller drei (Willens-)Erklärungen ist: Abmahnung, Anfechtung und Kündigung müssen als einseitige empfangsbedürftige (Willens-)Erklärungen dem Mieter zugehen.[1] Zwar sind Abmahnung, Anfechtung und Kündigung spätestens dann zugegangen, wenn der Mieter von der Erklärung Kenntnis genommen hat. Gerade der schwierige Mieter wird den Zugang derartiger Schriftstücke aber zu vereiteln suchen. Der Zugang von Abmahnung, Anfechtung und Kündigung ist aber Voraussetzung für ihre Wirksamkeit – und den Zugang muss der Vermieter im Prozess beweisen.
Nach der Bestimmung des § 130 Abs. 1 Satz 1 BGB wird eine Willenserklärung, die einem anderen gegenüber abzugeben ist, in dessen Abwesenheit dann wirksam, wenn sie ihm zugeht. Zugegangen ist die Kündigung, wenn sie in den Machtbereich des Empfängers gelangt ist und die Kenntnisnahme möglich und nach der Verkehrsanschauung üblicherweise zu erwarten ist.[2] Entscheidend ist nicht die tatsächliche Kenntnisnahme der Willenserklärung durch den Empfänger, sondern der gewöhnliche – nicht zufällige – Zeitpunkt der Möglichkeit der Kenntnisnahme.[3]
Ein Brief gelangt in den Machtbereich des Empfängers,
- wenn er ihm oder seinem Empfangsboten übergeben,
- wenn er in seinen Briefkasten eingeworfen oder
- wenn er in das von ihm unterhaltene Postfach einsortiert wurde.
Die Kenntnisnahme vom Inhalt des Briefes selbst ist mit der Leerung des Briefkastens möglich. Zu erwarten ist eine solche üblicherweise in den späten Vormittagsstunden.
Wirft der Vermieter die Kündigung am Samstagnachmittag in den Briefkasten des Mieters, gilt die Kündigung erst als am darauffolgenden Montag als zugegangen.
Da es nur darauf ankommt, wann mit der Kenntnisnahme üblicherweise zu rechnen ist, tritt der Zugang auch dann ein, wenn der Empfänger aus individuellen Gründen in seiner Sphäre nicht in der Lage war, vom Inhalt der Nachricht Kenntnis zu nehmen. Denn gerade diese Risiken sollen dem Erklärenden nicht aufgebürdet werden, sondern dem Empfänger zur Last fallen. Dem Empfänger obliegt es, dafür zu sorgen, dass ihn die Nachrichten, die an seine für die Kommunikation mit dem Erklärenden bereit gehaltenen Empfangsvorrichtungen übermittelt werden, auch tatsächlich erreichen. Zugang tritt deshalb auch dann nach allgemeinen Regeln ein, wenn der Empfänger wegen urlaubsbedingter Abwesenheit oder aus Krankheitsgründen an der tatsächlichen Kenntnisnahme gehindert war.[4]
Der Vermieter möchte das seit vier Jahren bestehende Mietverhältnis zum 30. Juni kündigen. Das Kündigungsschreiben wirft er am 31. März unter Anwesenheit eines Zeugen in den Briefkasten des Mieters. Da sich der Mieter im Urlaub befindet und erst am 7. April zurückkehrt, kann er erst an diesem Tag von der Kündigung Kenntnis nehmen.
Die Kündigung ist rechtzeitig zugegangen. Dass der Mieter von ihr zunächst keine Kenntnis nehmen konnte, fällt in seinen Verantwortungsbereich. Er hat dafür zu sorgen, dass ihn rechtserhebliche Willenserklärungen auch in seiner Abwesenheit erreichen können.
7.6.1 Persönliche Übergabe
Abmahnung, Anfechtungserklärung und Kündigung können dem Mieter persönlich übergeben werden. Der Vermieter sollte in diesem Fall zumindest den Versuch unternehmen, die Übergabe vom Mieter quittiert zu bekommen. Allerdings wird dies nur in seltenen Fällen – insbesondere bei problematischen Mietern – erfolgreich sein. Der Vermieter sollte daher bei Übergabe einen Zeugen hinzuziehen und ein Übergabeprotokoll anfertigen, das vom Zeugen unterzeichnet wird. Für den Fall, dass der Mieter die Entgegennahme von Abmahnung oder Kündigung ablehnt, kann der Vermieter dann nämlich im Fall der Fälle beweisen, dass er die Übergabe zumindest angeboten hat. Kündigung und Abmahnung gelten nämlich auch dann als zugegangen, wenn der Empfänger ihre Entgegennahme ablehnt.[1]
Empfohlenes Vorgehen:
- Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten handeln.
- Vermieter bzw. Verwalter fertigen ein Schreiben, in dem der Zeuge bestätigt, dass die Kündigung dem Mieter übergeben wurde. Eine Kopie des Kündigungsschreibens wird der Zeugenbestätigung beigefügt.
- Vermieter bzw. Verwalter und Zeuge übergeben dem Mieter das Kündigungsschreiben.
- Vermieter bzw. Verwalter lassen sich die vorgefertigte Bestätigung vom Zeugen unterzeichnen. Weiter sorgen sie dafür, dass der Zeuge auf der Kopie des Kündigungsschreibens bestätigt, dass eben dieses Schreiben dem Mieter übergeben wurde. Auch diese Erklärung ist vom Zeugen zu unterzeichnen.
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