Wege aus der Krise / 7.6.1 Persönliche Übergabe

Abmahnung, Anfechtungserklärung und Kündigung können dem Mieter persönlich übergeben werden. Der Vermieter sollte in diesem Fall zumindest den Versuch unternehmen, die Übergabe vom Mieter quittiert zu bekommen. Allerdings wird dies nur in seltenen Fällen – insbesondere bei problematischen Mietern – erfolgreich sein. Der Vermieter sollte daher bei Übergabe einen Zeugen hinzuziehen und ein Übergabeprotokoll anfertigen, das vom Zeugen unterzeichnet wird. Für den Fall, dass der Mieter die Entgegennahme von Abmahnung oder Kündigung ablehnt, kann der Vermieter dann nämlich im Fall der Fälle beweisen, dass er die Übergabe zumindest angeboten hat. Kündigung und Abmahnung gelten nämlich auch dann als zugegangen, wenn der Empfänger ihre Entgegennahme ablehnt.^[1]

Praxis-Tipp

Empfohlenes Vorgehen:

1. Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten handeln.
2. Vermieter bzw. Verwalter fertigen ein Schreiben, in dem der Zeuge bestätigt, dass die Kündigung dem Mieter übergeben wurde. Eine Kopie des Kündigungsschreibens wird der Zeugenbestätigung beigefügt.
3. Vermieter bzw. Verwalter und Zeuge übergeben dem Mieter das Kündigungsschreiben.
4. Vermieter bzw. Verwalter lassen sich die vorgefertigte Bestätigung vom Zeugen unterzeichnen. Weiter sorgen sie dafür, dass der Zeuge auf der Kopie des Kündigungsschreibens bestätigt, dass eben dieses Schreiben dem Mieter übergeben wurde. Auch diese Erklärung ist vom Zeugen zu unterzeichnen.

Muster

Bestätigung

Ich, Herr Werner Schulze, geboren am 31. Mai 1972, wohnhaft in 82139 Starnberg, Bahnhofplatz 10, bestätige, dass der Vermieter, Herr Bubi Stenzel, heute um 15.30 Uhr sein Kündigungsschreiben vom 1. August 2019, mit dem das Mietverhältnis außerordentlich fristlos wegen Mietrückständen gekündigt wird, dem Mieter, Herrn Heribert Schmidt, persönlich übergeben hat. Ich habe die Übergabe persönlich wahrgenommen, weil ich Herrn Stenzel begleitet habe.

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Ort/Unterschrift

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Werner Schulze

Will der Vermieter Abmahnung, Anfechtungserklärung oder Kündigung in der Wohnung des Mieters übergeben und trifft er dort nur dessen Ehegatten, Lebenspartner oder nichtehelichen Lebensgefährten an, so wird dieser als sog. Empfangsbote des Mieters angesehen.^[2] Entsprechendes gilt, wenn die Übergabe außerhalb der Wohnung stattfindet. Entsprechende Grundsätze gelten auch für zusammenlebende Lebenspartner oder nichteheliche Lebensgemeinschaften. Der Zugang erfolgt in derartigen Fällen jedoch nicht bereits mit der Übergabe des Schreibens an den Empfangsboten, sondern erst, wenn mit der Weitergabe der Erklärung an den Adressaten zu rechnen ist. Dies ist in aller Regel am Tag der Übergabe anzunehmen.

Achtung

Das Mitglied einer Wohngemeinschaft oder der Untermieter kommen nicht als Empfangsboten des Mieters in Betracht. Kinder des Mieters kommen nur dann in Betracht, wenn sie verständig sind und von ihnen erwartet werden kann, dass sie die Erklärung auch weitergeben.

[1] Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Aufl., § 542 Rn. 71.

[2] Bezug auf BAG v. 9.6.2011, 6 AZR 687/09, NJW 2011, 2604 für die arbeitsrechtliche Kündigung.