Wege aus der Krise / 7.6.4 Postversand

Abmahnung, Anfechtungserklärung und Kündigung können selbstverständlich auch per Post versandt werden. Beim Postversand ist allerdings zu beachten, dass der Vermieter beweisen muss, dass das Kündigungsschreiben in den Briefkasten des Mieters eingelegt wurde. Im Rechtsstreit kann sich der Mieter dann nicht mit dem Argument wehren, sein Briefkasten sei defekt oder Post würde gelegentlich entwendet, weshalb ihm das Kündigungsschreiben nicht zugehen konnte. Solche Risiken liegen in der Sphäre des Mieters. Solange er derartige Umstände nicht im Vorfeld der Kündigung dem Vermieter mitteilt, gilt die Kündigung auch dann als zugegangen, sollte sie tatsächlich entwendet worden sein.

Der Versand durch "einfachen" Brief ist dabei freilich nicht zu empfehlen, da der Zugang nicht bewiesen werden kann. Zum Beweis des Zugangs genügt selbstverständlich nicht, dass der Vermieter nachweisen kann, er habe den Brief bei der Post aufgegeben oder in einen Postbriefkasten geworfen.^[1] Gänzlich ungeeignet ist die Übermittlung durch einen einfachen Brief auch bereits vor dem Hintergrund, dass nach eigenen Angaben der Post Briefsendungen im niedrigen Prozentbereich nicht zugehen. Des Weiteren werden immer wieder Fälle publik, in denen faule Postzusteller Briefsendungen in ihrem Keller lagern. Insoweit nützt es dem Vermieter auch nichts, wenn er den Einwurf in den Postkasten durch einen Zeugen beweisen kann.

Der Postversand sollte daher stets per Einschreiben erfolgen. Zu berücksichtigen ist hier allerdings, dass lediglich die Quittung der Annahme des Schreibens durch die Post noch nicht den Zugang des Einschreibens beweist.^[2]

Insgesamt stehen drei Alternativen des Einschreibens zur Verfügung:

• das Einschreiben mit Rückschein,
• das Übergabeeinschreiben und
• das Einwurfeinschreiben.

Beim Einschreiben mit Rückschein dokumentiert der Mieter den Empfang durch seine Unterschrift auf dem Rückschein. Beim Übergabeeinschreiben dokumentiert der Postbote die Übergabe. Beiden Einschreibeformen ist in der Praxis gemeinsam, dass sie zunächst wohl keinen Erfolg haben werden, da der schwierige Mieter dem Postboten in aller Regel freiwillig nicht die Tür öffnen wird. Der Postbote hinterlässt bei derart fehlgeschlagenem Zustellungsversuch einen Abholschein im Briefkasten des Mieters. Und hier können dann – selbstverständlich stets abhängig von den Umständen des konkreten Einzelfalls – für den Vermieter die Schwierigkeiten beginnen.

Grundsätzlich gilt nämlich: Wird ein eingeschriebener Brief unter Hinterlassung eines Benachrichtigungszettels beim Postamt hinterlegt, tritt der Zugang erst ein, wenn der Mieter das Einschreiben abholt.^[3] Der Mieter ist hierzu aber grundsätzlich nicht verpflichtet.^[4] Holt der Mieter also das Einschreiben nicht beim Postamt ab, sind demnach Abmahnung, Anfechtungserklärung bzw. Kündigung nicht zugegangen.^[5] Diesem Verständnis liegt zugrunde, dass dem Mieter zunächst einmal nur der vom Postzusteller gefertigte Benachrichtigungsschein zugegangen ist. Dieser Zettel unterrichtet den Empfänger lediglich, dass für ihn ein Einschreiben bei der Post zur Abholung bereitliegt. Er enthält aber keinen Hinweis auf den Absender des Einschreibebriefs und lässt den Empfänger also im Ungewissen darüber, welche Angelegenheit die Einschreibesendung zum Gegenstand hat. Der Zugang des Benachrichtigungsscheins ersetzt daher nicht den Zugang des Einschreibebriefs.^[6]

Freilich auch hier: kein Grundsatz ohne Ausnahme. Der Zugang ist zu unterstellen, wenn der Mieter das Schreiben nicht abholt, obwohl er aufgrund der Sachlage mit einer entsprechenden Erklärung rechnen musste.^[7] Der Mieter jedenfalls, der sich in Zahlungsverzug befindet, muss stets mit einer Kündigung rechnen. Entsprechendes gilt für einen bereits abgemahnten Mieter, der weitere Vertragsverletzungen begeht. In derartigen Fällen ist der Zugang an dem Tag als erfolgt anzusehen, zu dem die Abholung frühestens möglich gewesen ist.^[8] Außerdem ist der Zugang zu unterstellen, wenn der Empfänger die Annahme arglistig verweigert.^[9] Keine arglistige Annahmeverweigerung ist jedoch darin zu sehen, wenn der Vermieter Abmahnung, Anfechtungserklärung oder Kündigung falsch adressiert oder der Mieter als Empfänger die Annahme verweigert, weil er zusätzliches Porto zu zahlen hätte.

Wichtig

Der Vermieter wird in sämtlichen Zweifelsfällen nicht umhinkommen, einen zweiten Zustellversuch zu unternehmen. Dies gilt insbesondere dann, wenn das Einschreiben mangels Abholung an den Vermieter zurückgesandt wird.^[10]

Praxis-Tipp

Es ist nicht nur das billigste Einschreiben, sondern in aller Regel auch das effektivste: das Einwurfeinschreiben: Der Postbote wirft Abmahnung, Anfechtungserklärung oder Kündigung in den Briefkasten des Mieters und dokumentiert das Zustelldatum. Der Vermieter kann anschließend die Zustellung über den Internetauftritt der Post (www.post.de/Sendungsverfolgung) abrufen. Beim Einwurfeinschreiben begründet der Auslieferungsbeleg die Vermutung, dass der Zugang erfolgt ist.^[11]

Auch der Versand an ...