Wege aus der Krise / 8 Versorgungssperre

Nach der Bestimmung des § 535 Abs. 1 BGB ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört auch die Versorgung des Wohn- und Gewerberaums mit Wasser, Heizung und Strom. Die entsprechenden Kosten werden dem Mieter in der Betriebskostenabrechnung auferlegt. In aller Regel leistet er auf die Betriebskosten ohnehin Vorauszahlungen.

Achtung

Was häufig immer noch nicht beachtet wird: Grundsätzlich hat der Vermieter sämtliche Betriebskosten der Mietsache zu tragen. § 556 BGB erlaubt freilich deren Umlage auf den Mieter. Ohne entsprechende Vereinbarung aber ist der Mieter – weder der Wohnraum- noch der Gewerberaummieter – verpflichtet, die Betriebskosten zu zahlen. Freilich sehen die gängigen Musterverträge stets entsprechende Umlagevereinbarungen vor. Für den Fall, dass der Vermieter einen eigenen Vertrag fertigen möchte, sei er jedoch darauf hingewiesen, dass keine gesetzliche Verpflichtung des Mieters existiert, wonach er die Nebenkosten zu tragen hätte. Der Vertrag muss also entsprechende Regelungen vorsehen.

Insbesondere dann, wenn der Vermieter dem Mieter wegen Zahlungsverzugs gekündigt hat und ihm der Mieter auch während des Räumungsrechtsstreits keine Nutzungsentschädigung zahlt, kann eine Versorgungssperre gegen den Mieter erwogen werden. Hat der Vermieter das Mietverhältnis gekündigt und Räumungsklage erhoben, besteht für den Vermieter keine vertragliche Pflicht mehr zur Leistungserbringung.^[1] Er kann demnach grundsätzlich die Versorgung der Mieträume etwa mit Heizung, Strom und Wasser einstellen.^[2] Die Versorgungsunterbrechung stellt also keine verbotene Eigenmacht dar.

Achtung

Das oben Beschriebene gilt selbstverständlich dann nicht, wenn der Mieter Vertragspartner des Belieferers ist. Bezieht der Mieter etwa Strom direkt vom Versorgungsträger und besteht demnach zwischen Mieter und Versorger das Vertragsverhältnis, kann der Vermieter nicht etwa eigenmächtig die Leitungen kappen.^[3]

Freilich gibt es auch beim Thema "Versorgungssperre" keinen Grundsatz ohne Ausnahme(n): Nach Treu und Glauben können auch nach Vertragsbeendigung noch einzelne Pflichten des Vermieters bestehen bzw. nachwirken. Hierzu kann auch die Erbringung von Versorgungsleistungen gehören. Insbesondere dann, wenn dem Wohnraummieter bei einer Versorgungssperre gesundheitliche Gefahren drohen sollten oder aber dem Gewerberaummieter ein besonders erheblicher Schaden drohen würde, muss der Vermieter die Versorgungsleistungen weiter erbringen.^[4]

Dies gilt allerdings nur dann, wenn dem Vermieter die Weiterbelieferung zumutbar ist. Eine Weiterbelieferung ist ihm dann nicht mehr zumutbar, wenn er das Mietverhältnis wegen Zahlungsrückständen gekündigt hat und der Mieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Räumlichkeiten – bis zu seiner zwangsweisen Räumung – weiter nutzt, jedoch keine Nutzungsentschädigung gemäß § 546a BGB zahlt. Sind vorgenannte Voraussetzungen erfüllt, kann der Vermieter die Versorgungsleistungen ohne weitere Rücksicht auf besondere Belange des Mieters – wie Gesundheits- oder Sachschadensgefahr – einstellen. Dem Vermieter ist es nämlich nicht zuzumuten, bereits rückständige Mieten und Nutzungsentschädigungen – wohl erfolglos – geltend machen zu müssen und zusätzlich noch die Versorgung des Mieters mit Wasser, Strom und Heizung auf seine Kosten zu übernehmen.

Eine Versorgungssperre kann übrigens auch dann erfolgen, wenn die Mietsache durch das Verhalten des Mieters erheblich gefährdet ist.

Praxis-Beispiel

Der Mieter lässt bei eisigen Außentemperaturen die Fenster über lange Zeit ständig geöffnet. Hier ist der Vermieter – freilich erst nach angemessener Ankündigung – berechtigt, die Versorgung zumindest mit Wasser einzustellen, um ein Einfrieren der Leitungen zu verhindern – und dies auch vor Ablauf einer ggf. vom Gericht gewährten Räumungsfrist.^[5]

Umgekehrt gilt freilich, dass der Vermieter die Versorgung nicht sperren kann, wenn er vom Mieter oder einem öffentlichen Träger monatlich Nutzungsentschädigungszahlungen erhält. Dann erbringt der Vermieter die Versorgung nämlich nicht mehr auf eigene Kosten ohne Gegenleistung. Wegen der rückständigen Mieten nebst Betriebskostenvorauszahlungen bzw. Betriebskostenpauschalen, die ggf. Gegenstand auch der Räumungsklage sind, kann er eine Versorgungssperre nicht durchführen.

Auch ein Vermieter von Gewerberäumen darf nach Vertragsbeendigung infolge fristloser Kündigung wegen Zahlungsverzugs die Versorgung mit Wasser, Strom und Heizung nicht einstellen, wenn der Mieter die Nebenkostenvorauszahlungen weiter zahlt.

Dies gilt auch dann, wenn eine Räumungsfrist bereits abgelaufen ist. In diesen Fällen kann der Mieter die Weiterversorgung durch einstweilige Verfügung gemäß § 535 Abs. 1 BGB i. V. m. § 242 BGB, §§ 935 ff. ZPO gegen den Vermieter durchsetzen.^[6]

Für die Dauer einer gemäß § 721 ZPO oder § 794a ZPO gerichtlich gewährten Räumungsfrist oder die Dauer eines gemäß § 765a ZPO gewährten Vollstreckungsschut...