WEMoG: Nutzung, Gebrauch und bauliche Veränderung des So ... / 3 Baumaßnahmen

Das WEMoG greift mit der Neuregelung in § 13 Abs. 2 WEG n. F. sinngemäß die Rechtsprechung des BGH^[1] zur baulichen Veränderung des Sondereigentums auf: (2) Für Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung (Erhaltung) des Sondereigentums hinausgehen, gilt § 20 mit der Maßgabe entsprechend, dass es keiner Gestattung bedarf, soweit keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst.

§ 20 WEG n. F. versus § 13 Abs. 2 WEG n. F.

§ 20 WEG n. F. regelt künftig das Recht der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. In § 13 Abs. 2 WEG n. F. ist demgegenüber nur von über Erhaltungsmaßnahmen hinausgehenden Maßnahmen die Rede. Der Gesetzgeber reserviert insoweit den Begriff der "baulichen Veränderungen" für solche des Gemeinschaftseigentums. Für Maßnahmen im Bereich des Sondereigentums gilt indes nichts anderes, als bei den baulichen Veränderungen des § 20 WEG n. F.

Zum Verständnis des Regel-Ausnahmeverhältnisses von § 20 WEG n. F. und § 13 Abs. 2 WEG n. F. ist zu beachten, dass unter Geltung des WEMoG jede bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums gemäß § 20 WEG n. F. eine Beschlussfassung erfordert, was nach § 13 Abs. 2 WEG n. F. bei baulichen Veränderungen des Sondereigentums nur eingeschränkt gilt.

Grundsätzlich kann der Wohnungseigentümer im Bereich seiner Sondereigentumseinheit frei schalten und walten. Grenzen bilden hier aber bauliche Maßnahmen, die insbesondere den optischen Gesamteindruck des Gebäudes verändern – und dies kann auch bei einer modernisierenden Instandsetzung des Sondereigentums der Fall sein, die nach künftiger Lesart ebenfalls über Erhaltungsmaßnahmen hinausgeht. Ein für die übrigen Wohnungseigentümer nicht hinzunehmender Nachteil liegt nämlich auch vor, wenn eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes ausstrahlt und diesen erheblich verändert.^[2] Diese Feststellung erfordert einen Vorher-Nachher-Vergleich, bei dem der optische Gesamteindruck des Gebäudes vor der baulichen Maßnahme dem als Folge der baulichen Maßnahme entstandenen optischen Gesamteindruck gegenüberzustellen ist. Auf bauliche Maßnahmen am Sondereigentum, die nur wegen ihrer Ausstrahlung auf den optischen Gesamteindruck des Gebäudes für andere Wohnungseigentümer einen Nachteil darstellen, sind nach bisheriger Rechtslage die Vorschriften des § 22 Abs. 2 und 3 WEG a. F. entsprechend anzuwenden. Handelt es sich bei der Maßnahme am Sondereigentum um eine Modernisierung (§ 22 Abs. 2 WEG a. F.) oder modernisierende Instandsetzung (§ 22 Abs. 3 WEG a. F.), genügt es daher, wenn die in den genannten Vorschriften jeweils bestimmte Mehrheit der Wohnungseigentümer zustimmt.^[3]

Mehrheitsbeschluss genügt

Das WEMoG sieht mit Ausnahme von § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG n. F. keine besonderen Mehrheitsquoren mehr vor. Gemäß § 25 Abs. 1 WEG n. F. können vielmehr sämtliche Beschlüsse mit einfacher Mehrheit gefasst werden. Dies gilt gemäß § 20 Abs. 1 WEG n. F. auch für Beschlüsse über bauliche Veränderungen, die insbesondere auch Modernisierungsmaßnahmen darstellen können. Insoweit verzichtet des WEMoG auch auf die Differenzierung zwischen baulicher Veränderung und Modernisierung des Gemeinschaftseigentums und – was § 13 Abs. 2 WEG n. F. betrifft – auch des Sondereigentums. Maßgeblich ist allein, dass die Maßnahme nicht mehr als Erhaltungsmaßnahme anzusehen ist, also über eine solche der Instandhaltung und Instandsetzung hinaus geht. Erhaltungsmaßnahmen am Sondereigentum können selbstverständlich grundsätzlich ohne (Gestattungs)Beschluss durchgeführt werden.

Beschlussfassung erforderlich?

Weiter ist zu beachten, dass gemäß § 20 WEG n. F. jede bauliche Veränderung des gemeinschaftlichen Eigentums einer Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bedarf, auch wenn sie für keinen der Wohnungseigentümer mit Beeinträchtigungen oder Nachteilen verbunden ist – und von diesem Grundsatz weicht § 13 Abs. 2 WEG n. F. ab.

System des § 13 Abs. 2 WEG n. F.

• Grundsatz: Maßnahmen, die über die Erhaltung, also die Instandhaltung und Instandsetzung, hinausgehen, dürfen nur vorgenommen werden, wenn sie durch Beschluss gestattet wurden (§ 20 Abs. 1 WEG n. F.).
• Ausnahme: Abweichend von § 20 Abs. 3 WEG n. F. benötigt ein Wohnungseigentümer für eine (bauliche) Veränderung des Sondereigentums nach § 13 Abs. 2 WEG n. F. aber keine Gestattung, wenn keinem anderen Wohnungseigentümer ein über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgehender Nachteil erwächst. Das ist der wesentliche Unterschied zur baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums. Denn hier bedürfen alle baulichen Veränderungen eines Mehrheitsbeschlusses. Im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum hält der Gesetzgeber bei baulichen Maßnahmen, die das Sondereigentum betreffen, eine Gestattungsbeschlussfassung für nicht angebracht, wenn keiner der übrigen Wohnungseigentümer beeinträchtigt ist. Denn in derartigen Fällen stelle die Pflicht, eine Gesta...