Wie wohnen wir morgen? – Altersgerechte Wohnformen aus rechtlicher Sicht

Zusammenfassung

Überblick

Die demographische Entwicklung in Deutschland wirkt sich nicht nur auf die Sozialsysteme, d.h. Kranken-, Renten- und Pflegeversicherung, sondern bereits jetzt auf den Wohnungsmarkt aus – und die Auswirkungen werden in der Zukunft noch erheblich zunehmen. Die Lebenserwartung wird weiter steigen und damit auch die Zahl pflegebedürftiger Menschen. Familienangehörige zur notwendigen Unterstützung und Pflege werden dagegen künftig noch weniger vorhanden sein.

1 Altersgerechte Wohnformen – Eine Herausforderung und Chance für die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft

Neben den bereits vorhanden Möglichkeiten, einen Verbleib in der eigenen Wohnung mit in der Regel "niedrigschwelligen Leistungen" zu verwirklichen ("Betreutes Wohnen zu Hause"), ist vor allem die Wohnungs- und Immobilienwirtschaft bereits jetzt gefordert, umfangreichere und miteinander enger verbundene Wohn- und Dienstleistungsangebote für ein altersgerechtes Wohnen zu schaffen. Damit bieten sich gleichzeitig aber auch Chancen auf einem interessanten und wichtigen Zukunftsmarkt zur langfristigen Vermietbarkeit der Wohnungsbestände. Hier spielt das Betreute Wohnen eine besondere Rolle.

Umfragen bestätigen seit den 1990er Jahren immer wieder, dass eine ständig steigende Zahl älterer Menschen nicht – oder noch nicht – in einem Heim, sondern in einer Wohnung mit zusätzlichem Dienstleistungsangebot leben möchte. So bevorzugen nach einer aktuellen Untersuchung zwei Drittel der Befragten im Alter von 70 Jahren eigenständig zu wohnen; davon wünschen sich 23 % Betreutes Wohnen ohne Pflegeheimanschluss.^[1]

Aufgrund des zu erwartenden weiteren Anstiegs der Zahl älterer Menschen an der Gesamtbevölkerung ist somit auch weiterhin mit einem Anwachsen der Nachfrage nach Wohnen in Einrichtungen des Betreuten Wohnens zu rechnen.^[2] Daneben ist aufgrund der demographischen Entwicklung zu erwarten, dass in Zukunft insbesondere auch mehr ältere Menschen zur Bewältigung ihrer Angelegenheiten ganz oder teilweise auf die Hilfe eines Betreuers angewiesen sein werden.^[3]

[1] Wohnwünsche im Alter, tns emnid – Studie Januar 2011 auf Initiative des Bundesverbands Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW),des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel e.V. (BDB), der Deutschen Gesellschaft für Mauerwerks- und Wohnungsbau e.V. (DGfM) und des Deutschen Mieterbunds (DMB).

[2] So u.a. bereits Schulz, "Rechtsfragen zum Betreuten Wohnen", "Die Wohnungswirtschaft / Wohnungseigentum Workshop" 9/99, 2.

[3] Siehe dazu Das Betreuungsrecht in der wohnungswirtschaftlichen Praxis.

2 Wahl der geeigneten Wohnform

Die Beantwortung der Frage, welche Wohnform im Alter gewählt werden sollte, ist abhängig vom Einzelfall mit der jeweiligen Ausgangslage, das heißt:

• Ist der Betroffene Mieter oder Eigentümer einer Wohnimmobilie?
• Ist die aktuelle Wohnung (Miete bzw. im Eigentum) bereits ganz oder
• zum Teil altersgerecht ausgestattet?
• Wie groß ist die Wohnung?
• Falls eine eigene Wohnimmobilie vorhanden ist: Handelt es sich um eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus?
• Wie ist der aktuelle Gesundheitszustand des Betroffenen?
• Ist in absehbarer Zeit mit schweren Erkrankungen zu rechnen?
• Und schließlich: Wie ist die finanzielle Situation?

Einzelne der o.g. Kriterien sollten auch Vermietern zumindest als Orientierung dienen, wenn sie Maßnahmen zur altersgerechten Ausstattung ihres Wohnungsbestands planen.

3 Rechtsgrundlagen (Überblick)

Rechtliche Regelungen aus mehreren Bereichen haben Auswirkungen auf das Wohnen im Alter.

3.1 Altersgerechtes Wohnen in der vorhandenen Wohnung

Wenn einzelne Mieter selbst Maßnahmen ergreifen wollen, um ein altersgerechtes Wohnen in ihrem vertrauten Umfeld zu ermöglichen, finden hinsichtlich der Wohnraumüberlassung insbesondere die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§§ 535 ff. BGB) Anwendung. Sofern darüber hinaus von Dritten Leistungen in Anspruch genommen werden sollen (z.B. "Essen auf Rädern", Hauswirtschaftliche Leistungen, Pflegeleistungen), richten sich diese nach den jeweiligen vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere im Rahmen des Dienstvertragsrechts (§§ 611 ff. BGB).

Sofern – etwa im selbstgenutzten Immobilieneigentum – Maßnahmen vorgenommen werden sollen, um altersgerechte Anpassungen an die Bausubstanz und die Ausstattung vorzunehmen, ist zwischen Wohnungseigentum und Alleineigentum zu unterscheiden. Besondere Voraussetzungen ergeben sich hier für den Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Wohnungseigentümergemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG).

Insbesondere bei umfangreichen Maßnahmen zur altersgerechten Anpassung einer Wohnung (z.B. Schaffung eines barrierefreien Zugangs durch Einbau eines Treppenlifts) sind außerdem die Anforderungen der jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften des Bauordnungsrechts zu beachten.

3.2 Besondere Wohnformen

Zu den besonderen Wohnformen gehören nach dieser Einteilung das Betreute Wohnen für Senioren, selbstständige gemeinschaftliche Wohnprojekte, Wohngruppen-Modelle und das (Pflege-)Heim.

In diesem Bereich bestehen zum Teil besondere gesetzliche Vorschriften. Hierzu gehören – auch zur Abgrenzung von Angeboten des Betreuten Wohnens zum Heim – die Regelungen des Heimrechts, d.h. die zivilrechtlichen Regelungen für Verträge über Wohnrau...