Wohnung als Ferienwohnung vermietet

Zweckentfremdungsverbot

In Berlin gilt seit Ende 2013 ein grundsätzliches Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum nach dem Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) i. V. m. der Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO). Das Verwaltungsgericht Berlin (VG Berlin, Urteil v. 8.6.2016, 6 K 103.16 u. a.) hat entschieden, dass das Zweckentfremdungsverbot verfassungsgemäß ist. Für Ferienwohnungen gilt das Verbot unter bestimmten Voraussetzungen nach einer Übergangsfrist erst seit dem 1.5.2016.

Aber auch für die Zeit davor kann die Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung unzulässig sein, so wie im nachfolgenden Fall:

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in Berlin-Prenzlauer Berg. Die Wohnung befindet sich in einem als Wohngebäude genehmigten Haus. Über ein Internetportal vermarktet die Klägerin ihre Wohnung dauerhaft als Ferienwohnung. Das Bezirksamt Pankow untersagte jedoch diese "Nutzungsänderung". Das Verwaltungsgericht Berlin und auch das Oberverwaltungsgericht (OVG) bestätigten die Nutzungsuntersagung.

Nutzungsänderung muss genehmigt werden

Das OVG führte aus, dass die dauerhafte Nutzung einer Wohnung als Ferienwohnung für einen ständig wechselnden Personenkreis planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart sei, die sich von der auf Dauer angelegten allgemeinen Wohnungsnutzung unterscheide. Dementsprechend müsste für eine Nutzungsänderung eine Baugenehmigung eingeholt werden. Fehlt diese, so steht es im Ermessen der Bauaufsichtsbehörde, gegen die ungenehmigte Nutzung einzuschreiten. Grundsätzlich rechtfertige bereits der formelle Verstoß der Ferienwohnungsnutzung eine Nutzungsuntersagung. Die Nutzungsart müsse erst in einem Baugenehmigungsverfahren geprüft werden, ob die Ferienwohnnutzung an einem konkreten Ort planungsrechtlich zulässig ist.

(OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss v. 30.5.2016, 10 S 34.15)