Zwangshypothek: Voraussetzungen und Verfahren

Zusammenfassung

Überblick

Die Eintragung einer Zwangshypothek ermöglicht (neben der Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung) die Vollstreckung in den Grundbesitz des Schuldners – allerdings lediglich zwecks Sicherung einer Geldforderung. Zur Erlösbefriedigung muss der Gläubiger die Zwangsversteigerung oder Zwangsverwaltung betreiben. Die Zwangshypothek bietet eher taktische Vorteile. Bei der Antragstellung sind einige Besonderheiten zu beachten.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Zwangshypothek ist in den §§ 867 f. ZPO geregelt.

1 Sicherung der titulierten Forderung

1.1 Wirtschaftlicher Vorteil

Zugriff auf Schuldnergrundstück

Die Eintragung einer Zwangshypothek (auch Zwangssicherungshypothek, Sicherungshypothek) ist gemäß § 866 Abs. 1 ZPO die dritte Möglichkeit der Vollstreckung in unbewegliches Vermögen des Schuldners. Während Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung zu einer (teilweisen) Befriedigung des Gläubigers durch Verteilung des Versteigerungserlöses oder des Überschusses führen sollen, dient die Zwangshypothek nur der Sicherung einer Geldforderung. Gleichwohl hat diese Vollstreckungsform in der Praxis eine große Bedeutung erlangt, sind doch auf den meisten Versteigerungsobjekten Zwangssicherungshypotheken eingetragen – gerade im Zwangsversteigerungsverfahren zeigt sich ihr Wert.

Hinweis

Räumungs- und Duldungstitel ausreichend

Die Zwangshypothek dient zwar ausschließlich der Sicherung einer Geldforderung. Doch kann insoweit auch ein Räumungstitel genügen: Der auf Räumung lautende Titel bildet zusammen mit den die Kosten der Zwangsvollstreckung (Räumung) ausweisenden Belegen der Gerichtsvollzieherin ohne besondere Festsetzung eine geeignete Grundlage für die Eintragung einer Zwangshypothek. Dies folgt aus § 788 Abs. 1 ZPO, wonach die dem Schuldner zur Last fallenden notwendigen Kosten der Zwangsvollstreckung zugleich mit dem zur Zwangsvollstreckung stehenden Anspruch beigetrieben werden. Den Vollstreckungstitel für die Beitreibung der Zwangsvollstreckungskosten bildet somit der Hauptsachetitel. Dass der Hauptsacheanspruch bereits erfüllt ist, spielt keine Rolle. Notwendig ist nur, dass der Titel noch dem Gläubiger zur Verfügung steht.^[1] Ebenso sind Grundlage für die Eintragung einer Zwangshypothek nicht nur unmittelbar auf Zahlung, sondern auch auf Duldung der Zwangsvollstreckung wegen einer Geldforderung lautende Titel.^[2]

Taktische Vorteile

Zwar ist die Aussicht auf eine Geldzuteilung im Verteilungstermin eher gering, weil das Objekt meist schon durch vorrangige Gläubiger (Geldinstitute) bis über den Verkehrswert belastet ist. Die rechtlichen und wirtschaftlichen Vorzüge liegen eher im taktischen Bereich.

Praxis-Beispiel

Vorteile der Zwangshypothek

Der Zwangshypothekengläubiger

• wird vom nur persönlichen zusätzlich zu einem dinglichen Gläubiger,
• kann die Sicherungsvollstreckung (§ 720a ZPO) betreiben,^[3]
• wird in der Zwangsversteigerung Beteiligter nach § 9 ZVG,
• ist zur Ablösung berechtigt (§§ 268, 1150 BGB),
• kann einen Anteil am Versteigerungs- oder Verwaltungserlös (auch aus Zubehör, Versicherungsforderungen usw.) erhalten, falls dessen Höhe eine Befriedigung dieses Rechts noch zulässt,
• hat einen gesetzlichen Löschungsanspruch nach § 1179a BGB^[4],
• kann gegen einen rechtsgeschäftlichen Erwerber des Objekts die Zwangsversteigerung betreiben.^[5]

Außerdem wird bei dem Schuldner Druck aufgebaut, weil die Eintragung der Zwangshypothek ein "Schufa-Merkmal" ist und nun die Zwangsversteigerung droht. Für den Fall der rechtsgeschäftlichen Veräußerung ist meist die lastenfreie Übertragung gewünscht, sodass sich der Zwangshypothekengläubiger die erforderliche Löschungsbewilligung "abkaufen" lassen kann.^[6]

Hinweis

Eintragungsmitteilung

Zu beachten ist, dass der Schuldner mit der Eintragung einer Zwangssicherungshypothek eine Eintragungsmitteilung nach § 55 GBO erhält. Deren Zugang ist nicht selten Auslöser für eine Kontaktaufnahme mit dem Gläubiger oder seinem Rechtsdienstleister, um eine gütliche Einigung zu erlangen.^[7]

[1] OLG München, Beschluss v. 13.8.2013, 34 Wx 322/13, Rpfleger 2014 S. 77.

[2] BGH, Beschluss v. 4.7.2013, V ZB 151/12, WM 2013 S. 1714.

[3] Vgl. Abschn. 1.3.

[4] Dazu OLG Hamburg, Urteil v. 2.4.2009, 11 U 200/06, NZI 2009 S. 556 mit Anmerkung Rein.

[5] Vgl. Storz/Kiderlen, Praxis des Zwangsversteigerungsverfahrens, 13. Aufl. 2021, Abschn. A.1.2.2.

[6] Ausführlich dazu Helwich, JurBüro 2008, S. 566, 567.

[7] Goebel, FoVo 2020, S. 43.

1.2 Dinglicher Titel

Wahlrecht des Gläubigers

Zahlt der Schuldner unter dem Druck der Zwangshypothek nicht freiwillig, kann der Gläubiger entweder seine Rechte aus der gesicherten Forderung (z. B. aus einem Darlehensvertrag) oder diejenigen aus dem dinglichen Recht (also der Sicherungshypothek) geltend machen. Ein Vorgehen aus der gesicherten Forderung hat den Nachteil, dass der Gläubiger im Rang erst nach allen Grundpfandgläubigern befriedigt wird (§ 10 Abs. 1 Nr. 4 und 5 ZVG).^[1] Will sich der Gläubiger wegen seiner Forderung im Rang des erworbenen dinglichen Rechts (Sicherungshypothek) befriedigen, muss er die Zwangsversteigerung des Grundstücks betreiben.

Kein ­Duldu...