Zwangshypothek: Zwangsversteigerung und Insolvenz

Zusammenfassung

Überblick

Gerade im Zwangsversteigerungsverfahren kann sich der Wert der Zwangshypothek zeigen. Im Insolvenzverfahren bereitet vor allem die sog. Rückschlagsperre Probleme.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Die Zwangshypothek ist in den §§ 867 f. ZPO geregelt.

1 Zwangshypothek und Zwangsversteigerung

Vorteile bei Versteigerung

Die wahren Vorzüge der Zwangssicherungshypothek zeigen sich erst im Zwangsversteigerungsverfahren, etwa im Hinblick auf die Beteiligtenstellung, das Ablösungsrecht oder den gesetzlichen Löschungsanspruch, vor allem aber wegen der Möglichkeit, die Versteigerung im Rang der Hypothek zu betreiben.^[1]

Praxis-Tipp

Eile geboten!

Jeder Gläubiger sollte Vollstreckungsmaßnahmen möglichst zügig in Angriff nehmen, um beim Wettlauf mit anderen Gläubigern die Nase vorn zu haben. Hier können bereits wenige Stunden entscheidend sein.

Eigentumswechsel ­unbeachtlich

Geht ein (zulässiger) Antrag auf Eintragung einer Zwangssicherungshypothek beim Grundbuchamt ein und erfährt der zuständige Rechtspfleger, dass im weiteren Verlauf desselben Tags im Zwangsversteigerungsverfahren das betreffende Grundstück einem Dritten zugeschlagen worden ist, so muss der Eintragungseintrag abgelehnt werden. Denn diese Zuschlagserteilung hat nach § 90 Abs. 1 ZVG den Eigentumsübergang außerhalb des Grundbuchs auf den Ersteher bewirkt. Mithin hätte eine nach diesem Zeitpunkt durchgeführte Eintragung der Sicherungshypothek aus einem nicht (mehr) gegen den Grundstückseigentümer gerichteten Titel das Grundbuch unrichtig gemacht.^[2]

Wird die Zwangsversteigerung eines Grundstücks aus einer Zwangssicherungshypothek (oder einem sonstigen Recht) betrieben, das einer vor der Beschlagnahme eingetragenen Auflassungsvormerkung im Rang vorgeht, hat eine nach der Beschlagnahme erfolgte Umschreibung des Eigentums auf den Vormerkungsberechtigten keinen Einfluss auf den Fortgang des Verfahrens.^[3]

[1] Eingehend Helwich, JurBüro 2008, S. 566, 567.

[2] Thüringer OLG, Beschluss v. 27.3.2001, 6 W 168/01, Rpfleger 2001 S. 343.

[3] BGH, Beschluss v. 25.1.2007, V ZB 125/05, NJW 2007 S. 2993.

2 Zwangshypothek und Insolvenz

2.1 Rückschlagsperre

2.1.1 Monatsfrist

Rückschlag droht

Wer als Gläubiger die Eintragung einer Zwangssicherungshypothek erreicht hat, darf sich nicht zu früh freuen. Denn dieses Sicherungsmittel kann im Fall einer alsbald folgenden Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Schuldnervermögen wegen der sog. Rückschlagsperre wie eine Seifenblase zerplatzen: Hat ein Insolvenzgläubiger im letzten Monat vor dem Eröffnungsantrag (oder danach) eine Sicherung an dem zur Insolvenzmasse gehörenden Vermögen des Schuldners erlangt, wird diese Sicherung mit Verfahrenseröffnung rückwirkend unwirksam (§ 88 InsO). Dies gilt auch für einen zunächst mangelhaften oder beim unzuständigen Gericht gestellten Antrag, sofern er zur Eröffnung des Insolvenzverfahrens führt.^[1]

Fristberechnung

Die Frist des § 88 InsO berechnet sich nach § 139 InsO. Von entscheidender Bedeutung für die Berechnung der Frist ist deshalb der für die Geltung der Rückschlagsperre maßgebliche Insolvenzantrag. Nur wenn der zwischen der Eintragung der Zwangshypothek und der Eröffnung des Insolvenzverfahrens geltende Zeitrahmen für die Rückschlagsperre nicht überschritten ist, ist die Zwangshypothek von dieser erfasst, da der Insolvenzantrag zwingend vor der Eröffnung gestellt sein muss. Eines weiteren Nachweises bedarf es dann nicht. Problematisch ist dies jedoch dann, wenn zwischen der Eintragung der Zwangshypothek und der Eröffnung des Insolvenzverfahrens mehr als ein Monat liegt. Der Zeitpunkt der Insolvenzantragstellung kann in diesem Fall nicht in der Form des § 29 Abs. 1 Satz 2 GBO nachgewiesen werden. Das Insolvenzgericht ist nicht befugt, dies mit öffentlichem Glauben zu bescheinigen und damit in der Form des § 29 GBO zu bestätigen.^[2]

Eintragung maßgeblich

Natürlich will jeder Gläubiger seine Sicherung noch vor der Frist von einem Monat erlangt haben, um der Rückschlagsperre zu entgehen. Doch welcher Zeitpunkt ist bei Beantragung einer Zwangssicherungshypothek maßgeblich? Es ist nicht auf den Eingang des Eintragungsantrags beim Grundbuchamt, sondern auf die Eintragung im Grundbuch abzustellen, weil erst dann die Sicherung "erlangt" ist.^[3]

[1] BayObLG, Beschluss v. 15.6.2000, 2Z BR 46/00, Rpfleger 2000 S. 448.

[2] OLG München, Beschluss v. 25.8.2010, 34 Wx 68/10, Rpfleger 2011 S. 80 = FGPrax 2010 S. 278 mit Anmerkung Keller; vgl. auch OLG Köln, Beschluss v. 14.7.2010, 2 Wx 86/10, FGPrax 2010 S. 230.

[3] LG Nürnberg-Fürth, Beschluss v. 14.5.2001, 13 T 732/01, Rpfleger 2001 S. 410.

2.1.2 Folgen umstritten

Was aber ist die Folge dieser Regelung? Bislang war gängige Auffassung, dass sich die ursprünglich wirksam entstandene Zwangssicherungshypothek entsprechend § 868 ZPO in eine Eigentümergrundschuld verwandelt^[1] und auch später nicht wieder auflebt, falls die Entscheidung über die Insolvenzeröffnung wieder aufgehoben werden sollte. Doch inzwischen entschied der BGH^[2], dass sich die aufgrund der insolvenzrechtlichen Rückschlagsperre gegenüber jedermann unwirksam gewordene Zwangshypothek nicht in eine Eigentümergrundschuld...