Zwangsversteigerung: Rechte der Beteiligten und Vollstreckungsschutz

Zusammenfassung

Am Zwangsversteigerungsverfahren beteiligt sind neben dem Schuldner und dem betreibenden Gläubiger alle Personen, die Ansprüche gegen den Schuldner oder Rechte an dem Grundstück haben. Bei einigen ist eine Anmeldung der Rechte erforderlich.

Das Versteigerungsverfahren kann in verschiedenen Verfahrensstadien einstweilen eingestellt oder vollständig aufgehoben werden. Große Bedeutung hat dabei der Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO wegen unzumutbarer Härte.

Der Mieter eines versteigerten Grundstücks ist grundsätzlich vor einer Räumungsvollstreckung aufgrund des Zuschlagsbeschlusses geschützt. Der Ersteher kann einen zum Zeitpunkt des Zuschlags bestehenden Mietvertrag jedoch aufgrund eines Sonderkündigungsrechts mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Dabei gelten die Kündigungsschutzvorschriften des BGB entsprechend.

1 Die Beteiligten und ihre Rechte

1.1 Personenkreis

Automatische Beteiligung

Im Einzelnen ist der Kreis der Beteiligten in § 9 ZVG genannt.

Ohne Anmeldung sind beteiligt:

• Gläubiger: Gemeint ist damit nur der aufgrund eines von ihm erwirkten Anordnungs- oder Beitrittsbeschlusses betreibende Gläubiger. Die nicht aktiven Gläubiger werden im ZVG als "Beteiligte" oder "Berechtigte" bezeichnet.
• Schuldner: Dies ist derjenige, gegen den sich das Versteigerungsverfahren richtet, in der Regel der Grundstückseigentümer, Erbbauberechtigte oder^[1] Wohnungseigentümer.
• Grundstücksberechtigte: soweit die entsprechenden Rechte schon bei Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch eingetragen und gesichert waren, z. B. Gläubiger von Grundpfandrechten^[2]; Berechtigte aus Dienstbarkeiten, Reallasten, Vormerkungen; Miteigentümer^[3]; Wohnungseigentümer einer Gemeinschaft^[4]; Grundstückseigentümer bei Vollstreckung in Erbbaurecht (§ 24 ErbbauRG).
• Nacherben: falls der Nacherbenvermerk im Grundbuch eingetragen ist; anderenfalls nach Anmeldung.^[5]

Anmeldung erforderlich

Nur nach Anmeldung sind Beteiligte:

• "Eigentumsprätendenten", d. h. Personen, die Eigentum an dem Grundstückszubehör und damit ein Recht angemeldet haben, das der Zwangsversteigerung teilweise, nämlich hinsichtlich der Nutzung auch des Zubehörs, entgegensteht.^[6]
• Berechtigte aus Grundstücksrechten, die nach Eintragung des Versteigerungsvermerks im Grundbuch eingetragen worden sind;
• Miet- und Pachtberechtigte^[7];
• im Fall der Ablösung des betreibenden Gläubigers^[8] derjenige, der den Gläubiger gemäß §§ 268 Abs. 1, 1142, 1150 BGB befriedigt hat und nun dessen Rechtsstellung einnimmt;

Grundsätzlich genügt für die Anmeldung nach § 9 Nr. 2 ZVG die bloße Willensbekundung des Erklärenden, dass er eine Berücksichtigung seines – näher zu bezeichnenden – Rechts (hier: dingliches Wohnungsrecht) in dem Zwangsversteigerungsverfahren wünscht.^[9]

Glaubhaftmachung

Soweit diese Rechte angemeldet werden müssen, kann das Gericht oder ein anderer Beteiligter die Glaubhaftmachung des Rechts oder Anspruchs verlangen. Ohne Glaubhaftmachung wird der Anmeldende so behandelt, als wäre er nie Beteiligter im Sinne von § 9 Nr. 2 ZVG gewesen. Ob das Vollstreckungsgericht eine Glaubhaftmachung verlangt, steht in seinem pflichtgemäßen Ermessen; dahingehende Auflagen kommen bei nachvollziehbaren Zweifeln an der Berechtigung oder der Ernsthaftigkeit der Anmeldung in Betracht, die sich auch erst im Verlauf des Verfahrens ergeben können.^[10]

Zwangsverwalter als Beteiligter?

Umstritten ist, ob der Zwangsverwalter im Versteigerungsverfahren Beteiligtenstatus hat.^[11]

Vertretung

Die Beteiligten können sich grundsätzlich im Versteigerungsverfahren, insbesondere im Termin vertreten lassen.^[12]

Unbekannte Anschrift

Allein daraus, dass ein Beteiligter während eines Zwangsversteigerungsverfahrens, in dem mit Zustellungen zu rechnen ist, umzieht, ohne dem Vollstreckungsgericht eine neue Anschrift mitzuteilen oder einen Nachsendeantrag zu stellen, kann nicht geschlossen werden, dass er beabsichtigt, Zustellungen arglistig zu verhindern.^[13]

Vertretungsbefugnis

Immobilienmakler sind nicht befugt, einen Gläubiger als Beteiligten i. S. v. § 9 ZVG in einem Zwangsversteigerungsverfahren zu vertreten. Die Befugnis, Bieter zu vertreten, bleibt davon unberührt.^[14]

[1] LG Münster, Beschluss v. 15.10.2014, 05 T 513/14, BeckRS 2014, 19583.

[2] Bei Briefrechten ist der Buchgläubiger Beteiligter gemäß § 9 Nr. 1 ZVG, bis sich der wahre Gläubiger gemäß § 9 Nr. 2 ZVG anmeldet.

[3] H. M., vgl. zum Meinungsstand Sievers, Rpfleger 1990, S. 335, 336.

[4] Helwich, JurBüro 2008, S. 287, 289.

[5] Vgl. ausführlich Klawikowski, Rpfleger 1998, S. 100.

[6] BGH, Beschluss v. 18.7.2013, V ZB 29/12, MDR 2013, S. 1371.

[7] Vgl. dazu unten Abschnitt 3.

[8] Vgl. dazu "Zwangsversteigerung: Verfahrensgrundsätze", Abschnitt 2.

[9] BGH, Beschluss v. 7.10.2010, V ZB 37/10, NZM 2011, S. 91.

[10] BGH, Beschluss v. 6.6.2013, V ZB 7/12, MDR 2013, S. 934.

[11] Dazu Schmidberger, Rpfleger 2007, S. 241, 242, auch zu weiteren Auswirkungen der Zwangsverwaltung auf das Versteigerungsverfahren.

[12] Ausführlich dazu Klawikowski, Rpfleger 2008, S. 404.

[13] BGH, Beschluss v. 7.10.2010, V ZB 37/10, NZM 2011, S. 91.

[14] BGH...