Zwangsversteigerung: Verfahren bis zum Termin / 2.5.2 Haftung des Sachverständigen

Die Wertfestsetzung im Zwangsversteigerungsverfahren steht und fällt mit dem Verkehrswertgutachten des Sachverständigen. Das Gutachten ist allerdings gleichzeitig wichtige Grundlage für die Einschätzung des Objekts und des Finanzierungsaufwands durch den Bieter. Gerade bei älteren, renovierungsbedürftigen Immobilien kann es für den Ersteher ein böses Erwachen geben, wenn der Sanierungsaufwand deutlich höher ausfällt, als vom Sachverständigen veranschlagt. Hier kommt ein Schadensersatzanspruch nach § 839a BGB in Betracht.

Grobe Fahrlässigkeit

Die Vorschrift sieht eine Haftung des Gerichtssachverständigen bereits bei grober Fahrlässigkeit vor.

^[1] Eine Haftung kommt danach auch in Betracht, wenn das Meistgebot und ihm nachfolgend der Zuschlagsbeschluss auf einem fehlerhaften Gutachten beruhen. Dabei bleibt es dem Geschädigten vom Ansatz her unbenommen, geltend zu machen, dass er bei korrekter Wertfestsetzung das Grundstück zu einem niedrigeren Meistgebot hätte ersteigern können.^[2]

Doch sind die Hürden grundsätzlich hoch, wie der BGH^[3]

klargestellt hat: Bei der Haftung des Sachverständigen für ein unrichtiges Verkehrswertgutachten im Zwangsversteigerungsverfahren ist zu berücksichtigen, dass dieses der Feststellung des Verkehrswerts des Versteigerungsobjekts dient und gerade auch in dieser Hinsicht, also bezüglich des festgestellten Verkehrswerts, "unrichtig" sein muss.

Gleichzeitig betont das Gericht die Unterschiede zwischen einem Verkehrswertgutachter und einem speziellen Bauschadenssachverständigen: Baumängel und Bauschäden haben insoweit Bedeutung, als sie sich auf den Verkehrswert auswirken. Anders als der speziell mit der Feststellung von Baumängeln beauftragte – und diesbezüglich besonders sachkundige – Gutachter darf sich der Verkehrswertgutachter im Allgemeinen mit der Inaugenscheinnahme des Versteigerungsobjekts begnügen und muss erst dann weitere Ermittlungen zu etwaigen Mängeln anstellen oder entsprechende Hinweise geben, wenn hierzu nach den Umständen des konkreten Falls Anlass besteht.

Wertunterschiede

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines (bebauten) Grundstücks sind kleinere Diskrepanzen zwischen dem vom Regressgericht festgestellten und dem vom Sachverständigen ermittelten Verkehrswert unvermeidbar; sie dürfen nicht ohne Weiteres zu Lasten des Sachverständigen gehen.^[4]

Sorgfaltsmaßstab

Im Übrigen erfordert grobe Fahrlässigkeit, dass der Gutachter unbeachtet gelassen hat, was jedem Sachkundigen einleuchten muss, und dass seine Pflichtverletzung schlechthin unentschuldbar ist. Maßgebend ist hierbei nicht der Sorgfaltsmaßstab eines Bauschadenssachverständigen, sondern der Sorgfaltsmaßstab eines Verkehrswertgutachters.^[5]

[1] Dazu ausführlich Brückner/Neumann, MDR 2003, S. 906 ff.

[2] BGH, Urteil v. 9.3.2006, III ZR 143/05, NJW 2006, S. 1733.

[3] BGH, Urteil v. 10.10.2013, III ZR 345/12, MDR 2013, S. 1397.

[4] BGH, Urteil v. 10.10.2013, III ZR 345/12, MDR 2013, S. 1397.

[5] BGH, Urteil v. 10.10.2013, III ZR 345/12, MDR 2013, S. 1397.