Zwangsversteigerung: Verfahrensgrundsätze / 2 Ablösung des betreibenden Gläubigers

Drohender Rechtsverlust

Wer durch die Zwangsversteigerung Gefahr läuft, ein Recht oder den Besitz an dem Grundstück zu verlieren, ist berechtigt, den vollstreckenden Gläubiger zu befriedigen (§ 268 Abs. 1 BGB). Dieses Ablösungsrecht besteht ferner, wenn ein Grundschuldgläubiger Befriedigung verlangt (§ 1150 BGB).

Die Ablösung soll dem Betroffenen die Möglichkeit geben, sich das Grundstück als Haftungsobjekt bzw. als Gegenstand seines Besitzes zu erhalten. Der Gläubiger kann die Zahlung nicht ablehnen, der Schuldner sie durch einen Widerspruch nicht verhindern.^[1]

Wahlrecht

Dabei stellt es keinen Rechtsmissbrauch dar, wenn der Gläubiger die Zwangsversteigerung aus mehreren Grundpfandrechten betreibt und der ablösungsberechtigte Ehepartner des Schuldners hiervon lediglich das Recht mit dem besten Rang ablöst.^[2] Gleiches gilt, wenn der Gläubiger die Zwangsversteigerung aus Ansprüchen betreibt, die in verschiedene Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG fallen: Hier kann sich der Dritte darauf beschränken, die einer Rangklasse zugeordneten Forderungen abzulösen.^[3]

Wer darf ablösen?

Ablösungsberechtigt sind insbesondere:

• der Eigentümer (auch der neu eingetretene) und der Miteigentümer,
• jeder an dem Grundstück dinglich Berechtigte (Grundpfandgläubiger, Dienstbarkeitsberechtigte usw.), auch der Inhaber einer Auflassungsvormerkung, die nicht in das geringste Gebot fällt^[4],
• der persönlich betreibende Gläubiger, der nicht in das geringste Gebot fällt,
• Mieter und Pächter,
• Inhaber von Rechten, die der Versteigerung entgegenstehen und auch als solche angemeldet sind.

Recht muss in Gefahr sein

Voraussetzung ist in jedem Fall, dass das Recht des Ablösenden durch die Zwangsvollstreckung des abzulösenden Gläubigers gefährdet ist. Eine solche Gefährdung ist dann gegeben, wenn das Recht des Ablösenden nach den Versteigerungsbedingungen erlöschen und nicht innerhalb des geringsten Gebots bestehen bleiben würde.

Achtung

Keine Ablösungsberechtigung

Keine Ablösungsberechtigung

Nicht ablösungsberechtigt sind folglich der persönliche Schuldner und die Bietinteressenten. Allerdings können sie ein kleines Recht am Grundstück an aussichtsloser Rangstelle relativ billig von dem betreffenden Gläubiger erwerben (sog. Forderungskauf) und auf diese Weise als Beteiligte ablösungsberechtigt werden.

Nach Anordnung der Versteigerung möglich

Das Ablösungsrecht nach § 268 BGB steht dem Gläubiger eines Grundpfandrechts an dem Grundstück des Schuldners auch dann zu, wenn das Grundpfandrecht erst nach der Anordnung der Zwangsversteigerung entstanden ist. Eine Umschreibung der Vollstreckungsklausel auf den Ablösenden ist nicht erforderlich.^[5]

Wie kann abgelöst werden?

Die Ablösung erfolgt im Allgemeinen durch Barzahlung des geschuldeten Betrags entweder an den abzulösenden Gläubiger selbst oder an das Vollstreckungsgericht (§ 75 ZVG).^[6]

Nur gegen Zahlung des vollen Nennbetrags

Macht der nachrangige Grundschuldgläubiger von seinem gesetzlichen Ablösungsrecht Gebrauch, muss er den vorrangigen Grundschuldgläubiger selbst dann in voller Grundschuldhöhe befriedigen, wenn die zugrunde liegende persönliche Forderung nicht besteht. Erzielt der vorrangige Grundschuldgläubiger hierdurch einen Übererlös, findet zwischen den beiden Grundschuldgläubigern kein bereicherungsrechtlicher Ausgleich statt.^[7] Der Nachweis der Ablösung kann durch die Vorlage von per Telefax übermittelten Urkunden geführt werden.^[8]

Ablösung durch Ersteher

Will der Ersteher des Grundstücks eine in der Zwangsversteigerung bestehen gebliebene Grundschuld ablösen, ist der Grundschuldgläubiger aufgrund des durch die Sicherungsabrede begründeten Treuhandverhältnisses mit dem persönlichen Schuldner zur Verwertung der Grundschuld in der Weise verpflichtet, dass dieser von der persönlichen Schuld vollständig befreit wird; weitergehende Pflichten zumindest im Hinblick auf zur Zeit der Ablösung nicht valutierte Grundschuldzinsen treffen den Grundschuldgläubiger nicht.^[9]

Rechtsfolgen

Die abgelöste Forderung erlischt nicht, sondern geht automatisch mit allen Nebenrechten auf den Ablösenden über (§ 268 Abs. 3 BGB). Der Ablösende erwirbt also auch das Grundpfandrecht, allerdings nur insoweit, als nicht schon vorher infolge (teilweiser) Tilgung ein Eigentümerrecht oder Rückgewähranspruch entstanden ist.

Ferner erlangt der Ablösende die Rechtsstellung des abgelösten Gläubigers im Verfahren, d. h. die zugunsten des Gläubigers getroffenen Entscheidungen wie Anordnung der Zwangsversteigerung, Zulassung des Beitritts gelten jetzt für den Ablösenden fort.

Umschreibung des Titels

Zuvor sind allerdings die Umschreibung des Titels auf den neuen Gläubiger (§ 727 ZPO) und erneute Zustellung an den Schuldner erforderlich, es sei denn, die Ablösung erfolgt im Termin.

Streit um Ablösungsumfang

Ist streitig, ob der zur Ablösung eines Grundpfandrechts von dem nachrangig Berechtigten angebotene Betrag alle offenen Beträge an Hauptschuld, Zinsen und Kosten abdeckt, muss der Rechtsübergang in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen werden.^[10] Beantra...