Zwangsversteigerung: Verfahrensgrundsätze

Zusammenfassung

Erlösverteilung nach Rangfolge

Nicht jeder Beteiligte ist berechtigt, aus dem Versteigerungserlös des Grundstücks auch befriedigt zu werden. Ob und inwieweit eine solche Befriedigung möglich ist, richtet sich nach der in § 10 ZVG genannten Rangordnung. Hier sind der Vorrang bestimmter Kosten eines etwaigen Zwangsverwaltungs- oder Insolvenzverfahrens einerseits und der Nachrang persönlicher Forderungen andererseits zu beachten.

Wichtig ist das Recht zur Ablösung: Wer durch die Zwangsversteigerung Gefahr läuft, ein Recht oder den Besitz an dem Grundstück zu verlieren, ist berechtigt, den vollstreckenden Gläubiger zu befriedigen (§ 268 Abs. 1 BGB).

Forderungen, die bei Eintragung des Versteigerungsvermerks aus dem Grundbuch nicht ersichtlich waren, müssen rechtzeitig angemeldet werden; anderenfalls werden sie nicht oder nur nachrangig berücksichtigt.

Herr des Versteigerungsgeschehens ist der Rechtspfleger. Ihn treffen besondere (Hinweis-)Pflichten, bei deren Verletzung Amtshaftungsansprüche bestehen können.

1 Rangordnung der Rechte

1.1 Rangklassen (§ 10 ZVG)

Vorrang des Realgläubigers

Die verschiedenen Gläubiger erhalten nicht wie etwa im Insolvenzverfahren prozentual gleiche Quoten auf ihre Forderungen. Vielmehr wird der jeweils rangbessere Gläubiger erst voll befriedigt, bevor der Nächste in der Rangfolge sein Geld erhält (sog. Deckungsgrundsatz).

Andere als die in § 10 ZVG genannten Ansprüche werden aus dem Versteigerungserlös auch dann nicht bedient, wenn nach der Befriedigung aller Gläubiger für den Schuldner ein Überschuss verbleibt.

Dies gilt vor allem für Gläubiger, die nur persönliche Forderungen gegen den Schuldner (Grundstückseigentümer) haben, aber die Zwangsversteigerung nicht betreiben. Sie haben nur die Möglichkeit, den etwaigen Übererlös beim Schuldner zu pfänden. Auch hier wird der Vorteil dinglich gesicherter Forderungen deutlich.

Feststellungsklage unzulässig

Die Rangklasse einer Forderung ergibt sich zwingend und automatisch aus der gesetzlichen Regelung in § 10 ZVG. Einer Feststellungsklage bedarf es nicht:

Praxis-Beispiel

Die Verwalterin einer Wohnungseigentümergemeinschaft machte gegen einen Miteigentümer, dessen Wohnungen unter Zwangsverwaltung standen, Wohngeldforderungen mit Erfolg geltend. Gleichzeitig begehrte sie die Feststellung, diese Forderung habe die Rangstelle nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG. Das OLG München^[1] verneint in einem solchen Fall das besondere Feststellungsinteresse, also das Rechtsschutzbedürfnis: Die Geltendmachung von Wohngeldvorschüssen als Zwangsverwaltervorschüsse erfolgt durch Anmeldung zum Teilungsplan. Ein Titel, der die Bevorrechtigung ausweist, ist also nicht erforderlich.

Bester Rang: Verfahrenskosten

Bei der Erlösverteilung wird noch vor den Rangklassen des § 10 Abs. 1 ZVG ein Teil der Verfahrenskosten vorweg entnommen (§ 109 ZVG, sog. Rangklasse 0). Diese Kosten müssen demgemäß auch bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt werden.^[2]

Sodann werden die in § 10 Abs. 1 ZVG genannten Rangklassen 1–8 bedacht.

Zwangsverwaltung Klasse 1	Ansprüche eines die Zwangsverwaltung betreibenden Gläubigers auf Ersatz seiner Ausgaben zur Erhaltung oder nötigen Verbesserung des Grundstücks …, wenn die Verwaltung bis zum Zuschlag fortdauert und die Ausgaben nicht aus den Nutzungen des Grundstücks erstattet werden können (§ 10 Abs. 1 Nr. 1 ZVG). Kosten der Zwangsverwaltung sind allerdings nur dann vorrangig, wenn von ihnen im Einzelfall eine Objekt erhaltende oder verbessernde Wirkung ausgeht. Sie müssen also letztlich auch im Interesse des die Zwangsversteigerung betreibenden Gläubigers liegen.[3] Die Vergütung des Zwangsverwalters kann nur berücksichtigt werden, wenn die Zwangsverwaltung notwendig war, um das Grundstück für die Zwangsversteigerung zu erhalten oder wiederherzustellen. Bei der Versteigerung von Wohnungseigentum sind erbrachte Wohngeldzahlungen des Zwangsverwalters nur insoweit zu berücksichtigen, als sie Objekt erhaltend oder verbessernd verwandt worden sind. Die Beweislast trägt insoweit der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger.[4]
Insolvenzverfahren Klasse 1a	Im Fall der Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Schuldners folgen die zur Insolvenzmasse gehörenden Ansprüche auf Ersatz der Kosten der Feststellung der beweglichen Gegenstände, auf die sich die Versteigerung erstreckt (pauschal 4 % des Grundstückswerts, § 10 Abs. 1 Nr. 1a ZVG).
Wohngeld Klasse 2	Bei Vollstreckung in ein Wohneigentum: Ansprüche auf Zahlung der Beiträge zu den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums für die laufenden und die rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme sowie aus den letzten 2 Jahren einen bevorzugten Rang, begrenzt auf 5 % des nach § 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Werts (§ 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG).[5] Das Jahr der Beschlagnahme bestimmt sich nach § 22 Abs. 1 ZVG.[6] Allerdings begründet die Vorschrift kein dingliches Recht, so dass der Erwerber nicht für etwaige Hausgeldrückstände des früheren Eigentümers haftet.[7] Nach § 10 Abs. 3 Satz 1 ZVG müssen die beizutreibenden Forderungen jedoch d...