Zwangsversteigerung: Versteigerungstermin – Bietstunde u ... / 3.2.2 Schuldnerschutz

Keine Verschleuderung

Um der Verschleuderung von Grundbesitz zu unverhältnismäßig niedrigen Preisen entgegenzuwirken, sieht das Gesetz Grenzwerte vor, die – jedenfalls zu Beginn des Verfahrens – nicht unterschritten werden dürfen. Der Zuschlag ist dann zu versagen.

Zu unterscheiden sind dabei die sog. 7/10-Grenze und die sog. 5/10-Grenze.

7/10-Grenze

Bleibt das abgegebene Meistgebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte unter 7/10 des Grundstückswerts (inklusive Zubehör), so kann ein Berechtigter, dessen Anspruch bei Erreichung dieser 7/10-Grenze nicht voll gedeckt wäre, die Versagung des Zuschlags beantragen (§ 74a Abs. 1 ZVG).

Gläubigerschutz

Fiktiver Teilungsplan

Es handelt sich um eine Bestimmung zum Schutz des (nachrangigen) Gläubigers, von der er Gebrauch machen kann, aber nicht muss. Der Antrag kann nur im Termin gestellt werden, und zwar nur von einem Gläubiger, der bei Erreichung der Grenze etwas erhalten würde. Es muss deshalb ein fiktiver Teilungsplan aufgestellt werden, um die Antragsberechtigung zu prüfen. Ergibt sich dabei, dass der Anspruch des Antragstellers erst unterhalb der 7/10-Grenze beginnt, so ist der Zuschlag zu erteilen.

Grundschuld mit Nominalbetrag

Eine Grundschuld ist in den fiktiven Teilungsplan stets mit ihrem Nominalbetrag (Kapital nebst Zinsen und anderen Nebenleistungen) einzustellen; nicht hingegen ist auf die Höhe der dem Grundschuldgläubiger noch zustehenden Forderung (schuldrechtliche Lösung) abzustellen.^[1]

Widerspruch möglich

Ein betreibender Gläubiger kann dem Antrag auf Zuschlagsversagung widersprechen, wenn er glaubhaft macht, dass ihm durch die Versagung ein unverhältnismäßiger Nachteil entstehen würde, z.  B. drohende Wertminderung (§ 74a Abs. 1 Satz 2 ZVG). Auch der Widerspruch kann nur im Termin erklärt werden.

Wird der Zuschlag versagt, so bestimmt das Gericht von Amts wegen einen neuen Termin.

Meistgebot unter 50 %

Der Zuschlag ist – erst recht – zu versagen, wenn das abgegebene Meistgebot einschließlich der bestehen bleibenden Rechte unter der Hälfte des Grundstückswerts liegt (§ 85a ZVG). Diese 5/10-Grenze für das Mindestgebot ist von Amts wegen zu beachten. Die Regelung bedeutet aber nicht, dass hierdurch etwas an der Aufstellung des geringsten Gebots geändert wäre; auch Gebote unter 50 % sind zulässig.

Wichtig

Versagung des Zuschlags nur im 1. Termin

Versagung des Zuschlags nur im 1. Termin

Der Zuschlag kann wegen Nichterreichung der 5/10-Grenze nur einmal versagt werden. Bei einem erneuten Versteigerungstermin gilt die Grenze nicht mehr!

Mehrere Grundstücke

Werden mehrere Grundstücke sowohl einzeln als auch gemeinsam ausgeboten und ist dem nach § 63 Abs. 3 Satz 2 ZVG günstigeren Gesamtmeistgebot wegen Nichterreichens der Wertgrenze des § 85 a ZVG der Zuschlag zu versagen, ist auf die Einzelmeistgebote zurückzugreifen.^[2]

Ergebnislose Versteigerung

Eine ergebnislose Versteigerung wird von den Regeln über die Zuschlagsversagung nach § 85a ZVG nicht erfasst und führt deshalb auch nicht zu einem Wegfall der Wertgrenzen. Eine ergebnislose Versteigerung in diesem Sinne ist auch dann gegeben, wenn der Gläubiger die Einstellung des Verfahrens bewilligt und die Entscheidung darüber nach § 33 ZVG durch Versagung des Zuschlags erfolgt.^[3]

Kein endgültiger Schutz

Letztlich wird es sich kaum vermeiden lassen, dass ein Gläubiger das Grundstück unterhalb der 7/10-Grenze oder gar für weniger als die Hälfte des Verkehrswerts ersteigert. Dies ist für den Schuldner misslich: Einerseits hat er sein Eigentum weit unter Wert verloren; andererseits könnte er Ansprüchen des Gläubigers, soweit sie den Erlös übersteigen, weiterhin ausgesetzt sein.

Hier hilft dem Schuldner die Vorschrift des § 114a ZVG: Der Ersteher gilt bei einem Zuschlag unterhalb der 7/10-Grenze auch insoweit als befriedigt, als sein Anspruch durch das abgegebene Meistgebot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot zum Betrag der 7/10-Grenze gedeckt wäre. Es wird also davon ausgegangen, dass der Gläubiger das ersteigerte Grundstück jederzeit zu einem Preis von 7/10 des Werts wieder veräußern und so Befriedigungen seiner Forderungen erlangen könnte. Über die 7/10-Grenze hinaus bleibt die persönliche Forderung des Gläubigers bestehen. Im Rahmen des § 114a ZVG ist eine Neufestsetzung des Grundstückswerts möglich, allerdings nur in besonderen Fällen.^[4]

Schuldnerschutz auch bei 5/10-Grenze

Eine ähnliche Regelung findet sich auch für die 5/10-Grenze in § 85a Abs. 3 ZVG:

Ist das Meistgebot von einem zur Befriedigung aus dem Grundstück Berechtigten abgegeben, so wird der Zuschlag nicht versagt, wenn das Gebot einschließlich des Kapitalwerts der bestehen bleibenden Rechte zusammen mit dem Betrag, mit dem der Meistbietende bei der Verteilung des Erlöses ausfallen würde, die Hälfte des Grundstückswerts erreicht; mit anderen Worten: Meistgebot plus Ausfallbetrag des Meistbietenden = (mindestens) 50 % des Grundstückswerts.^[5]

Fehlende Eigenerwerbsabsicht des Bieters

Probleme bereitet immer wieder die (möglicherweise) fehlende Eig...