Zwangsverwaltung von Grundstücken: Einzelfälle

Zusammenfassung

Überblick

Die Zwangsverwaltung kann bei parallel laufenden Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzverfahren einige rechtliche Probleme aufwerfen. Auch besondere Fragen im Zusammenhang mit WEG- und Mietrecht sind für den Grundbesitzer von großer Bedeutung.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt, dort insbesondere in den §§ 146 ff. ZVG.

1 Zwangsverwaltung und Zwangsversteigerung

1.1 Getrennte Verfahren

Getrennte Erlösverteilung

Des Öfteren wird die Zwangsverwaltung parallel zur Zwangsversteigerung betrieben – sei es vom selben Gläubiger, sei es von verschiedenen Gläubigern. In jedem Fall sind beide Verfahren voneinander unabhängig.^[1] So darf der Erlös aus beiden Verfahren niemals nach einem gemeinsamen Teilungsplan verteilt werden. Andererseits darf ein Gläubiger, der beide Verfahren betreibt, nicht doppelt befriedigt werden. Daher sind Zahlungen in einem Verfahren in dem anderen zu berücksichtigen. Der Gläubiger kann durch seine Anmeldung Einfluss darauf nehmen, aus welcher Teilungsmasse er befriedigt werden will. Ein Überschuss im Zwangsverwaltungsverfahren darf nicht der Teilungsmasse des Zwangsversteigerungsverfahrens zugeführt werden.^[2]

Die Zuschlagserteilung in der Zwangsversteigerung hat die Aufhebung der Zwangsverwaltung zur Folge. Nach Zuschlagserteilung und Auszahlung des Überschusses im Versteigerungsverfahren ist für einen Verteilungsplan im (aufgehobenen) Zwangsverwaltungsverfahren kein Raum.^[3]

[1] Dazu ausführlich Schmidberger, Rpfleger 2007, S. 241.

[2] Böttcher/Keller, ZVG, 6. Aufl. 2016 § 146 Rn. 21.

[3] LG Chemnitz, Beschluss v. 26.9.2001, 12 T 3869/01, Rpfleger 2002 S. 91; ferner Schmidberger, Rpfleger 2007, S. 241, 243 ff.

1.2 Welche Rechte hat der Ersteher?

Keine Haftung des Verwalters

Gemäß § 154 ZVG ist der Zwangsverwalter für die ihm obliegenden Verpflichtungen allen Beteiligten gegenüber verantwortlich. Zu diesem Personenkreis zählt der Ersteher des Versteigerungsobjekts grundsätzlich nicht.

Etwas anderes kann ausnahmsweise dann gelten, wenn der Verwalter sein Amt über den Zuschlag hinaus fortführt, denn ab dem Zuschlag tritt der Ersteher in Bezug auf das Grundstück in die Rechtsstellung des Schuldners ein.^[1]

Ferner können Schadensersatzansprüche des Ersteigerers gegen den Zwangsverwalter bestehen bei unvollständiger Übergabe der aus der Zwangsverwaltung erhaltenen Objektunterlagen.^[2]

Betriebskosten

Der Zwangsverwalter kann die im laufenden Abrechnungszeitraum bis zum Zuschlag verauslagten, nicht durch Mietervorauszahlungen abgedeckten Betriebskosten von dem Ersteher nicht als Aufwendungsersatz analog § 670 BGB beanspruchen.^[3]

[1] OLG Hamm, Urteil v. 15.9.2005, 27 U 16/05, NZM 2006 S. 160.

[2] OLG Braunschweig, Urteil v. 11.5.2018, 9 U 18/17, NZI 2018 S. 575.

[3] BGH, Beschluss v. 17.11.2011, V ZB 34/11, NZI 2012 S. 255.

1.3 Keine Titelumschreibung

Titel des Verwalters

Der Ersteher kann nicht aus einem von dem Zwangsverwalter erwirkten Titel vollstrecken.

Praxis-Beispiel

Unzulässige Titelumschreibung

Der Zwangsverwalter hatte die Verurteilung der Schuldner zur Räumung eines Grundstücks erwirkt. Später erhielt die Neugläubigerin in dem Zwangsversteigerungsverfahren den Zuschlag. Einige Zeit später wurde das Zwangsverwaltungsverfahren aufgehoben. Alsdann wurde der Neugläubigerin (Ersteherin) als Rechtsnachfolgerin des Zwangsverwalters auf ihren Antrag eine Rechtsnachfolgeklausel zur Vollstreckung aus dem Räumungstitel erteilt.

Doch dies war unzulässig. Denn der Ersteher eines Grundstücks, das nach vorangegangener Zwangsverwaltung zwangsversteigert wird, ist nicht Rechtsnachfolger des früheren Zwangsverwalters. Während der Zwangsverwalter seine Rechte vom Eigentümer der Immobilie (und Schuldner) ableitet, erwirbt der Ersteher durch den Zuschlagsbeschluss in der Zwangsversteigerung originäre Rechte kraft Hoheitsakts.^[1]

[1] BGH, Beschluss v. 14.6.2012, VII ZB 47/10, NJW-RR 2012 S. 1297; OLG Celle, Beschluss v. 6.9.2010, 4 W 137/10, NZI 2010 S. 878.

1.4 "Verlängerte" Zwangsverwaltung nach Zuschlag?

Vorrang des Erstehers

Umstritten ist, welche Rechte dem Ersteher bei parallel laufender Zwangsverwaltung zustehen, inwieweit also der Zwangsverwalter auch gegen den Ersteher legitimiert ist.^[1]

Dabei ist zu beachten, dass die Zwangsverwaltung gegen den Schuldner angeordnet wird und nicht gegenüber dem Ersteher wirkt, der bis zum Zuschlag auch nicht verfahrensbeteiligt war. Dauert das Zwangsverwaltungsverfahren über den Zuschlag in der Zwangsversteigerung hinaus fort, steht daher nicht dem Zwangsverwalter, sondern dem Ersteher das Sonderkündigungsrecht nach § 57a ZVG zu, und zwar nicht erst ab Aufhebung der Zwangsverwaltung. Allerdings muss die Kündigung alsbald – nach einer Prüfungsfrist von wenigen Wochen – ausgesprochen werden.^[2]

Darüber hinaus ist zu beachten, dass in einem Zwangsversteigerungsverfahren zum Schutz der Gläubiger die Verwaltung nach § 94 ZVG gerichtlich angeordnet werden kann.

[1] Eingehend Schmidberger, NZI 2017, S. 479.

[2] Dazu OLG Frankfurt, Urteil v. 4.11.2016, 13 U 111/16, NZI 2017 S. 502.

2 Zwangsverwaltung und Insolvenzverfahren

2.1 Insolvenz vorrangig

Konkurrierende Verfahren

Nicht selten zählt ein zwangsverwaltetes Grunds...