Übernahme des Grundbesitzes
Der Zwangsverwalter hat das Grundstück in Besitz zu nehmen und darüber einen Bericht zu fertigen (§ 3 ZwVwV). Zwar sieht § 150 Abs. 2 ZVG vor, dass der Verwalter in den Besitz des Grundstücks durch einen Beamten oder Gerichtsvollzieher eingewiesen werden kann; die Erlaubnis, sich selbst den Besitz zu verschaffen, ist jedoch in der Praxis allgemein üblich. Bei Schwierigkeiten seitens des Schuldners oder eines Mieters kann er einen Gerichtsvollzieher als Hilfsperson hinzuziehen. Notfalls kann der Widerstand mithilfe der Polizei gebrochen werden. Auch wenn die Besitzverschaffung die Wohnung des Schuldners betrifft, bedarf es für diese Zwangsvollstreckung keiner richterlichen Anordnung nach § 758a ZPO.
Persönliche Tätigkeit
Zwar ist umstritten, ob der Zwangsverwalter persönlich handeln muss, um den unmittelbaren Besitz des Objekts zu ergreifen. Doch dürfte sich eine entsprechende Pflicht aus § 1 Abs. 3 ZwVwV ergeben, zumal der Zwangsverwalter über die Besitzergreifung, die ein Realakt ist, einen Bericht zu erstatten hat (§ 3 ZwVwV), den er nach allgemeiner Meinung nicht delegieren kann.
Welche Besitzart?
Ist der Schuldner unmittelbarer Besitzer, wird der Verwalter durch die Besitzübergabe unmittelbarer Besitzer, der Schuldner wird mittelbarer Eigenbesitzer (§§ 868, 872 BGB). Ist das Objekt vermietet oder verpachtet, kann der Zwangsverwalter nur mittelbaren Besitz erhalten. War das Grundstück bereits vor der Beschlagnahme einem Mieter oder Pächter überlassen, so ist der Miet- oder Pachtvertrag auch dem Verwalter gegenüber wirksam. Deshalb kann er von dem Mieter oder Pächter als unmittelbarem Besitzer lediglich nach Maßgabe des entsprechenden Vertrags Räumung verlangen. Der Mieter kann gegenüber dem Verwalter nicht mit Forderungen aufrechnen, die Abrechnungszeiträume betreffen, die vor der Anordnung der Zwangsverwaltung bereits abgelaufen sind.
Herausgabetitel
Übergibt der Schuldner den Besitz nicht freiwillig, so ist der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung mit Zustellungsvermerk zusammen mit der Ermächtigung nach § 150 Abs. 2 ZVG Vollstreckungstitel gegen den Schuldner. Auch Zubehör und sonstige mithaftende Gegenstände, die von der Beschlagnahme erfasst sind, müssen durch Übergabe oder Besitzverschaffung in den Besitz des Verwalters gelangen. Ob Mietverträge, Versicherungspolicen, Schlüssel etc. hierzu gehören, ist streitig. Auch für die Wegnahme von Urkunden und Unterlagen beim Schuldner ist der Anordnungsbeschluss der Vollstreckungstitel. Es ist kein gesonderter Herausgabetitel erforderlich.
Wird das Zwangsverwaltungsverfahren gegen einen dinglichen Besitzer des Grundstücks erweitert, kann der Zwangsverwalter durch das Vollstreckungsgericht ermächtigt werden, sich den Besitz an dem Zwangsverwaltungsobjekt zu verschaffen.
Allerdings hat die unbeschränkte Anordnung der Zwangsverwaltung durch das Vollstreckungsgericht nur verfahrensrechtliche Bedeutung. Sie begründet keinen Anspruch des Zwangsverwalters gegen einen Wohnungsrechtsinhaber auf Herausgabe der Wohnung. Insoweit muss der betreibende Gläubiger dafür einen gesonderten Duldungstitel erstreiten.
Vorschusspflicht des Gläubigers
Stellt der Verwalter fest, dass die Einnahmen nicht zur Deckung der laufenden Ausgaben ausreichen, muss er über das Gericht vom Gläubiger einen Vorschuss einfordern. Dieser Vorschuss kann – z. B. bei notwendigen Gebäudereparaturen – eine beträchtliche Höhe erreichen. Andererseits erhöhen derartige Maßnahmen in der Regel die Verwertbarkeit des Objekts in der Zwangsversteigerung.