Zwangsverwaltung von Grundstücken: Rechte und Pflichten des Zwangsverwalters

Zusammenfassung

Überblick

Der Zwangsverwalter bewirtschaftet den Grundbesitz unter Aufsicht des Gerichts, das die Zwangsverwaltung hierüber angeordnet hat. Er ist für eine ordnungsgemäße Verwaltung verantwortlich und haftet gegenüber den Beteiligten für sein Fehlverhalten. Die ihm zustehende Vergütung richtet sich nach seiner Leistung sowie nach Art und Höhe der Nutzung des Objekts.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt, dort insbesondere in den §§ 146 ff. ZVG.

1 Bestellung

1.1 Auswahl

Auswahlermessen

Der Zwangsverwalter wird vom Gericht bestellt, in der Regel zugleich mit der Anordnung der Zwangsverwaltung. In der Auswahl ist das Gericht grundsätzlich frei. Dabei unterliegt auch die Auswahlentscheidung der Gerichte der Bindung an die Grundrechte und verbietet damit eine willkürliche Ungleichbehandlung.^[1]

Bei der Auswahlfreiheit gibt es 2 Einschränkungen:

• Schuldner als Verwalter

  Handelt es sich bei dem Zwangsverwaltungsobjekt um ein landwirtschaftliches, forstwirtschaftliches oder gärtnerisches Grundstück, so ist der Schuldner als Verwalter zu bestellen, wenn er hierzu bereit und eine ordnungsgemäße Verwaltung zu erwarten ist (§ 150b Abs. 1 ZVG). Wird der Schuldner bestellt, so muss eine Aufsichtsperson bestellt werden (§ 150c ZVG).^[2]

• Institutsverwalter

  Gehört zu den Beteiligten eine öffentliche Körperschaft, ein unter staatlicher Aufsicht stehendes Institut (z. B. Gemeinde, Sozialversicherungsträger), eine Hypothekenbank oder ein Siedlungsunternehmen nach dem Reichssiedlungsgesetz, so kann dieser Beteiligte eine in seinen Diensten stehende Person als Verwalter vorschlagen (sog. Institutsverwalter, § 150a ZVG).^[3] Hierdurch sollen Verwaltungskosten verringert und den betreibenden Gläubigern eine bessere wirtschaftliche Gestaltung des Zugriffsobjekts ermöglicht werden.^[4] Allerdings hat das Recht der Gläubigerbanken auf Bestellung eines "eigenen" Verwalters Grenzen: Der Antrag auf Bestellung eines Institutsverwalters kann rechtsmissbräuchlich sein. Er ist im laufenden Verfahren unzulässig.^[5]

• Ein (amtierender) Rechtspfleger beim Vollstreckungsgericht, der selbst Zwangsverwaltungsverfahren bearbeitet, kann nicht zum Zwangsverwalter bestellt werden.^[6]

Auswahlkriterien

In § 1 Abs. 2 der neuen Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV)^[7] hat der Gesetzgeber erstmals das allgemeine Anforderungsprofil für die Eignung des Zwangsverwalters beschrieben: Es muss sich um eine "natürliche" (keine juristische) Person handeln; sie muss "geschäftskundig" sein und über eine ausreichende Qualifikation und Büroausstattung verfügen.^[8]

Ausschluss

Wer bei der Bestellung zum Zwangsverwalter unbefugt einen Doktor- oder Diplomtitel führt, ist unzuverlässig und kann nicht zum Zwangsverwalter bestellt werden.^[9]

Hinweis

Vermögensschadenshaftpflichtversicherung

Pflichtversicherung

Der Verwalter ist gehalten, eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung mit einer Deckung von mindestens 500.000 EUR abzuschließen (§ 1 Abs. 4 ZwVwV).

Legitimation

Die Bestellung des Zwangsverwalters erfolgt im Anordnungsbeschluss. Zum Nachweis seines Amtes erhält der Verwalter vom Gericht eine Bestallungsurkunde (§ 2 ZwVwV).

[1] BVerfG, Beschluss v. 15.2.2010, 1 BvR 285/10, NZI 2010 S. 413.

[2] Zu einem solchen Fall OLG Hamm, Beschluss v. 12.6.1987, 15 W 48/87, NJW-RR 1988 S. 60.

[3] Kritisch dazu Keller, NZI 2018, S. 780, 783.

[4] Dazu ausführlich Mette, Rpfleger 2003, S. 170.

[5] LG Leipzig, Beschluss v. 4.6.2010, 3 T 344/10, Rpfleger 2011 S. 103 mit Anmerkung Böttger.

[6] BGH, Beschluss v. 22.10.2009, V ZB 77/09, MDR 2010 S. 105.

[7] Erlassen aufgrund der Ermächtigungsgrundlage in § 152a ZVG (BGBl I 2003 S. 2804); die Abkürzung wurde geändert.

[8] Vgl. dazu Hasselblatt, NJW 2012, S. 3222; Hintzen/Alff, Rpfleger 2004, S. 129 ff.; Walke, WuM 2004, S. 185, 186.

[9] BGH, Beschluss v. 23.9.2009, V ZB 90/09, NZI 2009 S. 820.

1.2 Überprüfung

1.2.1 Verwaltungsweg

Justizverwaltungsakt

Zuständig für Auswahl und Bestellung des Zwangsverwalters ist das Vollstreckungsgericht. Die entsprechende Entscheidung stellt nach mittlerweile h. M. einen Justizverwaltungsakt dar. Für Fehler in diesem Bereich kommen deshalb nicht die Rechtsbehelfe der ZPO in Betracht; jedoch kann das Verfahren nach §§ 23 ff. EGGVG überprüft werden.^[1]

Antragsgegner ist das jeweilige Amtsgericht, vertreten durch den Direktor oder Präsidenten als Behördenleiter.

[1] BGH, Urteil v. 28.6.2012, IV AR (VZ) 2/12, ZinsO 2012, 1982; Depré, ZVG, 2. Aufl. 2018, § 150 Rn. 4.

1.2.2 Prüfungsumfang

Ermessensfehler?

Allerdings ist die Entscheidung des Gerichts nur auf Ermessensfehler hin überprüfbar.

Praxis-Beispiel

Eingeschränkte Überprüfung

Das Vollstreckungsgericht bestellte den Zwangsverwalter auf Vorschlag eines betreibenden Gläubigers, für den der Verwalter zuvor im Zusammenhang mit einem Insolvenzverfahren tätig gewesen war. Hiergegen wandte sich ein weiterer Beteiligter erfolglos.

Der BGH^[1] stellte klar: Bei der Bestellung muss nur sichergestellt sein, dass der Verwalter sein Amt unabhängig ausübt. Es muss ausgeschlosse...