Zwangsverwaltung von Grundstücken: Verfahren – Kosten – Schuldnerrechte

Zusammenfassung

Überblick

Neben der Zwangsversteigerung und der Zwangshypothek ist die Zwangsverwaltung die 3. Möglichkeit der (Einzel-)Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz. Ihr Zweck ist es, die laufenden, aus der Benutzung des beschlagnahmten Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Verwaltungsobjekts ungeschmälert erhalten bleibt. Das Gericht bestellt einen Zwangsverwalter, der anstelle des Schuldners die Verwaltung selbstständig und wirtschaftlich nach pflichtgemäßem Ermessen ausführt. Inwieweit die Zwangsverwaltung zu einer Befriedigung der Gläubiger führt, entscheidet sich im Verteilungstermin anhand des dort aufzustellenden Teilungsplans.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

Das Zwangsverwaltungsverfahren ist im Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) geregelt, dort insbesondere in den §§ 146 ff. ZVG.

1 Wann lohnt sich die Zwangsverwaltung?

Teilhabe an den Erträgen

Ziel der Zwangsverwaltung ist es, den Gläubiger nicht aus der Substanz des Grundstücks, sondern aus dessen Nutzungen (Miet- oder Pachtzins, landwirtschaftliche Erzeugnisse) zu befriedigen. Doch auch ohne unmittelbare Erträge wird die Zwangsverwaltung vielfach sinnvoll sein. So kann sie den Gläubiger auch davor schützen, dass ein unfähiger oder unwilliger Schuldner das Zugriffsobjekt durch unzureichende Bewirtschaftung im Wert mindert oder sonst wie beeinträchtigt. Die Einleitung des Zwangsverwaltungsverfahrens kann zudem angebracht sein, damit ein auf dem Grundstück des zahlungsunfähigen Schuldners noch im Rohbau befindliches Mietshaus fertiggestellt wird und dadurch in der – mitunter parallel laufenden – Zwangsversteigerung ein höherer Erlös erzielt werden kann.

Verwaltung neben Versteigerung

Bei einem widerspenstigen Schuldner kann über die Anordnung der Zwangsverwaltung ermöglicht werden, dass der im Versteigerungsverfahren mit der Erstellung des Wertgutachtens betraute Sachverständige eine Innenbesichtigung durchführen kann. Die Zwangsverwaltung wird daher häufig neben der Zwangsversteigerung betrieben, insbesondere bei vermieteten Objekten.

Achtung

Vorschusspflicht

Gerade dann, wenn jedenfalls zunächst keine nennenswerten Erträge zu erwarten sind, ist zu bedenken, dass von dem Gläubiger – neben den Gerichtskosten – beträchtliche, möglicherweise uneinbringliche Vorschüsse verlangt werden können. Allerdings genießen die Auslagen in der Zwangsversteigerung das Vorrecht der Rangklasse 1 des § 10 Abs. 1 ZVG.^[1]

[1]

Vgl. "Zwangsversteigerung: Verfahrensgrundsätze", Gruppe 18 S. 235.

2 Sonderfall: Gerichtliche Verwaltung

2.1 Zwangsversteigerung

Schutz der Gläubiger

In einem Zwangsversteigerungsverfahren besteht die Gefahr, dass der Ersteher vor Zahlung oder Hinterlegung des Meistgebots bereits über das Grundstück und mitversteigerte Gegenstände verfügen kann und sich die Erträge aus diesen zunutze macht. Hiergegen können sich die Beteiligten durch eine gerichtlich angeordnete Verwaltung nach § 94 ZVG schützen. Nach dieser Vorschrift ist auf Antrag eines Beteiligten, der Befriedigung aus dem Bargebot zu erwarten hat, das Grundstück für Rechnung des Erstehers in gerichtliche Verwaltung zu nehmen, solange nicht die Zahlung oder Hinterlegung erfolgt ist. Auf die Bestellung des Verwalters sowie auf dessen Rechte und Pflichten finden die Vorschriften über die Zwangsverwaltung entsprechende Anwendung.

2.2 Besonderer Verwalter

Abgrenzung

Dieser durch das Gericht bestellte Verwalter ist kein Zwangsverwalter i. S. d. §§ 146  ff.  ZVG. Dies ist bereits deshalb nicht der Fall, weil der Schuldner, gegen den ein Zwangsverwaltungsverfahren gerichtet sein könnte, mit dem Zuschlagsbeschluss sein Eigentum verliert und zudem ab diesem Zeitpunkt der Ersteher an den Erträgen der Immobilie berechtigt ist. Dies hat zur Folge, dass der gerichtlich bestellte Verwalter nach § 94 ZVG auf Rechnung des Erstehers, demnach nicht des Schuldners oder der Gläubiger, tätig wird.^[1]

Parallelverfahren

Läuft bereits eine Zwangsverwaltung, wird im Allgemeinen der dortige Zwangsverwalter auch zum gerichtlichen Verwalter nach § 94 ZVG bestellt. Allerdings ist darauf hinzuweisen, dass es sich um unterschiedliche Verfahren handelt.^[2]

[1] Eingehend Drasdo, NZI 2019, S. 208.

[2] Näher dazu Bachmann in Depré, ZVG, 2. Aufl. 2018, § 94 ZVG Rn. 7.

2.3 Wohnrecht des Erstehers

Schutz des Ersteigerers

Bei Anordnung der Sicherungsverwaltung in der Zwangsversteigerung nach § 94 ZVG kann sich der Ersteher in gleicher Weise wie der Schuldner im Zwangsverwaltungsverfahren auf ein Notwohnrecht berufen; danach ist dem Ersteher das Wohnrecht in entsprechender Anwendung des § 149 ZVG zu belassen, soweit er bereits im Besitz des Grundstücks war. Dabei sind dem Schuldner die für seinen Hausstand (Kinder, Lebenspartner, auch Eltern) unentbehrlichen Räume zu belassen.^[1]

[1] OLG Bremen, Urteil v. 12.5.2017, 2 U 1/17, MDR 2017 S. 1207.

2.4 Verfahren und Kosten

Aufhebung

Wegen der Schutzfunktion kommt eine Aufhebung des Verfahrens nach § 94 ZVG nur in Betracht, wenn das bare Meistgebot (zumindest in der zur Befriedigung des Antragstellers notwendigen Höhe) erbracht ist oder der Antragsteller im Rahmen der Ausführun...