Außenanlagen / 2 Außenanlagen im Privatvermögen

Dipl.-Finanzwirt Helmut Bur

2.1 Grundsätzliche steuerliche Behandlung

Selbstgenutzte Außenanlagen im Privatvermögen werden steuerlich nicht erfasst, d. h. es werden keine fiktiven Mieteinnahmen angesetzt, mit der Folge, dass auch keine Werbungskosten berücksichtigt oder Abschreibungen vorgenommen werden können.

Der Einkunftserzielung dienende Außenanlagen werden bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i. S. v. § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerlich erfasst, sofern eine Einkunftserzielungsabsicht vorliegt.

Hinweis

Aufwendungen für Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen an schutzwürdigen Kulturgütern

Aufwendungen für Herstellungs- und Erhaltungsmaßnahmen an schutzwürdigen Kulturgütern, wozu auch gärtnerische, bauliche und sonstige Anlagen gehören, die keine Gebäude oder Gebäudeteile darstellen, und die nach den jeweiligen landesrechtlichen Vorschriften unter Schutz gestellt sind, und weder zur Einkunftserzielung noch zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden, können unter weiteren Voraussetzungen nach § 10g EStG im Kalenderjahr des Abschlusses der Maßnahme und in den 9 folgenden Kalenderjahren jeweils bis zu 9 % wie Sonderausgaben abgezogen werden.

Nach § 7 Abs. 1 EStG ist Gegenstand der AfA das abnutzbare Wirtschaftsgut im Ganzen. Wer ein Gebäude errichtet, hat dieses grundsätzlich als einheitliches Wirtschaftsgut mit dem Gesamtbetrag der Herstellungskosten zu bewerten und einheitlich i. d. R. (nach Wegfall der degressiven AfA nach § 7 Abs. 5 EStG) linear nach § 7 Abs. 4 EStG abzuschreiben. AfA von unselbstständigen Teilen des Gebäudes sind unzulässig, sofern es sich nicht um gesetzlich ausdrücklich zugelassene Sonderabschreibungen handelt

Getrennt, d. h. ohne bautechnische Verbindung, auf einem Grundstück stehende Baulichkeiten sind grundsätzlich gesonderte Wirtschaftsgüter, die selbstständig abzuschreiben sind. Ein einheitlicher Nutzungs- und Funktionszusammenhang ist regelmäßig nicht geeignet, mehrere getrennt stehende Baulichkeiten zu einem Wirtschaftsgut zusammenzufassen.^{^[1]}

Nur für Baulichkeiten oder sonstige Einrichtungen, die trotz fehlender baulicher Verbindung einem auf demselben Grundstück befindlichen Hauptgebäude derart dienen, dass dieses ohne die Einrichtung als unvollständig erscheint, hat die Rechtsprechung die Selbstständigkeit dieser dienenden Baulichkeiten oder sonstigen Einrichtungen verneint, z. B. bei einer Umzäunung als Teil des durch den Zaun geschützten Gebäudes.^{^[2]}

Danach sind Bauwerke, die bewertungsrechtlich Außenanlagen bilden,

unselbstständige Gebäudeteile, wenn sie mit einem Gebäude in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen
selbstständige unbewegliche Wirtschaftsgüter, wenn ein solcher Zusammenhang fehlt.

Hinweis

Abschreibung von Außenanlagen

Einkommensteuerrechtlich sind Außenanlagen unbewegliche Wirtschaftsgüter, die nur nach § 7 Abs. 1 Sätze 1 und 2 EStG zeitanteilig linear abgeschrieben werden können.

[1] BFH, Urteil v. 22.9.2005, IX R 26/04, BStBl 2006 II S. 169.

[2] BFH, Urteil v. 15.12.1977, VIII R 121/73, BStBl 1978 II S. 210.

2.2 Einzelfälle

2.2.1 Einfriedungen, Umzäunung

Aufwendungen für die Umzäunung eines Mietwohngrundstücks, z. B. Maschendraht, einschließlich eines Tors, können in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang mit dem Gebäude stehen und gehören daher i. d. R. zu den Gebäudeherstellungskosten.^{^[1]}

[1] H 6.4 "Umzäunung" EStR.

2.2.2 "Lebende" Umzäunung

Die Kosten für die gärtnerische Gestaltung der Grundstücksfläche bei einem Wohngebäude gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, soweit diese Kosten für das Anpflanzen von Hecken, Büschen und Bäumen an den Grundstücksgrenzen entstanden sind.^{^[1]}

[1] R 21.1 Abs. 3 Satz 1 EStR.

2.2.3 Bepflanzte Gartenanlage

Eine bepflanzte Gartenanlage bildet ein selbstständiges Wirtschaftsgut.^{^[1]} Bei Gartenanlagen, die die Mieter mitbenutzen dürfen, und bei Vorgärten sind die Herstellungskosten der gärtnerischen Anlage gleichmäßig auf deren regelmäßig 10 Jahre betragende Nutzungsdauer zu verteilen.^{^[2]}

Aufwendungen zur Instandhaltung der Gartenanlagen können sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden, sofern sie der Einkunftserzielung dienen.^{^[3]}

Wichtig

Aufwendungen für den Nutzgarten des Eigentümers

Soweit Aufwendungen für den Nutzgarten des Eigentümers und für Gartenanlagen entstehen, die die Mieter nicht nutzen dürfen, gehören sie zu den nach § 12 Nr. 1 EStG nicht abziehbaren Kosten der privaten Lebensführung. Das gilt auch für private Nutzgärten, wie die sog. Schrebergärten.

[1] BFH, Urteil v. 30.1.1996, IX R 18/91, BStBl 1997 II S. 25, unter Tz. 2 der Gründe; BFH, Urteil v. 13.10.1998, IX R 61/95, BStBl 1999 II S. 282.

[2] R 21.1 Abs. 3 Satz 3 EStR.

[3] BFH, Beschluss v. 14.3.2008, IX B 183/07, BFH/NV 2008 S. 1146.

2.2.4 Versorgungsleitungen

Die außerhalb des Gebäudes gelegenen Versorgungsanlagen und Abwasseranlagen innerhalb der Grundstücksgrenzen gehören zu den Außenanlagen.^{^[1]}

Die Kosten für den Anschluss eines Hauses an Versorgungsnetze (Strom, Gas, Wasser, Wärme), soweit es sich um Zuleitungen von der Grundstücksgrenze in das Gebäude handelt, gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

[1] Vgl. Abschn. 45 BewRGr.