Gebäude im Abschluss nach HGB, IFRS und EStG/KStG / 2.8 Sonstige selbstständige Gebäudeteile

2.8.1 Begriff

Rz. 56

Der Begriff des sonstigen selbstständigen Gebäudeteils umfasst baulich abgegrenzte Einbauten wie Haupt- und Nebengebäude, Stockwerk oder Raum. Ein Teil eines Raumes, wie der durch Einrichtungsgegenstände abgrenzte Arbeitsbereich, kann jedoch nicht als selbstständiger Gebäudeteil angesehen werden. Körperlichkeit und Unbeweglichkeit dieses Wirtschaftsguts setzen voraus, dass es durch Bauteile wie Decken, Wände, Fenster und Türen umschlossen und abgeschlossen wird.^[1]

[1] Vgl. Loschelder, in Schmidt, EStG, 43. Aufl. 2024, § 4 Rz. 116.

2.8.2 Einzelfälle laut Rechtsprechung

Rz. 57

Wird ein Gebäude teils eigenbetrieblich, teils fremdbetrieblich, teils zu eigenen Wohnzwecken und teils zu fremden Wohnzwecken genutzt, so ist jeder dieser 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteile ein besonderes Wirtschaftsgut, weil das Gebäude in verschiedenen Nutzungs- und Funktionszusammenhängen steht.^[1] Diese Behandlung ist geboten, ganz gleich, ob als notwendiges oder gewillkürtes Betriebsvermögen oder als notwendiges Privatvermögen. Es wird somit zwischen 4 unterschiedlich genutzten Gebäudeteilen und 4 selbstständigen Wirtschaftsgütern unterschieden. Jeder nach diesen Grundsätzen selbstständige Gebäudeteil ist wiederum in so viele Wirtschaftsgüter aufzuteilen, wie Gebäudeeigentümer vorhanden sind.^[2]

Rz. 58

Besteht ein Gebäude aus mehreren selbstständigen Gebäudeteilen, die besondere Wirtschaftsgüter sind, so ist grundsätzlich für jedes einzelne Wirtschaftsgut gesondert zu prüfen, ob es zum Betriebsvermögen oder zum Privatvermögen gehört. Je nach Nutzung kann somit ein Gebäude aus einem Wirtschaftsgut, aber auch aus 2, 3 oder 4 selbstständigen Wirtschaftsgütern (Gebäudeteilen) bestehen.

Rz. 59

Hiernach ist ein Gebäude dann ein selbstständiges unbewegliches Wirtschaftsgut, wenn es ausschließlich zu eigenbetrieblichen Zwecken oder ausschließlich zu fremdbetrieblichen Zwecken oder ausschließlich zu eigenen bzw. fremden Wohnzwecken genutzt wird.

Rz. 60

Das Gebäude besteht aus 2 selbstständigen unbeweglichen Wirtschaftsgütern, wenn es eigenbetrieblichen und fremdbetrieblichen Zwecken oder eigenbetrieblichen Zwecken und Wohnzwecken oder fremdbetrieblichen Zwecken und Wohnzwecken dient.

Rz. 61

Das Gebäude besteht aus 3 selbstständigen unbeweglichen Wirtschaftsgütern, wenn es zu eigenbetrieblichen Zwecken, zu fremdbetrieblichen Zwecken und zu eigenen oder fremden Wohnzwecken genutzt wird.

Rz. 62

Wohnräume, die wegen Vermietung an Arbeitnehmer des Steuerpflichtigen nach der Rechtsprechung des BFH^[3] notwendiges Betriebsvermögen sind, wenn für die Vermietung an die Arbeitnehmer betriebliche Gründe maßgebend waren, rechnen zu dem eigenbetrieblich genutzten Gebäudeteil. Die Vermietung zu hoheitlichen, zu gemeinnützigen oder zu Zwecken eines Berufsverbandes ist hingegen der fremdbetrieblichen Nutzung zuzuordnen (R 4.2 Abs. 4 Sätze 2, 3 EStR).

Rz. 63

Für ein Gebäude in seiner Gesamtheit liegen in der Regel Anschaffungs- oder Herstellungskosten vor. Sie sind, wenn das Gebäude aus einer Mehrheit von Wirtschaftsgütern besteht, auf die einzelnen Gebäudeteile aufzuteilen. Ferner ist ein ausschließlich eigenbetrieblich genutztes Gebäude auch dann als ein einheitliches Wirtschaftsgut zu behandeln, wenn es im Rahmen mehrerer Betriebe des Steuerpflichtigen genutzt wird; in diesem Fall ist das Gebäude entsprechend den Anteilen, zu denen es in den einzelnen Betrieben genutzt wird, bei der Gewinnermittlung der einzelnen Betriebe zu berücksichtigen.^[4] Ebenfalls ein einheitliches Wirtschaftsgut stellt ein ausschließlich fremdbetrieblich genutztes Gebäude dar, wenn es verschiedenen Personen zu unterschiedlichen betrieblichen Nutzungen überlassen wird.

Rz. 64

Von selbstständigen Wirtschaftsgütern ist bei gleichen Nutzungsverhältnissen jedoch dann auszugehen, wenn das Gebäude (der Gebäudeteil) nach dem WEG in Teileigentum aufgeteilt wurde.^[5]

Rz. 65

Mehrere Baulichkeiten sind selbstständige Wirtschaftsgüter, auch wenn sie auf demselben Grundstück errichtet wurden und in einem einheitlichen Nutzungs- und Funktionszusammenhang stehen, z. B. Anbauten bei Gebäuden, es sei denn, sie sind baulich derart miteinander verbunden, dass die Teile des Bauwerks nicht ohne erhebliche Bauaufwendungen voneinander getrennt werden können.^[6] Eine Altenteilerwohnung ist im Falle der Entnahme nach § 13 Abs. 4 EStG stets als besonderes Wirtschaftsgut anzusehen (R 4.2 Abs. 4 Satz 5 EStR).

[1] BFH, Beschluss v. 26.11.1973, GrS 5/71, BStBl 1974 II S. 132; BFH, Urteil v. 13.7.1977, I R 217/75, BStBl 1978 II S. 6; R 4.2 Abs. 4 Satz 1 EStR.

[2] BFH, Urteil v. 9.7.1992, IV R 115/90, BStBl 1992 II S. 948.

[3] BFH, Urteil v. 1.12.1976, I R 73/74, BStBl 1977 II S. 315.

[4] BFH, Urteil v. 29.9.1994, III R 80/92, BStBl 1995 II S. 72.

[5] BFH, Urteil v. 29.9.1994, III R 80/92, BStBl 1995 II S. 72

[6] BFH, Urteil v. 5.12.1974, V R 30/74, BStBl 1975 II S. 344; BFH, Urteil v. 21.7.1977, V R 58/75, BStBl 1978 II S. 78; BFH, Urteil v. 15.9.1977, V R 14/76, BStBl 1978 II S. 123.