Gebäude im Abschluss nach HGB, IFRS und EStG/KStG / 4 Anschaffungskosten eines Gebäudes ...

Gebäude im Abschluss nach HGB, IFRS und EStG/KStG / 4 Anschaffungskosten eines Gebäudes oder Gebäudeteils

Prof. Dr. Stefan Müller, Laura Peters

4.1 Begriff und Umfang

Rz. 256

Wegen der handelsrechtlichen und steuerrechtlichen Definition der Anschaffungskosten wird auf "Anschaffungskosten nach HGB und EStG" hingewiesen.

4.2 Bedeutung der Anschaffungskosten

Rz. 257

Siehe hierzu "Anschaffungskosten nach HGB und EStG", Rz. 1–3.

4.3 Anschaffungskosten bei Übernahme von Verbindlichkeiten

Rz. 258

Beim Erwerb eines bebauten Grundstücks können die verschiedenen Verbindlichkeiten unter Anrechnung auf den Kaufpreis übernommen werden. Hierbei wird es sich meistens um langfristige Verbindlichkeiten handeln, die durch Hypotheken gesichert sind; sie gehören mit ihrem Nennwert (ggf. Zeitwert) zum Anschaffungspreis. Die übernommenen Verpflichtungen sind andererseits mit dem Nennwert (ggf. Zeitwert) zu passivieren. Der Wert der übernommenen Verbindlichkeiten ist somit Bestandteil der Anschaffungskosten.^{^[1]} Das gilt auch für den Wert einer übernommenen Rentenverpflichtung, siehe hierzu unter Rz. 259.

Hat ein Erwerber eines Miteigentumsanteils an einem zum Vermieten bestimmten Grundstück als Entgelt wiederkehrende Zahlungen in ungleichmäßiger Höhe auf Lebenszeit des Veräußerers zu leisten, so liegen in Höhe des Barwerts dieser dauernden Last Anschaffungskosten vor, die nach § 7 EStG im Wege der AfA anteilig auf die Gesamtnutzungsdauer zu verteilen sind.^{^[2]}

[1] BFH, Urteil v. 31.5.1972, I R 49/69, BStBl 1972 II S. 696; BFH, Urteil v. 2.10.1984, VIII R 36/83, BStBl 1985 II S. 320.

[2] BFH, Urteil v. 18.10.1994, IX R 46/88, BStBl 1995 II S. 169.

4.4 Anschaffungskosten bei Zahlung einer Leibrente (Kaufpreisrente)

Rz. 259

Erwirbt ein Steuerpflichtiger ein Wirtschaftsgut des Anlagevermögens gegen eine Leibrente (Kaufpreisrente), so ergeben sich die Anschaffungskosten für dieses Wirtschaftsgut aus dem Barwert der Leibrentenverpflichtung.^{^[1]}

Die Erhöhung der Rentenzahlungen aufgrund einer Wertsicherungsklausel stellt keine nachträgliche Erhöhung der Anschaffungskosten dar. Die Ermittlung der Anschaffungskosten und der Wertansatz zu einem bestimmten Bilanzstichtag sind 2 voneinander zu trennende Vorgänge. Die Erhöhung der Rentenverpflichtung ist losgelöst vom damaligen Anschaffungsvorgang zu sehen und führt im Zeitpunkt des Beginns der erhöhten Rentenzahlungen zu einer Gewinnminderung.^{^[2]}

Auch der vorzeitige Wegfall einer Leibrentenverpflichtung durch den Tod des Rentenberechtigten ist losgelöst vom damaligen Anschaffungsvorgang zu sehen, das heißt, die ursprünglichen Anschaffungskosten der auf Leibrente angeschafften Wirtschaftsgüter bleiben unverändert. Nach der Rechtsprechung des BFH setzt der Begriff der Anschaffungskosten eine feste Bemessung bei Beginn der Nutzung voraus.^{^[3]} Dies gilt auch dann, wenn der Berechtigte kurz nach dem Anschaffungszeitpunkt im Erwerbsjahr verstirbt^{^[4]} oder wenn die Rentenverpflichtung in früheren Wirtschaftsjahren im Rahmen einer Bilanzberichtigung erfolgsneutral eingebucht worden ist. Ebenso führt die nachträgliche Rentenkürzung nicht zu einer Anpassung der Anschaffungskosten.^{^[5]}

Lebt der Veräußerer länger als nach der Sterbetafel angenommen, dann übersteigen die weiterhin vom Erwerber zu leistenden Zahlungen den ursprünglich als Anschaffungskosten zugrunde gelegten Barwert der Verbindlichkeit. Im betrieblichen Bereich wird auch in derartigen Fällen der Gewinn gemindert, soweit die Jahresleistungen die jeweiligen Barverminderungen der weiterhin an jedem Bilanzstichtag neu zu passivierenden Verbindlichkeiten übersteigen. Die Anschaffungskosten und die Absetzung für Abnutzung bleiben unverändert. Es liegen somit keine nachträglichen Anschaffungskosten vor.^{^[6]} Durch die Lebensdauer des Berechtigten bedingte kürzere oder längere Rentenlaufzeiten haben keinen Einfluss auf die ursprünglichen Anschaffungskosten.^{^[7]}

[1] Einzelheiten zur Ermittlung des Barwerts der Rentenverpflichtung und damit auch der Anschaffungskosten des Gebäudes vgl. BFH, Urteil v. 31.8.1980, IV R 126/76, BStBl 1980 II S. 491; BFH, Urteil v. 24.10.1990, X R 64/89, BStBl 1991 II S. 358; BFH, Urteil v. 23.5.1991, IV R 48/90, BStBl 1991 II S. 796; BMF, Schreiben v. 7.12.2001, BStBl 2001 I S. 1041 ff.; Vgl. Winnefeld, Bilanz-Handbuch, 3. Aufl. 2002, Kap. E Rz. 560–564 (In aktueller Aufl. nicht mehr enthalten); Mutscher, in Frotscher/Geurts, EStG, § 6 Rz. 117, Stand: 8/2022.

[2] BFH, Urteil v. 11.8.1967, VI R 80/66, BStBl 1967 III S. 699; BFH, Urteil v. 5.2.1969, I R 21/66, BStBl 1969 II S. 334; BFH, Urteil v. 23.2.1984, IV R 128/81, BStBl 1984 II S. 516; BFH, Urteil v. 23.5.1991, IV R 48/90, BStBl 1991 II S. 796.

[3] BFH, Urteil v. 24.10.1990, X R 64/89, BStBl 1991 II S. 358; BFH, Urteil v. 9.2.1994, IX R 110/90, BStBl 1995 II S. 47, 51.

[4] BFH, Urteil v. 5.2.1969, I R 21/66, BStBl 1969 II S. 334.

[5] BFH, Urteil v. 26.6.1996, XI R 41/95, BStBl 1996 II S. 601.

[6] BFH, Urteil v. 9.2.1994, IX R 110/90, BStBl 1995 II S. 47, 51.

[7] BFH, Urteil v. 31.8.1972, IV R 93/67, BStBl 1973 II S. 51.