Grundstück im Betriebsvermögen: Zuordnung, Bewertung, En ... / 3 Sonderfall: Grundstücke bei Personengesellschaften

3.1 Grundstücke im Gesamthandsvermögen

Gehört ein Grundstück oder Grundstücksteil zum Gesamthandsvermögen der Mitunternehmer einer Personengesellschaft, zählt es grundsätzlich zum notwendigen Betriebsvermögen. Dies gilt auch, wenn bei der Einbringung des Grundstücks oder Grundstücksteils in das Betriebsvermögen der Personengesellschaft vereinbart worden ist, dass Gewinne und Verluste aus dem Grundstück oder Grundstücksteil ausschließlich dem einbringenden Gesellschafter zugerechnet werden.

Wird ein zum Gesamthandsvermögen gehörendes Grundstück ausschließlich oder fast ausschließlich zur privaten Lebensführung eines, mehrerer oder aller Mitunternehmer der Gesellschaft genutzt, liegt ausnahmsweise kein Betriebsvermögen vor, wie z. B. bei einem zum Gesamthandsvermögen gehörenden Einfamilienhaus, das unentgeltlich und nicht nur vorübergehend, von einem Gesellschafter für eigene Wohnzwecke genutzt wird.

Praxis-Tipp

Zuordnungswahlrecht auch bei Gesamthandseigentum anwendbar

Dient ein im Gesamthandseigentum der Gesellschafter einer Personengesellschaft stehendes Grundstück teilweise der privaten Lebensführung eines, mehrerer oder aller Mitunternehmer der Gesellschaft, muss der andere Grundstücksteil nicht als Betriebsvermögen behandelt werden, wenn für diesen die Grenzen des § 8 EStDV nicht überschritten sind.

3.2 Grundstücke im Sonderbetriebsvermögen

Grundstücke oder Grundstücksteile, die nicht Gesamthandsvermögen sind, sondern einem, mehreren oder allen Gesellschaftern gehören und dem Betrieb der Personengesellschaft dienen, sind ebenfalls notwendiges Betriebsvermögen der Gesellschaft. Es handelt sich um Sonderbetriebsvermögen der jeweiligen Gesellschafter, das in der steuerlichen Sonderbilanz des jeweiligen Gesellschafters ausgewiesen wird. Dient ein Grundstück dem Betrieb der Personengesellschaft nur teilweise, gehören die den Mitunternehmern zuzurechnenden Grundstücksteile nur anteilig zum notwendigen Sonderbetriebsvermögen. Handelsrechtlich handelt es sich nicht um einen bei der Personengesellschaft aktivierungsfähigen Vermögensgegenstand.

Zum sog. Sonderbetriebsvermögen I zählen die Wirtschaftsgüter, die einzelnen Gesellschaftern gehören und der Gesellschaft entgeltlich oder unentgeltlich zur Nutzung überlassen werden, ohne dass eine Zurechnung bei der Gesellschaft selbst wegen wirtschaftlichen Eigentums erfolgt. Wirtschaftsgüter, die dem Gesellschafter einer Personengesellschaft gehören, der Beteiligung an der Gesellschaft und nicht dem Betrieb der Gesellschaft selbst dienen, stellen sog. Sonderbetriebsvermögen II dar.

Praxis-Beispiel

Notwendiges Sonderbetriebsvermögen

Der Gesellschafter A ist Eigentümer eines Bürogebäudes, das er an die A & B OHG vermietet. Die A & B OHG nutzt das Gebäude eigenbetrieblich. A ist an der OHG zu 50 % beteiligt. Das Bürogebäude ist notwendiges Sonderbetriebsvermögen I des A. C ist an der C & D KG zur Hälfte und an der Grundstücksgemeinschaft C, E, F zu 1/3 beteiligt. Die Hausgemeinschaft hat ein bebautes Grundstück an die KG vermietet. 1/3 des Grundstücks gehört als notwendiges Sonderbetriebsvermögen I des C zum steuerlichen Betriebsvermögen der KG.

Auch im Bereich des Sonderbetriebsvermögens gibt es gewillkürtes Betriebsvermögen. So kann insbesondere ein Mietwohngrundstück als gewillkürtes Sonderbetriebsvermögens eines Gesellschafters anzusehen sein.

Wichtig

Jeder Mitunternehmer hat eigenes Wahlrecht

Betrieblich genutzte Grundstücksteile, die im Verhältnis zum Wert des ganzen Grundstücks – nicht im Verhältnis zum Wert des Grundstücksteils des Gesellschafters – von untergeordnetem Wert sind, brauchen nicht als Sonderbetriebsvermögen behandelt werden. Jeder Mitunternehmer kann sein Wahlrecht getrennt ausüben. Dies gilt auch, wenn mehrere Gesellschafter Eigentümer desselben Grundstücks sind.