Investitionscontrolling am Beispiel eines Immobilienprojekts / 6.3 Termincontrolling

Neben erhöhten Kosten sind terminliche Verzögerungen immer wieder ein Problem bei größeren Bauprojekten.

Grobe Terminsetzung

Die erste Terminsetzung war sehr grob und beruhte auf einer Schätzung der für ein Bauvorhaben der geplanten Größenordnung erforderlichen Zeit. Im vorliegenden Projekt ging man von einer Bauzeit von etwa 3 Jahren aus. Aus dieser ersten Schätzung setzte man Eckdaten:

• Kauf des Grundstücks bis …
• Erforderliche Genehmigungen bis … beantragen und Erhalt der Genehmigungen voraussichtlich bis …
• Baubeginn
• Ende Tiefbauarbeiten
• Ende Rohbau
• Ende Innenausbau
• Objektfertigstellung.

Angepasst an diesen Endtermin wurden andere unternehmerische Entscheidungen fällig, z. B. die Kündigung eines bestehenden Mietvertrags oder das Ansprechen potenzieller Mieter für Gewerbeeinheiten.

Achtung

Auch zeitliche Reserven einplanen

Planen Sie nicht zu optimistisch. In diesem Projekt wurde seinerzeit eine Karenz von mehr als einem Jahr eingeplant, die letztlich auch benötigt wurde.

Bauablaufplan steuert Folge der Gewerke

Der Bauablaufplan entsteht im Rahmen der Ausführungsplanung. Er berücksichtigt die voraussichtlich für die einzelnen Gewerke erforderlichen Zeiten. Aufgebaut wird er vom Ende her, also vom geplanten Fertigstellungstermin. Aus dem konzipierten Endtermin müssen bestimmte Meilensteine definiert werden. Diese Meilensteine sind vom Grundsatz her nicht verhandelbar, da ansonsten der Endtermin gefährdet wird. Eine zusammengefasste Version eines solchen Bauablaufplans zeigt Abb. 4

Abb. 4: Terminplanung

Für die Arbeit des Bauleiters bei der Baudurchführung wird der Terminplan deutlich detaillierter erstellt und zeigt letztlich für sämtliche beauftrage Firmen auf, wann welche Arbeiten spätestens begonnen und vor allem, wann sie fertig sein müssen.

In der praktischen Durchführung hat sich folgendes Vorgehen als sinnvoll herausgestellt:

• "Normalplan" erstellen, der davon ausgeht, dass die üblicherweise erforderlichen Zeiten eingehalten werden, alle Firmen zum entsprechenden Termin auch zur Verfügung stehen und die Arbeiten planmäßig abgeschlossen werden. Der Normalplan abstrahiert von wetterbedingten Unterbrechungen, unerwarteten Ereignissen usw. und geht davon aus, dass auch für sämtliche Gewerke im Rahmen der Ausschreibungen Firmen gefunden werden.
• Worst-Case-Plan: Dieser Plan basiert auf dem Normalplan und versucht, all dessen Unwägbarkeiten aufzunehmen. Zeitliche Reserven werden eingeplant. Der Worst-Case-Plan darf keinesfalls überschritten werden, da ansonsten der geplante Endtermin nicht gehalten werden kann.
• Ehrgeiziger Plan: Dieser Plan wird nach außen getragen und ist Basis für die Terminvorgaben an die bauausführenden Firmen. Auch alle anderen (Bauleiter, Projektsteuerer) haben damit ihre Arbeitsgrundlage. Wird der ehrgeizige Plan tatsächlich eingehalten, werden die im Worst-Case-Plan vorgesehenen Reserven für Unvorhergesehenes nicht benötigt.

Achtung

Worst-Case-Plan nur im kleinen internen Kreis bearbeiten

Der Worst Case Plan sollte keinesfalls nach außen getragen werden. Selbst innerhalb des Unternehmens empfiehlt es sich, zeitliche (auch finanzielle) Reserven nicht zu kommunizieren, da die Erfahrung sagt, dass das Wissen um Reserven fast immer dazu verleitet, diese auch auszunutzen. Das führt am Ende dazu, dass in den Fällen, in denen die Reserven aufgrund externer Ereignisse, z. B. langer Winter, zusätzliche Maßnahmen wegen Denkmalschutz usw., tatsächlich benötigt werden, keine zeitlichen Puffer mehr vorhanden sind.