Kreditwürdigkeit und Kreditsicherheiten / 10.3 Grundschuld

Die Grundschuld^[1] ist im Gegensatz zu einer Hypothek ein Grundpfandrecht, das nicht das Bestehen einer persönlichen Forderung des Gläubigers voraussetzt. Die Grundschuld ist damit nicht akzessorisch. Demzufolge ist der Nachweis einer Forderung zur Geltendmachung der Grundschuld nicht erforderlich. Sie bleibt damit auch dann erhalten, wenn die zugrundeliegende Schuld vorübergehend, teilweise oder ganz zurückbezahlt wird. Die Grundschuld ist somit von der persönlichen Forderung, auch wenn sie diese sichern soll, unabhängig. In der Regel wird die Grundschuld zur Sicherung von mittel- bis langfristigem Fremdkapital verwendet und dient der Finanzierung von z. B. Grundstücks- oder Gebäudekäufen.

Wird ein Darlehen durch eine Grundschuld gesichert, hat der Darlehensgeber 2 unabhängige Ansprüche. Zum einen besitzt er einen persönlichen Anspruch aus dem gewährten Darlehen, zum anderen kann er einen dinglichen Anspruch aus der Grundschuld geltend machen. Vor einem Missbrauch der Grundschuld wird der Darlehensnehmer durch den Sicherungsvertrag und die sog. Sicherungsabrede geschützt. Der Sicherungsvertrag beschreibt die gesicherte Forderung und legt die Reichweite des Verwertungsrechts aus dem dinglichen Anspruch fest. Der Sicherungsvertrag entspricht dem fiduziarischen Charakter der Grundschuld, da im Innenverhältnis zwischen Darlehensgeber und Darlehensnehmer die Verwertungsrechte des Darlehensgebers im Interesse des Grundstückseigentümers eingeschränkt sind. Entsprechend der Sicherungsabrede darf der Darlehensgeber die Grundschuld nur zur Sicherung seiner persönlichen Ansprüche verwerten, ist also die Darlehensschuld getilgt, darf der Darlehensgläubiger auch keinen Anspruch mehr aus der Grundschuld erheben.^[2]

Ein weiterer Unterschied zwischen Hypothek und Grundschuld liegt darin, dass die Grundschuld anders als die Hypothek kein "geborenes"“, sondern ein "gekorenes" Sicherungsmittel darstellt. Nach den gesetzlichen Bestimmungen^[3] ist die Grundschuld ein Geldbeschaffungsinstrument und kein Sicherungsinstrument. Erst durch den Sicherungsvertrag wird die Grundschuld zum Sicherungsmittel. Aus dieser Eigenschaft erwächst ein wichtiger Vorteil der Grundschuld gegenüber der Hypothek, denn wird im Sicherungsvertrag ein weit gefasster Sicherungszweck vereinbart, der sich nicht nur auf eine einzelne Forderung bezieht, so kann die Grundschuld auch zur Sicherung zukünftiger oder laufender Forderungen eingesetzt werden. Gerade weil der Grundschuld der Bezug zu einer Forderung fehlt, kann sie als Sicherungsinstrument für laufende Kreditverhältnisse mit schwankenden Forderungsbeständen dienen. Die Grundschuld ist damit flexibler einsetzbar als eine Hypothek.

Weitere Vorteile der Grundschuld ergeben sich aus der Möglichkeit, die Grundschuld als Eigentümergrundschuld auszugestalten. Bei einer Eigentümergrundschuld ist die Grundschuld auf den Namen des Grundstückseigentümers eingetragen. Die Eigentümergrundschuld entsteht

• entweder aus einer Hypothek, indem die zugrunde liegende Forderung zurück gezahlt wird und damit die Hypothek mit der Rückzahlung dem Grundstückseigentümer zufällt, oder
• durch Eintragung der Grundschuld auf den Namen des Grundstückseigentümers im Grundbuch.

Einerseits lassen sich Grundstückseigentümer häufig eine Eigentümergrundschuld eintragen, um damit einen bevorzugten Rangplatz für einen später aufzunehmenden Kredit freizuhalten.^[4] Andererseits kann eine Eigentümergrundschuld, wenn sie in verbriefter Form vorliegt, nacheinander an verschiedene Kreditgeber abgetreten werden. In diesem Fall geht zwar die Grundstücksbelastung aus dem Grundbuch hervor, ob aber tatsächlich und mit wem zurzeit ein Kreditverhältnis besteht, ist aus dem Grundbuch nicht ersichtlich.

Werden die Ansprüche des Gläubigers nicht befriedigt, kann dieser die Vollstreckung der Grundschuld durch die Zwangsvollstreckung oder Zwangsverwaltung des Grundstückes verlangen. Die Grundschuld wird durch Kündigung unter Berücksichtigung der gesetzlichen Kündigungsfrist von 6 Monaten fällig.^[5] Hat sich der Schuldner in der notariellen Erklärung über die Bestellung der Grundschuld der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen und wurde die Fälligkeit der Grundschuld bereits bei ihrer Bestellung vereinbart, wird die Zwangsvollstreckung wesentlich vereinfacht. Der Gläubiger muss dann keine Kündigungsfrist einhalten.

Hinsichtlich der konkreten Ausgestaltung gibt es nach Abb. 17 verschiedene Formen der Grundschuld:

Abb. 17: Arten der Grundschuld

Die Buchgrundschuld entsteht, wenn der Grundstückseigentümer seine Einwilligung erteilt und die Grundschuld ins Grundbuch eingetragen wird. Ihre Bestellung muss vor einem Notar erfolgen und durch eine Urkunde belegt werden. Sie muss im Grundbuch explizit durch den Zusatz "ohne Brief" gekennzeichnet sein. Durch Eintragung ins Grundbuch und Abtretung der dinglichen Forderungen kann die Grundschuld übertragen werden.

Von einer Briefgrundschuld spricht man, wenn der Eintrag im Grundbuch ohne den Zusatz "ohne Brief" vorgenommen ...