Steuer Check-up 2024 / 6 Das betrifft Vermieter und Kapitalanleger

6.1 Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau

Durch das Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022 (BGBl 2022 I S. 2294) wurde die Sonderabschreibung im Mietwohnungsneubau in § 7b EStG verlängert und dabei modifiziert. Die Inanspruchnahme der Sonderabschreibung ist danach auch für neue Wohnungen möglich, die aufgrund eines Bauantrags oder einer Bauanzeige in den Jahren 2023 bis 2026 hergestellt werden. Dabei muss das Gebäude, in dem die neue Wohnung hergestellt wird, die Kriterien für ein "Effizienzhaus 40" mit Nachhaltigkeitsklasse/Effizienzgebäude-Stufe 40 erfüllen. Voraussetzung ist das "Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude" (QNG). Darüber hinaus werden die bisherige Baukostenobergrenze von 3.000 EUR auf 4.800 EUR je Quadratmeter Wohnfläche und die maximal förderfähige Bemessungsgrundlage der Sonderabschreibung von 2.000 EUR auf 2.500 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöht.

6.2 Erhöhter AfA-Satz für zu Wohnzwecken dienende Gebäude

Mit dem Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022 (BGBl 2022 I S. 2294) wurde der typisierte lineare AfA-Satz für (neue) Gebäude, die Wohnzwecken dienen und nach dem 31.12.2022 fertig gestellt worden sind, auf jährlich 3 % erhöht. Der typisierte lineare AfA-Satz bei Fertigstellung vor dem 1.1.2023 und nach dem 31.12.1924 beträgt weiterhin jährlich 2 % und bei Fertigstellung vor dem 1.1.1925 jährlich 2,5 % (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a bis c EStG).

Hinweis

Eine niedrigere tatsächliche Nutzungsdauer kann (wie bisher) nachgewiesen werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG).

6.3 Energetische Gebäudesanierung

Die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen bei zu eigenen Wohnzwecken genutzten Gebäuden des § 35c EStG flankiert direkt die "Einzelmaßnahmen der Bundesförderung für effiziente Gebäude" (BEGEM). Um die zuletzt im Juli 2022 erfolgten Änderungen dieser Förderrichtlinie in das Steuerrecht zu übertragen, erfolgten durch die "Zweite Verordnung zur Änderung der Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung" (BGBl 2022 I S. 2414) entsprechende Anpassungen der in der "Energetische Sanierungsmaßnahmen-Verordnung" (ESanMV) aufgeführten Mindestanforderungen an Art und technische Ausführung der energetischen Maßnahmen. U.a. ist die Förderung gasbetriebener Heizungstypen wie z.B. gasbetriebene Wärmepumpen und Gas-Hybridheizungen entfallen.

§ 3 ESanMV bestimmt die Anwendung der Änderungsverordnung ab dem VZ 2023 für nach dem 31.12.2022 begonnene energetische Maßnahmen.

Hinweis

Anmerkung der Redaktion

Im Rahmen des Wachstumschancengesetzes (Stand Bundestagsbeschluss v. 17.11.2023) sollte der Fördersatz der steuerlichen Förderung nach § 35c EStG befristet auf zwei Jahre auf (insgesamt) 30 % erhöht werden. Im Rahmen des Vermittlungsverfahrens zum Wachstumschancengesetz wurde diese Maßnahme jedoch wieder gestrichen.^[1]

[1] s. Beschlussempfehlung des Vermittlungsausschusses v. 21.2.2024. Zustimmung im Bundestag am 23.2.2024; Zustimmung im Bundesrat am 22.3.2024.

6.4 Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung

Bei Vermietungen i.S.d. § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG ist im Falle einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit grundsätzlich und typisierend davon auszugehen, dass ein Einnahmenüberschuss durch den Steuerpflichtigen beabsichtigt ist. Dies gilt laut BFH selbst dann, wenn sich über längere Zeiträume Werbungskostenüberschüsse ergeben. Allerdings fehle es bei aufwendig gestalteten oder ausgestatteten Wohnungen ab einer Größe von 250 m² mangels einer entsprechenden Zahl von Vermietungen (keine Vergleichsmiete mittels Mietspiegel) an der Grundlage für die typisierende Annahme der Einkünfteerzielungsabsicht (BFH, Urteil v. 20.6.2023, IX R 17/21, BFH/NV 2024 S. 76).

Hinweis

Allerdings betont der BFH, dass es sich nicht um eine unwiderlegbare Vermutung handelt, so dass eine Einkünfteerzielungsabsicht anhand einer Totalüberschussprognose über einen Zeitraum von 30 Jahren nachgewiesen werden könne. In seinem Urteil verdeutlicht der BFH seine dafür erforderlichen Anforderungen (u.a. hinsichtlich der Berücksichtigung von Mieterhöhungen, Zinsanpassungen und Abschreibungen) an eine solche Prognose. Da die Vorinstanz diesen Anforderungen nicht vollumfänglich genügt hat, verwies der BFH den konkreten Fall zur Entscheidung an das FG zurück.

6.5 Anhebung des Sparerpauschbetrags

Einkünfte aus Kapitalvermögen werden, auch soweit sie der Abgeltungsteuer unterliegen, um den einheitlichen Sparer-Pauschbetrag gem. § 20 Abs. 9 EStG gekürzt. Der Sparer-Pauschbetrag wurde mit dem Jahressteuergesetz 2022 v. 16.12.2022 (BGBl 2022 I S. 2294) ab dem VZ 2023 von 801 EUR bzw. 1.602 EUR bei Zusammenveranlagung auf 1.000 EUR bzw. 2.000 EUR angehoben.

6.6 Veräußerungen von Kryptowährungen

Gewinne aus dem Verkauf von Kryptowährungen sind laut BFH grundsätzlich als private Veräußerungsgeschäfte i.S. des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 Satz 1 EStG steuerpflichtig (BFH, Urteil v. 14.2.2023, IX R 3/22, BStBl 2023 II S. 571). Werden Kryptowährungen innerhalb eines Jahres angeschafft und wieder veräußert, unterliegen sie dem persönlichen Einkommensteuersatz. Wie das dem Verfahren beigetretenen BMF sieht der BFH in virtuellen Währungen "andere Wirtschaftsgüter" i.S. des § 23 EStG. Die gehandelten "Currency Token" (Einheiten einer Kryptowährung) seien digitale Vermögenswerte, die wirtschaftlich betrachtet als Zahlungsmit...