1. Finanzinvestitionen

Tz. 3

Stand: EL 36 – ET: 10/2018

Finanzinvestitionen in Immobilien sind Immobilien (Grundstücke, Gebäude oder Gebäudeteile), die vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer als Nutzungsrecht zum Zwecke der Erzielung von Mieteinnahmen oder Wertzuwächsen gehalten werden anstelle

1. der Herstellung oder Lieferung von Gütern, der Erbringung von Dienstleistungen oder der Verwaltung oder
2. des Verkaufs im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit des Unternehmens (IAS 40.5).

Immobilien dieser Art können mithin verkauft werden, ohne den betrieblichen Leistungserstellungsprozess zu beeinträchtigen oder den gewöhnlichen Betrieb eines Geschäftszweiges aufzugeben; sie sind in diesem Sinne betriebsneutral (Zülch 2003, S. 51). IAS 40 gibt indes keine genaue Definition der Begriffe Grundstück, Gebäude und Gebäudeteil. Im deutschsprachigen Schrifttum wird bspw. in Bezug auf den Begriff Gebäude zT. vorgeschlagen, sich bei Abgrenzungsproblemen am Bewertungsrecht zu orientieren (vgl. ADS Int 2002, Abschn. 10, Tz. 23 (Stand: 2006)). Nach Abschn. 1 Abs. 2 BewRGr ist ein Bauwerk dann als Gebäude anzusehen, wenn es ausreichend standfest, von einiger Beständigkeit und fest mit dem Grund und Boden verbunden ist. Gleichzeitig muss es Menschen oder Sachen durch räumliche Umschließung Schutz gegen äußere Einflüsse gewähren und den Aufenthalt von Menschen gestatten. Während sich sowohl Wohn- und Geschäftsgebäude als auch Fabrikhallen unter diese Definition subsumieren lassen, scheitert dies bspw. für automatische Hochregallager, Trafostationen, Trockendocks und Öllager (vgl. Freiberg, in: Haufe IFRS-Kommentar, 16. Aufl., 2018, § 16 Tz. 4; ADS Int 2002, Abschn. 10, Tz. 24 (Stand: 2006)). Letztere würden danach unter den Anwendungsbereich von IAS 16 iVm. IFRS 16 fallen. Unselbständige Gebäudeteile, wie zB Aufzüge oder Klimaanlagen, werden zusammen mit der Immobilie nach IAS 40 bilanziert (IAS 40.50 (a)). Fraglich ist, inwieweit sonstige mitvermietete Vermögenswerte, zB bewegliches Mobiliar, zusammen mit der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu bilanzieren sind. Von einer gemeinsamen Erfassung ist grundsätzlich bei Vorliegen folgender Bedingungen auszugehen (vgl. Ernst & Young, International GAAP 2018, S. 1323):

1. Die Bewertung der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie erfolgt zum beizulegenden Zeitwert (vgl. Tz. 31ff.).
2. Die sonstigen Vermögenswerte müssen integraler Bestandteil im Hinblick auf die Nutzung der Immobilie sein. Die Beantwortung dieses Kriteriums setzt regelmäßig eine Einzelfallbetrachtung voraus.
3. Im Verhältnis zur Immobilie sind die sonstigen Vermögenswerte von untergeordneter Bedeutung.
4. Die sonstigen Vermögenswerte werden zusammen mit der Immobilie an den Leasingnehmer vermietet.
5. Für die sonstigen Vermögenswerte wird kein gesondertes Entgelt gezahlt.

Wird die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie indes zu fortgeführten Anschaffungs- oder Herstellungskosten bilanziert, sind die sonstigen Vermögenswerte getrennt von der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie nach den Regeln von IAS 16 iVm. IFRS 16 zu behandeln (KPMG, Insights into IFRS, 8. Aufl., Abschn. 3.4.30.20).

Tz. 4

Stand: EL 36 – ET: 10/2018

Klärungsbedürftig ist zudem die Einordnung von Grundstücken und Gebäuden bei Immobiliengesellschaften. Beispielhaft können Wohnungsbaugesellschaften genannt werden. Ihr Zweck ist regelmäßig die Erzielung von Mieteinnahmen und Wertsteigerungen. Problematisch ist allerdings, dass diese Immobilien gleichzeitig Sachanlagevermögen iSv. IAS 16.6 darstellen könnten, da sie zur Erreichung des Unternehmenszweckes benötigt werden und somit die Anwendung von IAS 40 ausgeschlossen wäre (vgl. ADS Int 2002, Abschn. 10, Tz. 17 (Stand: 2006)). Aus IAS 40.B7 lässt sich herleiten, dass bei diesen Gesellschaften IAS 40 einschlägig ist, da Immobiliengesellschaften, die sich auf das Halten von Immobilien spezialisiert haben, ausdrücklich in den Anwendungsbereich des Standards einbezogen werden.

Ist es allerdings Geschäftsmodell einer Immobiliengesellschaft, Immobilien nach ihrer Fertigstellung zu verkaufen, und erfolgt eine Vermietung nur, um den Zeitraum bis zum beabsichtigten Verkauf zu überbrücken, ist für diese Immobilien IAS 2 anzuwenden (vgl. Ernst & Young, International GAAP 2018, S. 1317). Zur Bestimmung der zeitlichen Grenze für die Anwendung von IAS 2 ist auf den Geschäftszyklus des Unternehmens im Sinne von IAS 1.68 abzustellen. Hält die Immobiliengesellschaft daneben Grundstücke und Gebäude, die aus Gründen der langfristigen Wertsteigerung gehalten oder dauerhaft vermietet werden sollen, sind diese gesondert nach IAS 40 anzusetzen.

Tz. 5–6

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(einstweilen frei)

Tz. 7

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Beispiele für als Finanzinvestition gehaltene Immobilien sind (IAS 40.8):

1. ein für langfristige Wertzuwächse statt für einen kurzfristigen Verkauf im Rahmen der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit gehaltenes Grundstück;
2. ein Grundstück, das für eine gegenwärtig unbestimmte zukünftige Verwendung gehalten wird (wenn das Unternehmen d...