2. Eigentümergenutzte Immobilien

Tz. 8

Stand: EL 36 – ET: 10/2018

Eine eigentümergenutzte Immobilie ist eine vom Eigentümer oder vom Leasingnehmer als Nutzungsrecht zur Produktion oder dem Angebot von Gütern und Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke gehaltene Immobilie (IAS 40.5).

Tz. 9

Stand: EL 36 – ET: 10/2018

Der Unterschied zwischen Finanzinvestitionen in Immobilien und eigentümergenutzten Immobilien liegt darin, dass bei den Finanzinvestitionen die Zahlungsüberschüsse weitgehend unabhängig von anderen Vermögenswerten erzielt werden können. Dies ist bei eigentümergenutzten Immobilien, für die IAS 16 gilt, nicht gegeben (IAS 40.7).

Tz. 10

Stand: EL 36 – ET: 10/2018

Bestimmte Immobilien umfassen einen Teil, der für Zwecke der Mieteinnahmen oder Wertzuwächse gehalten wird, und einen anderen Teil, der für die Herstellung oder Lieferung von Gütern und die Erbringung von Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke genutzt wird. Wenn diese Teile getrennt verkauft oder im Rahmen des Finanzierungsleasings getrennt vermietet werden können, sind sie für die Rechnungslegung getrennt zu behandeln. Andernfalls ist die Immobilie nur dann eine Finanzinvestition, wenn ein nur unwesentlicher Teil für die Produktion, das Angebot von Gütern und Dienstleistungen oder für Verwaltungszwecke genutzt wird (IAS 40.10).

Tz. 11

Stand: EL 36 – ET: 10/2018

Die Trennung von als Finanzinvestition gehaltenen und eigentümergenutzten Immobilien kann schwerfallen. Hilfsdienste, die ein Unternehmen dem Nutzer einer Immobilie gegenüber leistet, sind nach ihrer Bedeutung für den gesamten Geschäftsvorfall einzuschätzen. Eine Finanzinvestition in Immobilien liegt dann vor, wenn diese Dienstleistungen lediglich von untergeordneter Bedeutung sind. Unschädlich ist es beispielsweise, wenn der Eigentümer eines Bürogebäudes Sicherheits- oder Instandhaltungsleistungen gegenüber einem Mieter, der das Gebäude mit nutzt, erbringt (IAS 40.11).

Besitzt demgegenüber ein Unternehmen ein Hotel, welches es gleichzeitig führt, handelt es sich um keine Finanzinvestition, da der den Gästen angebotene Service von wesentlicher Bedeutung ist (IAS 40.12). In diesem Fall ist die Immobilie als selbst genutzt einzustufen und nach IAS 16 zu bilanzieren. In der Praxis wird eine Einschätzung meist für einen Fall zu treffen sein, der zwischen diesen beiden Beispielen liegt. Bei der Bestimmung, ob Nebenleistungen unbedeutend oder wesentlich sind, ist grundsätzlich abzuwägen, ob die Position des Unternehmens eher der eines passiven Anteilseigners oder der eines aktiven Unternehmers, wie im letzten Beispielfall, entspricht (IAS 40.13). Werden bspw. durch einen Geschäftsführungsvertrag die wesentlichen Risiken und Chancen aus der Geschäftstätigkeit des Hotels auf einen Dritten übertragen, ist eine Finanzinvestition in Immobilien zu bejahen. Letzteres ist indes nicht der Fall, wenn lediglich alltägliche Aufgaben, zB Wäschereinigung, fremdvergeben werden, denn der Unternehmer trägt hier weiterhin die wesentlichen Risiken aus den Schwankungen der Cashflows aus der Geschäftstätigkeit des Hotels. Sobald die Grenzen verschwimmen, muss das Unternehmen einheitlich anzuwendende Kriterien festlegen, die mit der Definition von Finanzinvestitionen in Immobilien und den in den vorhergehenden Sätzen gegebenen Hinweisen übereinstimmen (IAS 40.14). Diese Kriterien müssen bei Zuordnungsschwierigkeiten angegeben werden (IAS 40.75 (c)).

Tz. 12

Stand: EL 36 – ET: 10/2018

Wird eine Immobilie bspw. als Bürogebäude gemischt genutzt, erfolgt für beide Teile eine getrennte Bilanzierung. Der Teil, der entweder an Dritte vermietet oder zu Wertsteigerungszwecken gehalten wird, ist nach IAS 40 zu bilanzieren. Der selbst genutzte Anteil wird als Sachanlagevermögen bilanziert. Voraussetzung für diese Aufteilung ist aber, dass eine räumliche Trennung der Immobilie möglich ist (IAS 40.10). Gem. IAS 40.10 setzt dies voraus, dass beide Teile entweder gesondert verkauft oder im Rahmen eines Finanzierungsleasings gesondert vermietet werden können. Eine weitere Konkretisierung dieses Kriteriums erfolgt durch IAS 40 nicht. Dadurch entstehen regelmäßig Abgrenzungsprobleme. Die Einzelveräußerbarkeit im Sinne von IAS 40.10 hat uE zwei Voraussetzungen (ähnlich auch ADS Int 2002, Abschn. 10, Tz. 44 (Stand: 2006)):

1. Eine physikalische Trennung der beiden Teile bspw. durch Zwischenwände oder -decken ist bereits gegeben. Die alleinige Absicht, durch zukünftige bauliche Maßnahmen eine Trennung herbeizuführen, ist nicht ausreichend.
2. Eine baurechtliche Trennung muss noch nicht erfolgt sein. Allerdings muss die Möglichkeit hierzu bestehen. Diese ist bspw. gegeben, wenn die baurechtliche Trennung vollständig der Kontrolle des Unternehmens unterliegt und die Zustimmung Dritter (einschließlich der zuständigen Behörden) nicht benötigt wird bzw. eine reine Formsache ist. Kann allerdings eine solche Zustimmung durch Dritte verweigert werden, ist dieses Kriterium solange als nicht als erfüllt anzusehen, bis die baurechtliche Trennung tatsächlich stattgefunden hat.

Tz. 13

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